INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 29 października 2008 r. (data wpływu 17 listopada 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 31 maja 2004 r. z mężem dokonała Pani przeniesienia własności nieruchomości zakupionej warunkową umową sprzedaży na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Nieruchomość stanowią użytki rolne o powierzchni 1.462 m² zabudowane (B-IVa) domem murowanym o powierzchni 103 m² stodołą murowaną o powierzchni 50 m² i domem drewnianym o powierzchni 72 m².

Nieruchomość zakupiona została na cele mieszkaniowe i na ten cel zaciągnęła Pani wraz z mężem kredyt o łącznej wysokości 163.600 zł, w tym:

• na zakup nieruchomości 113.600 zł,

• na remont i modernizację 50.000 zł.

Z uwagi to, iż sytuacja materialna radykalnie zmieniła się, kredyt zaciągnięty na cele mieszkaniowe nie był przez Państwa spłacany.

Zadłużenie na dzień 20 października 2008 r. wynosi 294.991 zł 22gr.

Bank „K.”, w którym zaciągnięto kredyt, sprzedał wierzytelność niestandaryzowanemu sekuratyzacyjnemu funduszowi zamkniętemu.

Ponieważ grozi Państwu licytacja, obecnie staracie się Państwo sprzedać nieruchomość samodzielnie.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy samodzielna sprzedaż i spłata wierzytelności firmie, która wykupiła kredyt z odsetkami od „K.” i odsetki od tej wierzytelności będą traktowane w całości jako spłata kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe i będzie to objęte na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnieniem przedmiotowym od podatku dochodowego od osób fizycznych...
2. Czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji przez firmę, która wykupiła wierzytelność od banku pokrywającą jej wierzytelności, będą potraktowane jako spłata kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe a także odsetek od tego kredytu i będzie to objęte na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnieniem od podatku dochodowego od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawcy, spłata wierzytelności stanowiącej kredyt i odsetek od kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe wykupionej przez inny podmiot oraz odsetek od tych wierzytelności jest traktowana jako spłata kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe i jest objęta zwolnieniem przedmiotowym od podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu - z zastrzeżeniem ust. 2 - jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• innych rzeczy,
  
  jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednak z uwagi na treść art. 7 ust. 1 powołanej wyżej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. do odpłatnego zbycia tych nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym wyżej mowa, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, przy czym zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), z zastrzeżeniem art. 21 ust. 2 i 2a) ww. ustawy.

W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cyt. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zatem ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia budynku lub lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na jego nabycie, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy wynika, że kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co z kolei powinno wynikać z umowy kredytowej.

Ponadto, stosownie do art. 21 ust 2a ww. ustawy, zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej. W związku z powyższym, jeżeli podatnik nie korzystał z odliczeń w ramach tzw. „ulgi odsetkowej”, to przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej na jego zakup, może skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wraz z mężem zakupiła Pani nieruchomość na cele mieszkaniowe i na ten cel zaciągnięty został kredyt o łącznej wysokości 163.600 zł. Z uwagi na to że, kredyt zaciągnięty na cele mieszkaniowe nie był spłacany, Bank „K.”, w którym zaciągnięto kredyt, sprzedał wierzytelność niestandaryzowanemu sekuratyzacyjnemu funduszowi zamkniętemu. Z uwagi na groźbę licytacji, obecnie staracie się Państwo sprzedać nieruchomość samodzielnie, a następnie spłacić wierzytelność stanowiącą kredyt i odsetki od kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe firmie, której bank odsprzedał wierzytelność. Możliwa jest również sytuacja, iż nieruchomość zostanie sprzedana w drodze licytacji przez tę firmę.

Należy zatem zauważyć, że kwotę przychodu ze zbycia nieruchomości wydatkuje Pani na spłatę zobowiązań wobec podmiotu, który przejął w drodze cesji wierzytelności z tytułu zaciągniętego przez Panią kredytu, tj. wobec funduszu zamkniętego. Spłata zobowiązań wobec innego podmiotu, nie będącego bankiem, ani spółdzielczą kasą oszczędnościowo-kredytową, nie jest wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy - jako zdarzenia uprawniające do skorzystania ze zwolnienia. Dotyczy to również sytuacji, gdy wierzyciel (fundusz zamknięty) dokona sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji, w celu zaspokojenia swoich roszczeń.

Uzyskana z takiej sprzedaży kwota, stanowi dla Państwa przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Mając na uwadze powołane przepisy należy uznać, iż w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, brak jest podstaw do zastosowania zwolnienia podatkowego, w związku z czym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu datowania interpretacji.

Jednocześnie mając na uwadze, iż ww. nieruchomość jest wspólną własnością Pani i Męża, zaznacza się, że niniejsza interpretacja dotyczy również Małżonka, z tym, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niej przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić - również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Pani Małżonek chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, ul. H. Sienkiewicza 84, 15-950 Białystok po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, 87 - 100 Toruń, ul. Św. Jakuba 20.