Rodzaj dokumentu
interpretacja indywidualna
Sygnatura
IPPB4/415-194/10-6/JC
Data
2010.06.28
Autor
Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie
Temat
Podatek dochodowy od osób fizycznych --> Źródła przychodów --> Katalog źrodeł przychodów
Słowa kluczowe
nabycie
sprzedaż nieruchomości
umowa dożywocia
własność lokalu
zakup mieszkania
Istota interpretacji
Czy Wnioskodawca od sprzedaży tej nieruchomości musi zapłacić podatek? Jeżeli tak to jaki i w jakiej wysokości? Na jakiej podstawie prawnej?
Wniosek ORD-IN
439 kB
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 02.03.2010 r. (data wpływu 08.03.2010 r.) piśmie z dnia 18.05.2010 r. (data nadania 19.04.2010 r., data wpływu 24.04.2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB4/415-194/10-2/JC z dnia 10.05.2010 r. (data nadania 10.05.2010 r., data doręczenia 13.05.2010 r.) oraz piśmie z dnia 09.06.2010 r. (data nadania 10.06.2010 r., data wpływu 15.06.2010 r.) uzupełniającym braki formalne na wezwanie Nr IPPB4/415-194/10-4/JC z dnia 28.05.2010 r. (data nadania 28.05.2010 r., data doręczenia 04.06.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 08.03.2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:
W dniu 15.09.1997 r. Wnioskodawca wraz z małżonką – nabyli spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego (w dalszej części zwane nieruchomością) położone w W. w czasie trwania związku małżeńskiego do majątku objętego wspólnością ustawową. Następnie Wnioskodawca aktem notarialnym z dnia 16.10.2006 r. Rep. A Nr - umową dożywocia przekazał nieruchomość – w zamian za dożywocie - Grażynie S. Następnie Wnioskodawca w dniu 09.07.2009 r. cofnął (rozwiązał) zawartą umowę dożywocia. Ustanowienie dożywocia spółdzielczego własnościowego prawa lokalu mieszkaniowego jest prawnie niedopuszczalne, zaś wpis w Księdze Wieczystej został dokonany bez badania podstawy prawnej. Dnia 09.07.2009 roku umowa dożywocia została anulowana, a poprzedni akt notarialny - unieważniony (Rep. A Nr). Tym samym prawo własności do ww. lokalu mieszkalnego wróciło do Wnioskodawcy i jego żony, przez co został przywrócony stan prawny sprzed 16.10.2006 roku. Ww. umowa dożywocia jest nieważna z mocy samego prawa. Wnioskodawca jak właściciel władał tą nieruchomością od ponad 5 lat, płaci podatki także od 5 lat. Wnioskodawca wraz z małżonką w tej chwili chcieliby sprzedać tę nieruchomość za gotówkę a pieniądze z jej sprzedaży przeznaczyć na zabezpieczenie swojej i żony starości. - Postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 27.12.2006 r. ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na prawie jest nieważne z mocy prawa i ta nieważność jest od samego początku - ex tunc (uzasadnienie wyroku sądu z dnia 27.12.2006 r.).
- Umowa dożywocia sporządzona w dniu 16.10.2006 r. była niedopuszczalna prawnie i nieważna z mocy prawa od samego początku - ex tunc.
- W związku z tym, że notariusz stwierdził, że nie jest możliwe sporządzenie aktu notarialnego unieważniającego umowę dożywocia, sporządził więc akt notarialny w dniu 09.07.2009 r. rozwiązujący umowę dożywocia - pomimo, że wcześniej sporządził nieważną umowę - ex tunc.
- Umowa dożywocia została aktem notarialnym rozwiązana w dniu 09.07.2009 r., wydanie nieruchomości wg zapisu § 2 tegoż aktu nastąpiło w tym dniu oraz w tym dniu przechodzą na Podatnika wszelkie korzyści i ciężary związane z nabytymi prawami (akt notarialny z dnia 09.07.2009 r.).
Pismem z dnia 10.05.2010 r. Nr IPPB4/415-194/10-2/JC z oraz pismem z dnia 28.05.2010 r. Nr IPPB4/415-194/10-4/JC wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia przedmiotowego wniosku, poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego. Powyższe zostało uzupełnione w terminie.
W związku z powyższym zadano następujące pytania:
Czy Wnioskodawca od sprzedaży tej nieruchomości musi zapłacić podatek... Jeżeli tak to jaki i w jakiej wysokości... Na jakiej podstawie prawnej...
