INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 20 stycznia 2010r. (data wpływu do tut. Biura – 29 stycznia 2010r.), uzupełnionym w dniu 02 kwietnia 2010r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości:

• w części dotyczącej:
  • pomniejszenia przychodu o koszty odpłatnego zbycia,
  • zwolnienia z opodatkowania przychodu w części przeznaczonej na zakup materiałów budowlanych i rozpoczęcie budowy,
  • zwolnienia z opodatkowania przychodu w części przeznaczonej na spłatę kredytu dokonanego po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży – jest prawidłowe,
• w pozostałej części – jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 29 stycznia 2009r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 22 marca 2010r. Znak: IBPB II/1/415-107/10/AŻ wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 02 kwietnia 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości, którą nabyła na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 17 października 2005r. Na zakup nieruchomości wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt mieszkaniowy, hipoteczny. Uzyskane pieniądze nie mogły być przeznaczone na inny cel, gdyż z umowy kredytowej wynikało, iż kredyt został zaciągnięty na zakup domu mieszkalnego z przeznaczeniem na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych oraz że kredyt może być wykorzystany przez kredytobiorcę wyłącznie zgodnie z celem określonym w umowie. W związku z zaciągniętym kredytem wnioskodawczyni nie korzystała z żadnych odpisów oraz ulg. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać ww. nieruchomość 2010r. W tym celu wnioskodawczyni podpisała umowę z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży wnioskodawczyni chciałaby przeznaczyć na spłatę zaciągniętego kredytu mieszkaniowego oraz remont niewłasnego mieszkania wynajmowanego na terenie Unii Europejskiej (tj. Francji) oraz ewentualny zakup materiałów budowlanych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Kiedy upływa okres 5 lat, po upływie których wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości...
2. Czy koszty poniesione w związku z pośrednictwem przy sprzedaży mogą zostać odliczone od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości...
3. Czy koszty poniesione przy zakupie ww. nieruchomości mogą zostać odliczone od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości...
4. Czy kwota przeznaczona na spłatę kredytu może zostać odliczona od przychodu ze sprzedaży nieruchomości, łącznie z dotychczas spłaconą kwotą kredytu...
5. Czy koszty poniesione w związku z remontem niewłasnego mieszkania mogą zostać odliczone od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości...
6. Czy koszty poniesione na zakup materiałów budowlanych i ewentualnie na rozpoczęcie budowy mogą zostać odliczone od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości...
   
   

Wnioskodawczyni uważa, iż okres 5 lat liczy się od momentu zakupu nieruchomości tj. od 17 października 2005r. Ponadto stwierdza, iż koszty pośrednictwa mogą zostać odliczone od przychodu, podobnie jak kwota przeznaczona na spłatę kredytu. Wnioskodawczyni nie ma pewności co do kosztów związanych z remontem mieszkania, które nie jest jej własnością i kosztów poniesionych przy zakupie ww. nieruchomości (głównie są to opłaty notarialne). Wątpliwość wnioskodawczyni budzi również możliwość odliczenia kosztów przyszłej budowy, ponieważ nie wie w jakim okresie czasu będzie mogła zrealizować te plany. Wnioskodawczyni chciałaby mieć możliwość odliczenia wszystkich wskazanych przez nią kosztów.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 17 października 2005r. nieruchomość, którą zamierza sprzedać.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r. Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że do odpłatnego zbycia nieruchomości w przedmiotowej sprawie zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest więc cena określona w umowie sprzedaży, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
• koszty i opłaty sądowe.
  
  

Stosownie do art. 28 ust. 2a tej ustawy, zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie (tj. obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni), nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

-w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

Podkreślić należy, iż wyliczenie zawartych w ww. przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości ma charakter wyczerpujący, a nie przykładowy.

W myśl art. 21 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży jest wydatkowany na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, a także na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części – przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tejże ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż podstawową okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tego kredytu (pożyczki). Kredyt musi być zaciągnięty na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu mieszkaniowego. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki), co oznacza, że w przypadku zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy zachowanie chronologii zdarzeń nie jest istotne. Kredyt może być zaciągnięty przed datą sprzedaży nieruchomości, natomiast przychód uzyskany z jej sprzedaży może zostać wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego uprzednio na zakup tej nieruchomości. Przepis ten nie wymaga, aby kredyt lub pożyczka zostały zaciągnięte na nabycie nieruchomości innej niż zbywana nieruchomość. Wymaga natomiast, aby kredyt zaciągnięty był na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. Przy czym zauważyć należy, iż zwolnienie to nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r., czyli w ramach tzw. ulgi odsetkowej.

