INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22.12.2010 r. (data wpływu 23.12.2010 r.), uzupełnionym na wezwanie tut. Organu z dnia 10.03.2011 r. (skutecznie doręczone w dniu 14.03.2011 r.), w dniu 15.03.2011 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23.12.2010 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Wniosek uzupełniony został pismem z dnia 15.03.2011 r. (data wpływu 15.03.2011 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z dnia 10.03.2010 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca R. Sp. z o.o. jest Spółką, której jedynym udziałowcem jest Gmina Miasto P. Podstawowym przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług VAT. Nieruchomość położona w P. od wielu lat była wydzierżawiana przez Gminę Miasto P. Spółce R. Sp. z o.o.

R. Sp. z o.o. w P. dysponowała ww. nieruchomością i miała prawo podnajmować ją osobom trzecim. Działając w ramach przysługujących jej uprawnień Spółka R. Sp. z o.o. od 2007 roku podnajmowała ww. nieruchomość firmie H. Umowa dzierżawy pomiędzy Gminą Miasto P. R. Sp. z o.o. była zawarta do dnia 31.12.2009 roku. Również do dnia 31.12.2009 roku Spółka R. Sp. z o.o. była związana umową najmu z firmą H.

Do opłat związanych z korzystaniem z gruntu właściciel - Gmina Miasto P. jak i Dzierżawca - R. Sp. z o.o. doliczali podatek VAT według obowiązującej stawki podatkowej. W okresie od 01.01.2010 r. do 05.07.2010 r. ww. nieruchomość stanowiła własność Gminy Miasta P.

Już od roku 2009 pomiędzy R. Sp. z o.o. a Gminą Miasto P. toczyły się rozmowy na temat wniesienia przedmiotowej nieruchomości aportem do majątku Spółki co ostatecznie nastąpiło w dniu 06.07.2010 r.

Umowę dzierżawy ww. terenu pomiędzy Spółką R. Sp. z o.o., a H. zawarto ponownie w dniu 06.07.2010 r., tj. w dniu przekazania tej nieruchomości aportem do Spółki R. Sp. z o.o. Umowa zawarta jest do dnia 31.12.2017 roku.

W czasie, pomiędzy wygaśnięciem umowy dzierżawy pomiędzy Gminą Miasto P., a R. Sp. z o.o., tj. od dnia 01.01.2010 r. do dnia 05.07.2010 r., a formalnym wniesieniem nieruchomości aportem do majątku Spółki, R. Sp. z o.o. nie zwróciła nieruchomości jej ówczesnemu właścicielowi na podstawie protokołu zdawczego, albowiem strony miały świadomość, iż toczą się negocjacje, które z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością doprowadzą do wniesienia nieruchomości aportem do majątku Spółki. Z tej samej przyczyny w okresie od 1 stycznia 2010 roku do 5 lipca 2010 roku pomimo formalnego wygaśnięcia umowy najmu z dnia 2 stycznia 2007 roku H. nie zwrócił Spółce R. Sp. z o.o. lub ówczesnemu właścicielowi Gminie Miasto P. przedmiotu podnajmu. H. wykorzystywał nieruchomość w sposób niezmieniony z tą różnicą, iż zaprzestał uiszczania czynszu na rzecz Spółki. Czynszu nie uiszczał również na rzecz ówczesnego właściciela.

Spółka informowała podnajemcę, iż obciąży go należnościami czynszowymi po nabyciu tytułu prawnego do pobierania opłat za ww. nieruchomość. Podnajemca miał pełną świadomość, iż zajmuje nieruchomość położoną w P. bez tytułu prawnego. W czasie pomiędzy wygaśnięciem umowy najmu a zawarciem umowy dzierżawy Mirosław W. uiszczał wszelkie opłaty związane z bieżącą eksploatacją zajmowanej przez niego nieruchomości.