Zdaniem Wnioskodawcy:
Wnioskodawca uważa, iż nie powinien płacić po sprzedaży tej nieruchomości podatku. Jest właścicielem tej nieruchomości, a tylko na jakiś okres przestał nią władać, po rozwiązaniu umowy dożywocia kilka miesięcy temu ponownie sam nią włada. Przez cały okres od początku, także w okresie „dożywocia” zarządzał tą nieruchomością i w niej zamieszkiwał. Ze stanu faktycznego wprost wynika, że umowa dożywocia została rozwiązana aktem notarialnym Rep. A. Nr . Nieważność ta jest ex-tunc-od początku. Rozwiązanie umowy dożywocia nie wywołało nowych skutków prawnych. Tak więc sprzedaż wyżej opisanej nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 jest zwolniona z podatku. Nie powstanie obowiązek podatkowy i od sprzedaży nieruchomości podatnik nie ma obowiązku zapłaty jakiegokolwiek podatku.
Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz. 307 ze zmianami) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Z analizy wniosku wynika, iż w dniu 15.09.1997 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego w czasie trwania związku małżeńskiego do majątku objętego wspólnością ustawową. Następnie Wnioskodawca aktem notarialnym z dnia 16.10.2006 r. Rep. A Nr - umową dożywocia przekazał córce nieruchomość – w zamian za dożywocie. Następnie Wnioskodawca w dniu 09.07.2009 r. rozwiązał zawartą umowę dożywocia (akt notarialny Rep. A Nr). Ustanowienie dożywocia spółdzielczego własnościowego prawa lokalu mieszkaniowego jest prawnie niedopuszczalne, zaś wpis w Księdze Wieczystej został dokonany bez badania podstawy prawnej. Dnia 09.07.2009 roku umowa dożywocia została rozwiązana. Tym samym prawo własności do ww. lokalu mieszkalnego wróciło do Wnioskodawcy i jego żony, przez co został przywrócony stan własności sprzed 16.10.2006 roku. Umowa dożywocia została aktem notarialnym rozwiązana w dniu 09.07.2009 r., wydanie nieruchomości wg zapisu § 2 tegoż aktu nastąpiło w tym dniu oraz w tym dniu przechodzą na Podatnika wszelkie korzyści i ciężary związane z nabytymi prawami (akt notarialny z dnia 09.07.2009 r.). Wnioskodawca wraz z małżonką w tej chwili chcieliby sprzedać tę nieruchomość za gotówkę a pieniądze z jej sprzedaży przeznaczyć na zabezpieczenie swojej i żony starości. W przedmiotowej sprawie zatem rozstrzygnięcia wymaga w szczególności kwestia, czy „powrotne” przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wskutek rozwiązania umowy dożywocia stanowi nabycie w rozumieniu wyżej cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w dalszej konsekwencji czy sprzedaż tego mieszkania przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło to przeniesienie stanowić będzie źródło przychodów w rozumieniu ww. ustawy. Przy czym, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie” użytego w ww. przepisach. Mając z kolei na względzie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz.93 ze zmianami), w szczególności zaś Działu III, Tytuł I Księgi drugiej tej ustawy, nabycie własności może nastąpić m.in. poprzez jej przeniesienie w wyniku umowy, zasiedzenia bądź też w wyniku innych zdarzeń. Zgodnie z przytoczonym aktem notarialnym w dniu 09.07.2009 r. wydanie nieruchomości wg zapisu § 2 nastąpiło w tym dniu oraz w tym dniu przechodzą na Podatnika wszelki korzyści i ciężary związane z nabytymi prawami. Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 do źródeł przychodów zalicza się m. in. odpłatne zbycie: - nieruchomości lub ich część oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- innych rzeczy
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Użyte w cytowanym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje także generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007 r. Natomiast ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Natomiast do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009 r. Zgodnie z art. 19 ust. 1 przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: - dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
- dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1 jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. W myśl powołanego przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na: - na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Z powołanego przepisu wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanego przychodu wyłącznie na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny). Jednakże podkreślić należy, że za wydatki o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na: (art. 21 ust. 28) - nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Reasumując, wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w oparciu o zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stwierdzić należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu 19% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, chyba że wystąpią warunki do zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych w stosunku do pozostałych współwłaścicieli. Chcąc uzyskać interpretację przepisów prawa podatkowego winni oni złożyć odrębny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.
Końcowo należy dodać, iż dokumenty dołączone przez Wnioskodawcę do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku zdarzenie przyszłe różni się od zdarzenie przyszłego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenie przyszłego.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.
|