Dodatkowo wyjaśnić należy, iż z cytowanego wyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) nie wynika ograniczenie wydatków do jednej tylko inwestycji na cele mieszkaniowe. Wymienia się tylko rodzaj tych wydatków i termin wydatkowania środków, a nie ich ilość.

W świetle przytoczonych przepisów należy zgodzić się ze stanowiskiem wnioskodawczyni, iż koszty poniesione w związku z pośrednictwem przy sprzedaży mogą zostać odliczone od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Stanowi o tym art. 19 ust. 1 ww. ustawy wskazując, iż przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena określona w umowie sprzedaży, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, którymi niewątpliwie są koszty związane z pośrednictwem.

Rację ma również wnioskodawczyni stwierdzając, iż również wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na zakup materiałów budowlanych i rozpoczęcie budowy, pod warunkiem iż budowa położona będzie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodzić się także należy – ale tylko częściowo - ze stwierdzeniem wnioskodawczyni, iż ze zwolnienia będzie korzystał przychód w części przeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości mającej być przedmiotem zbycia. Zwolnieniem tym może jednakże być objęta tylko ta część przychodu, która zostanie przeznaczona na spłatę kredytu dokonywaną po uzyskaniu przychodu.

W powyższym zakresie stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Błędne jest z kolei stanowisko wnioskodawczyni w zakresie w jakim stwierdza, iż okres 5 lat, po upływie których nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości należy liczyć od momentu zakupu tj. od 17 października 2005r. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie wskazuje, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. W przedmiotowej sprawie okres 5 lat należy liczyć od końca 2005r. Jeżeli zatem sprzedaż ww. nieruchomości nastąpi po 31 grudnia 2010r. kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu.

Nie można zgodzić się ze stanowiskiem wnioskodawczyni, iż przychód uzyskany ze sprzedaży omawianej nieruchomości można pomniejszyć o koszty jej nabycia. Wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r. nie przewidywała możliwości pomniejszenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży o koszty nabycia zbywanej nieruchomości (w tym koszty notarialne).

Odnosząc się ponownie do spłaty kredytu wskazać należy, iż w świetle powołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu wolny jest od podatku dochodowego. Z opisu stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt hipoteczny – mieszkaniowy. Przychód uzyskany ze sprzedaży zamierza przeznaczyć m.in. na spłatę kredytu. Jak wyżej wskazano spełnione zostały przesłanki umożliwiające skorzystanie z powołanego wyżej zwolnienia. Niemniej jednak zauważyć należy, iż wnioskodawczyni stwierdza, że kwota już spłaconego kredytu również korzysta ze zwolnienia; winna być odliczona od przedmiotowego przychodu. W tej części jej stanowisko należy uznać za nieprawidłowe. Aby skorzystać z ww. zwolnienia przychód ze sprzedaży należy wydatkować na spłatę kredytu, a zatem tego kredytu, który pozostał jeszcze do spłacenia, nie zaś części kredytu spłaconego jeszcze przed uzyskaniem przychodu. Skoro bowiem ta część kredytu została spłacona przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości (jej zbycie bowiem jeszcze nie nastąpiło) to spłata ta została sfinansowana z innych źródeł a nie z przychodu uzyskanego ze sprzedaży omawianej nieruchomości.

W zakresie pytania dotyczącego wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży na remont wynajmowanego mieszkania na terenie Francji stwierdzić należy, iż art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy zwalnia od podatku dochodowego przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na remont lub modernizację lokalu mieszkalnego, pod warunkiem, iż stanowi on własność osoby, która zamierza skorzystać z przedmiotowego zwolnienia oraz że lokal mieszkalny położony jest na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Z przedmiotowego wniosku wynika, że wnioskodawczyni nie jest właścicielką mieszkania oraz że mieszkanie znajduje się we Francji. Obie te przesłanki wykluczają możliwość skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.

Wobec powyższego w tym zakresie stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.