W dniu 08 października 2010 roku pomiędzy R. Sp. z o.o. a Gminą M. zawarte porozumienie, na mocy którego Spółka uiściła na rzecz Gminy Miasta P. opłatę związaną z bezumownym korzystaniem m.in. z nieruchomości położonej w P. za okres od 1 stycznia 2010 roku do 5 lipca 2010 roku, na podstawie wystawionej przez Gminę faktury VAT. Niezwłocznie po uiszczeniu ww. opłaty R. Sp. z o.o. podjął negocjacje z H. oraz w dniu 18 października 2010 roku wystawiono fakturę VAT na łączną kwotę 24.104,89 zł (w tym podatek VAT) obejmującą kwotę należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości - 22.092,58 zł brutto, opłatę manipulacyjną - 61,00 zł brutto oraz opłatę administracyjną z tytułu podatku od nieruchomości - 1.951,32 zł brutto, celem zwrotu Spółce kosztów poniesionych na rzecz Gminy.

Podnajemca H. miał pełną świadomość, iż po ostatecznym uregulowaniu kwestii związanych z własnością działki będzie zobowiązany do uiszczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości. Pomimo tego H. odmawia przyjęcia i zapłaty ww. faktury.

W dniu 06.07.2010 r. została zawarta umowa dzierżawy obowiązująca do 31.12.2017 r. pomiędzy R. Sp. z o.o. a H.. Do opłat z tytułu dzierżawy doliczany jest podatek VAT.

Reasumując, zdaniem Spółki stwierdzić należy, że doszło do milczącej, dorozumianej zgody na dalsze korzystanie z przedmiotu dzierżawy. Ewentualnie doszło do dorozumianego zawarcia nowej umowy.

Trwają czynności związane z wniesieniem sprawy do sądu lub ugodowym załatwieniem sporu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy roszczenie przysługujące R. Sp. z o.o. od H. z tytułu korzystania z nieruchomości w okresie pomiędzy zakończeniem umowy podnajmu a rozpoczęciem nowej umowy tj. w okresie od 01.01.2010 r. do 05.07.2010 r. ma charakter opłaty czynszowej i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też należy je traktować jako odszkodowanie niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług...

Zdaniem Wnioskodawcy:

Do dnia 31 grudnia 2009 roku Spółka R. Sp. z o.o. oraz H. byli związani terminową umową podnajmu. Po jej wygaśnięciu podnajemca obowiązany był zgodnie z treścią art. 675 kc do zwrotu rzeczy stanowiącej przedmiot najmu w stanie niepogorszonym. W ocenie Spółki, z uwagi na niezwrócenie Gminie Miasto P. przez R. Sp. z o.o. nieruchomości spornej mogło dojść do dorozumianego zawarcia nowej umowy dzierżawy. Tym samym na skutek dorozumianego zawarcia nowej umowy dzierżawy na czas określony przez Gminę i R. Sp. z o.o., Spółka dysponowała tytułem prawnym umożliwiającym żądanie od H. roszczenia przysługującego z tytułu korzystania z nieruchomości w okresie pomiędzy zakończeniem umowy podnajmu a rozpoczęciem nowej umowy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega, m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z ust. 2 ww. przepisu wynika, że czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług niezależnie od tego czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Natomiast, zgodnie z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Wobec powyższego Spółka stwierdza, iż przedstawiony stan faktyczny traktuje roszczenie przysługujące R. Sp. z o.o. od H. z tytułu korzystania z nieruchomości w okresie pomiędzy zakończeniem umowy podnajmu a rozpoczęciem nowej umowy tj. w okresie od 01.01.2010 r. do 05.07.2010 r. jako opłatę czynszową i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem roszczenie przysługujące R. Sp. z o.o. od H. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust.1 ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Natomiast, na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
   
   

Wskazane czynności, jak wynika z art. 5 ust. 2 ww. ustawy podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa. Powyższe oznacza, że istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat zgodny z zamiarem umawiających się stron.

