INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana , przedstawione we wniosku z dnia 6 maja 2009 r. (data wpływu 11 maja 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy zawieraniu umowy sprzedaży w drodze przetargu ograniczonego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 maja 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy zawieraniu umowy sprzedaży w drodze przetargu ograniczonego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W drodze przetargu na podstawie art. 40a pkt 4,9,11 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm.) Wnioskodawca zakupił mieszkanie (pustostan). Cena przedmiotu sprzedaży zgodnie z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę wynosiła 92 011 zł. W celu uzyskania szansy na wygranie przetargu Zainteresowany zaproponował cenę kupna w kwocie 1 400 000 zł. Po uwzględnieniu należnej Wnioskodawcy bonifikaty w wysokości 95% cena za nieruchomość do zapłaty wynosi 70 000 zł.

Zainteresowany wskazuje, że we wszystkich interpretacjach z którymi się zapoznał jest wyjaśnienie, że podatek od czynności cywilnoprawnych jak i podatek dochodowy od osób fizycznych jest naliczany od wartości rynkowej mieszkania (nieruchomości). Po przetargu poinformowano Wnioskodawcę, że podatek od czynności cywilnoprawnych będzie naliczony od ceny oferowanej w przetargu, czyli 1 400 000 zł. Z kolei w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych Zainteresowany został poinformowany, że podatek ten będzie naliczony od wysokości udzielonej bonifikaty, czyli od kwoty 1 330 000 zł. Później wskazano Zainteresowanemu, że podatek ten wystąpi od wartości rynkowej pomniejszonej o faktyczną kwotę zapłaty (92 021 – 70 000). Przed przystąpieniem do przetargu Wnioskodawca sądził, iż oba podatki nalicza się od wartości rynkowej mieszkania, czyli wyceny rzeczoznawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy wartość rynkowa mieszkania to cena uzyskana na przetargu, czy wycena rzeczoznawcy...
2. Od jakiej kwoty należy zapłacić 2% podatek od czynności cywilnoprawnych...
3. Czy dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym stanowi różnica między ceną przetargową, a kwotą zapłaconą po uwzględnieniu ulg, czy różnica między ceną ustaloną przez rzeczoznawcę, a kwotą zapłaconą po uwzględnieniu ulg...

Tutejszy organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na powyższe pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, w dniu 4 sierpnia 2009 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-493/09-5/MK.

Zdaniem Wnioskodawcy, podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczony w wysokości 2% od wartości rynkowej mieszkania określonej przez rzeczoznawcę na kwotę 92 011 zł. Natomiast podatek dochodowy od osób fizycznych powinien być naliczony od różnicy między wartością rynkową mieszkania w kwocie 92 011 zł a kwotą zapłaconą przez Niego, tj. 70 000 zł. Zainteresowany uważa, że oba podatki, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych i podatek dochodowy od osób fizycznych powinny być naliczone od wartości rynkowej nieruchomości (mieszkania).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 z późn. zm.) podatkowi temu podlegają m.in. umowy sprzedaży.

Stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy zakresem przedmiotowym ustawy objęte są również zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c) i ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Z kolei w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może wezwać podatnika do jej zmiany.

Nadmienia się, iż ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku oszacowania jej wartości w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego, przy czym organ ten może się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej - w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca zakupił nieruchomość w drodze przetargu ograniczonego. Cena wywoławcza tej nieruchomości ustalona przez biegłego rzeczoznawcę wynosiła 92 011 zł. W przetargu Zainteresowany zaproponował najwyższą cenę kupna w kwocie 1 400 000 zł. Ostatecznie po uwzględnieniu należnej bonifikaty w wysokości 95% Wnioskodawca zapłacił za nieruchomość 70 000 zł.

Reasumując, w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości określona przez biegłego rzeczoznawcę, tj. kwota 92 011 zł jeżeli stanowi ona wartość rynkową nabytej rzeczy w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.