P O S T A N O W I E N I E

Działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 oraz art. 217 ustawy z dnia 29.08.1997r. - Ordynacja podatkowa ( t.j. Dz. U. z 2005r., nr 8, poz. 60 z późn.zm.), art. 10 ust. 1 pkt 8 , art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) oraz art. 28 ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2007r., art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007r. (t.j. Dz. U. z 2000r. , nr 14, poz. 176 z późn. zm.) oraz art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16.11.2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw ( Dz. U. nr 217, poz. 1588) w związku z wnioskiem z dnia 15.02.2007r.r. ( data wpływu do tut. Organu – 20.02.2007r.) w sprawie opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości , Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszkowie nie potwierdza stanowiska podatnika i uznaje je za nieprawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

Stan faktyczny sprawy przedstawiony przez wnioskodawcę:

Podatniczka w 2004r. zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową umowę o wybudowanie lokalu mieszkalnego. Od 2005r. użytkuje mieszkanie i ponosi wszelkie koszty jego eksploatacji, chociaż do chwili złożenia wniosku o interpretację przepisów prawa podatkowego nie podpisała ze Spółdzielnią aktu notarialnego przeniesienia na nią własności lokalu, na skutek opieszałości tej ostatniej. Obecnie, po podpisaniu aktu notarialnego ma zamiar sprzedać lokal i przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Czy w przedstawionej sytuacji do przychodów uzyskanych ze sprzedaży lokalu, zastosowanie mają przepisy obowiązujące do 31.12.2006r. czy też przepisy wprowadzone nowelą do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które weszły w życie 1 stycznia 2007r.?

Stanowisko w sprawie:

Zdaniem podatniczki w przedmiotowej sprawie zastosowanie mają przepisy obowiązujące do 31.12.2006r. Przychód ze sprzedaży nie będzie podlegał zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu, ponieważ całą kwotę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczy na cele mieszkaniowe.

Ocena prawna stanowiska:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2007r. ( t. j. Dz. U. z 2000r. nr 14, poz 176 z późn. zm.) sprzedaż nieruchomości lub ich części , spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie jest źródłem przychodu i na podstawie art. 28 ust 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym płatnym w terminie 14 dni od dnia sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Podstawę opodatkowania stanowi wartość wyrażona w cenie sprzedaży , pomniejszona o koszty sprzedaży ( art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym). W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację PIT-23.

Jeżeli w tym samym terminie podatnik złoży oświadczenie, że uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe, to zgodnie z art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym podatek ulega zawieszeniu na okres dwóch lat od dnia sprzedaży. Wydatki na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) i e) ustawy o podatku dochodowym dotyczą:

1. nabycia na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

2.nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

3.nabycia gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

4.budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu lub modernizacji własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

5.spłaty kredytu lub pożyczki , a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele wymienione w pkt 1-4 w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, w tym na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Poniesienie wydatku na jeden z powyższych celów nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży powoduje zwolnienie przychodu ze sprzedaży od podatku dochodowego. Z kolei nie spełnienie powyższego warunku powoduje obowiązek zapłacenia podatku wraz z odsetkami, liczonymi od dnia sprzedaży zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe zasady zmieniła ustawa z dnia 16.11.2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz. U. nr 217, poz. 1588 ). Zgodnie z dodanym art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami czyli udokumentowanymi kosztami nabycia powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych , poczynione w czasie ich posiadania. Jednocześnie ustawodawca w w/w noweli z dnia 16.11.2006r. wprowadził zapis w art. 7 ust. 1, zgodnie z którym do przychodu ( dochodu ) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych ( oddanych do użytkowania ) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Z porównania przepisów obowiązujących przed i po 01.01.2007r. wynika, że ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26.07.1991r. i w noweli do tej ustawy z dnia 16.11.2006r. przewidział dwa różne tryby opodatkowania przychodów ze zbycia nieruchomości, w zależności od tego , kiedy taka nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Za dzień nabycia nieruchomości uważa się dzień podpisania aktu notarialnego. Uprawnionym do rozporządzania własnością rzeczy jest właściciel. Moment nabycia ma kluczowe znaczenie przy budowie budynku i znajdujących się w nim lokali przez Spółdzielnię Mieszkaniową. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15.12.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( Dz. U. z 2001r., nr 4 , poz. 27 z późn. zm.) spółdzielnia mieszkaniowa zawiera z członkiem spółdzielni umowę o budowę lokalu. Umowa taka powinna zawierać zobowiązanie stron do zawarcia po wybudowaniu lokalu umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Członek spółdzielni - inwestor jest zobowiązany do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu po stronie członka spółdzielni powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu zwane „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”, która jest zbywalna. Spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Z chwilą podpisania aktu członek spółdzielni może swobodnie rozporządzać swoją własnością. Biorąc pod uwagę powyższą procedurę stosowaną przy budowie lokali przez spółdzielnię mieszkaniową należy odnieść ją do skutków podatkowych w przypadku sprzedaży lokalu dokonanej przed i po podpisaniu aktu notarialnego. Sprzedaż ekspektatywy nie będąca sprzedażą lokalu, lecz sprzedażą prawa majątkowego powoduje uzyskanie przychodu, który po odliczeniu kosztów uzyskania przychodów należy wykazać w zeznaniu rocznym i opodatkować według skali podatkowej. Sprzedaż lokalu po podpisaniu aktu notarialnego jest sprzedażą nieruchomości określonej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przedmiotowej sprawie podpisanie aktu notarialnego w zakresie ustanowienia odrębnej własności lokalu nastąpi w 2007r. , zatem zasady obowiązujące przed 01.01.2007r. nie mają zastosowania. Również data wybudowania przez spółdzielnię w 2005r. budynku nie uprawnia podatniczki do korzystania z trybu opodatkowania obowiązującego przed 01.01.2007r. Do czasu przeniesienia własności lokalu na członka, właścicielem jest spółdzielnia. Dopóki lokal nie zostanie przewłaszczony na inwestora , nie ma on prawa nim rozporządzać . Inwestor staje się właścicielem po zawarciu aktu notarialnego. Fakt użytkowania lokalu od 2005r. nie ma wpływu na możliwość zastosowania przepisów obowiązujących do dnia 01.01.2007r.

Wobec powyższego, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszkowie nie zgadza się ze stanowiskiem wnioskodawcy w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości po spełnieniu warunku wydatkowania go na cele mieszkaniowe wskazane przez ustawodawcę w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 01.01.2007r. Nabycie lokalu nastąpi w 2007r. ( spółdzielnia aktem notarialnym wyodrębni własność lokalu i dokona sprzedaży tego lokalu na rzecz podatniczki ) , a zatem w przypadku odpłatnego zbycia tak nabytego lokalu zastosowanie będą miały nowe, obowiązujące od początku tego roku przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z przepisem art. 14b § 1 i 2 Ordynacji podatkowej interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, ul. Felińskiego 2b za pośrednictwem tut. Organu w terminie siedmiu dni od dnia jego doręczenia ( art. 236 i art. 223 § 1 w zw. z art. 239 Ordynacji podatkowej).