Aby uznać daną czynność za opodatkowaną pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy oznaczający, iż dany podmiot w zamian za wynagrodzenie zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Istotną cechą wynagrodzenia jest więc istnienie bezpośredniego związku pomiędzy usługą i otrzymaną zapłatą, należną z tytułu danego świadczenia. Czynność opodatkowana powstaje bowiem wyłącznie w związku z zaistnieniem stosunku prawnego określonego umową między stronami. Wystąpić musi zatem bezpośredni związek pomiędzy wykonywanymi czynnościami i wysokością otrzymanego wynagrodzenia oparty o relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami.

W przedmiotowej sprawie kwestią wymagającą interpretacji jest ustalenie czy w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym roszczenie przysługujące Wnioskodawcy od H. z tytułu korzystania z nieruchomości w okresie pomiędzy zakończeniem umowy podnajmu a rozpoczęciem nowej umowy, tj. od 01.01.2010 r. do 05.07.2010 r. podlega czy też nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie przepisu art. 8 ust. 1 ww. ustawy.

Z przepisu art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Kwestie korzystania z cudzej własności bez tytułu prawnego, tj. zgody wynajmującego regulują przepisy art. 224 – 225 Kodeksu cywilnego. W sytuacji ustania umowy najmu wygasa łączący obie strony stosunek najmu, co powoduje po stronie najemcy obowiązek zwrotu przedmiotu najmu. Do chwili wydania przedmiotu najmu po stronie byłego najemcy zachodzi tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy. Zapłata w tym przypadku określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej dla właściciela rzeczy szkody z tytułu bezprawnego używania rzeczy. Żądane wynagrodzenie (roszczenie pieniężne) może stanowić w istocie odszkodowanie. Przepisy prawa przyznają bowiem właścicielowi prawo do roszczenia o odszkodowanie, które obejmuje kompensatę utraconych korzyści, jakie właściciel by uzyskał, gdyby rzecz wynajął. Utratą korzyści jest w szczególności szkoda polegająca na nieuzyskaniu pożytków cywilnych (czynszu z najmu, dzierżawy), które rzecz przynosi.

O tym, czy bezumowne korzystanie z rzeczy po zakończeniu umowy najmu (dzierżawy) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, decydują w każdym przypadku konkretne okoliczności.

W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący dążąc do odzyskania rzeczy podjął kroki o tym świadczące, np. wytoczy przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.

Inaczej należy jednak oceniać sytuacje, gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), płacąc z tego tytułu określone kwoty. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego Wnioskodawca dzierżawił nieruchomość położoną w P. od Gminy Miasto P. na podstawie umowy zawartej do dnia 31.12.2009 r.

R. Sp. z o.o. w P. miała prawo podnajmować przedmiotową nieruchomość osobom trzecim. Działając w ramach przysługujących jej uprawnień Wnioskodawca od 2007 roku podnajmował ww. nieruchomość firmie H., z którą był związany umową najmu również do dnia 31.12.2009 r.

W okresie od 01.01.2010 r. do 05.07.2010 r. ww. nieruchomość stanowiła własność Gminy Miasta P..

Już od roku 2009 pomiędzy R. Sp. z o.o. a Gminą M. się rozmowy na temat wniesienia przedmiotowej nieruchomości aportem do majątku Spółki co ostatecznie nastąpiło w dniu 06.07.2010 r.

Umowę dzierżawy ww. terenu pomiędzy Spółką R. Sp. z o.o., a H. zawarto ponownie w dniu 06.07.2010 r., tj. w dniu przekazania tej nieruchomości aportem do Spółki R. Sp. z o.o. Umowa zawarta jest do dnia 31.12.2017 roku.

W czasie, pomiędzy wygaśnięciem umowy dzierżawy pomiędzy Gminą Miasto P., a R. Sp. z o.o., tj. od dnia 01.01.2010 r. do dnia 05.07.2010 r., a formalnym wniesieniem nieruchomości aportem do majątku Spółki, R. Sp. z o.o. nie zwróciła nieruchomości jej ówczesnemu właścicielowi na podstawie protokołu zdawczego, albowiem strony miały świadomość, iż toczą się negocjacje, które z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością doprowadzą do wniesienia nieruchomości aportem do majątku Spółki. Z tej samej przyczyny w okresie od 1 stycznia 2010 roku do 5 lipca 2010 roku pomimo formalnego wygaśnięcia umowy najmu z dnia 2 stycznia 2007 roku H. nie zwrócił Spółce R. Sp. z o.o. lub ówczesnemu właścicielowi Gminie Miasto P. przedmiotu podnajmu.

H. wykorzystywał nieruchomość w sposób niezmieniony z tą różnicą, iż zaprzestał uiszczania czynszu na rzecz Spółki. Czynszu nie uiszczał również na rzecz ówczesnego właściciela.

Spółka informowała podnajemcę, iż obciąży go należnościami czynszowymi po nabyciu tytułu prawnego do pobierania opłat za ww. nieruchomość. Podnajemca miał pełną świadomość, iż zajmuje nieruchomość położoną w P. bez tytułu prawnego. W czasie pomiędzy wygaśnięciem umowy najmu a zawarciem umowy dzierżawy Mirosław W. uiszczał wszelkie opłaty związane z bieżącą eksploatacją zajmowanej przez niego nieruchomości.

W dniu 08 października 2010 roku pomiędzy R. Sp. z o.o. a Gminą M. zawarte porozumienie, na mocy którego Spółka uiściła na rzecz Gminy Miasta P. opłatę związaną z bezumownym korzystaniem m.in. z przedmiotowej nieruchomości za okres od 1.01.2010 r. do 5.07.2010 r., na podstawie wystawionej przez Gminę faktury VAT. Niezwłocznie po uiszczeniu ww. opłaty R. Sp. z o.o. podjął negocjacje z H. oraz w dniu 18 października 2010 roku wystawiono fakturę VAT na łączną kwotę 24.104,89 zł (w tym podatek VAT) obejmującą kwotę należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości - 22.092,58 zł brutto, opłatę manipulacyjną - 61,00 zł brutto oraz opłatę administracyjną z tytułu podatku od nieruchomości - 1.951,32 zł brutto, celem zwrotu Spółce kosztów poniesionych na rzecz Gminy.

Podnajemca H. miał pełną świadomość, iż po ostatecznym uregulowaniu kwestii związanych z własnością działki będzie zobowiązany do uiszczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości.

Odnosząc się do sytuacji przedstawionej we wniosku należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z tzw. „dorozumianym przedłużeniem umowy”. Podnajemca miał pełną świadomość, iż zajmuje nieruchomość położoną w P. bez tytułu prawnego. Pomimo wygaśnięcia umowy najmu Najemca - H., nie zwrócił Wnioskodawcy przedmiotu podnajmu i w czasie pomiędzy wygaśnięciem umowy najmu a zawarciem umowy dzierżawy wykorzystywał nieruchomość w sposób niezmieniony, mimo zaprzestania uiszczania czynszu na rzecz Spółki uiszczał wszelkie opłaty związane z bieżącą eksploatacją zajmowanej przez niego nieruchomości. Taka sytuacja wskazuje na kontynuację dotychczasowego stosunku zobowiązaniowego łączącego obie strony. W przedstawionych okolicznościach roszczenie przysługujące Wnioskodawcy od H. z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotowej nieruchomości w okresie pomiędzy zakończeniem umowy podnajmu a rozpoczęciem nowej umowy, tj. od 01.01.2010 r. do 05.07.2010 r. spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ww. ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej są zagadnienia dotyczące podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości (tj. w zakresie pierwszego pytania przedstawionego we wniosku).

W części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie drugiego pytania przedstawionego we wniosku wydane zostało postanowienie nr IPPP1-443-1304/10-5/BS.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.