Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-2.4014.232.2019.4.MM
z 12 lutego 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 900 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 18 października 2019 r. (data wpływu 23 października 2019 r.), uzupełnionym 21 i 29 stycznia 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 października 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 7 stycznia 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.726.2019.2.KO, 0111-KDIB2-2.4014.232.2019.3.MM, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 21 stycznia 2020 r. (uiszczenie brakującej opłaty) oraz 29 stycznia 2020 r. (wpływ pisma).

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawcy i planowana transakcja.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Zbywca”) jest odpowiednio właścicielem oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych w P. opisanych szczegółowo poniżej – Nieruchomość Poznań Serbska (dalej: „Nieruchomość PS.” lub „Nieruchomość”).

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”) planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość PS.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”), której przedmiotem jest Nieruchomość PS., jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca są i na moment Transakcji będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

Opis Nieruchomości PS.

Nieruchomość PS. będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

• prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych: … (dalej: „Działki PS.”),
• prawo własności budynków, budowli i urządzeń trwale związanych z gruntem zlokalizowanych na Działkach PS. (zwanych dalej odpowiednio „Budynkami PS.”, „Budowlami PS.”, „Urządzeniami PS.”).
  
  

Na Działkach PS. znajdują się między innymi:

• budynek hipermarketu („Budynek CH PS.”),
• parking,
• pylon reklamowy,
• kanalizacja deszczowa zewnętrzna,
• stacja paliw.
  
  

Działki PS. nie są położone na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, niemniej jednak co najmniej część działek jest objęta decyzjami o warunkach zabudowy, zgodnie z którymi przeznaczone są pod zabudowę.

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie grunty stanowiące Działki PS. będą zabudowane.

Nieruchomość PS. jest zabudowana Budynkami PS. lub Budowlami PS. w odniesieniu do następujących numerów działek: ...

Na Działkach PS. oprócz Budowli PS. znajdują się również następujące naniesienia w formie budowli, wzniesione przez podmioty trzecie (dalej: „Podmioty Trzecie”):

• stacje bazowe,

(dalej: „Budowle II”),

oraz

• punkt gastronomiczny,
• kontener handlowy.

(dalej: „Budowle III”).

Budowle II oraz Budowle III zostały wzniesione przez Podmioty Trzecie na ich własny koszt na powierzchni Działek PS., które zostały im udostępnione przez Zbywcę na podstawie umów dzierżawy lub najmu (dalej: „Umowy Podmioty Trzecie”).

Budowle II zostały przez Podmioty Trzecie wybudowane oraz były przez nie wykorzystywane do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT przez okres dłuższy niż dwa lata kalendarzowe przed datą Transakcji. Zgodnie z najlepszym stanem wiedzy Zbywcy, Podmioty Trzecie nie ponosiły wydatków na ulepszenie Budowli II przekraczających 30% ich wartości początkowej.

W odniesieniu do Budowli III, zgodnie z brzmieniem Umów Podmioty Trzecie, po zakończeniu trwania stosunku prawnego dzierżawy lub najmu dzierżawca, czyli Podmiot Trzeci jest zobowiązany do zwrotu na rzecz Zbywcy zajmowanej powierzchni Działek PS. w stanie pierwotnym, w szczególności powinien on usunąć z powierzchni gruntu wzniesione przez siebie budowle. Innymi słowy, Zbywca nie jest uprawniony do zatrzymania na swoją rzecz nakładów w postaci Budowli III, poniesionych przez dany Podmiot Trzeci na powierzchni Działek PS.

Okoliczności nabycia Nieruchomości PS. przez Zbywcę

Historycznie Działki PS. nabywane były przez A Sp. z o.o. („A”) działającego we własnym imieniu lecz na zlecenie Zbywcy od syndyka masy upadłości spółki działającej pod firmą Zakłady B S.A. w upadłości („B”) oraz od osób fizycznych.

Prawo użytkowania wieczystego Działek PS. zostało nabyte przez A na zlecenie Zbywcy w drodze transakcji sprzedaży na podstawie następujących umów, zawartych w formie aktów notarialnych:

• umowy z 21 grudnia 1998 r. przeniesienia własności prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz sprzedaży budynków, budowli, maszyn i urządzeń oraz udziałów (sprzedaż wydzielonego przedsiębiorstwa B);
• umowy sprzedaży z 21 grudnia 1998 r.
  
  

W dniu 12 lutego 1999 r. Zbywca (jako dzierżawca) zawarł z A Sp. z o.o. (jako wydzierżawiającym) umowę dzierżawy, aneksowaną w dniu 30 lipca 1999 r. (przedłużenie okresu dzierżawy do 30 lipca 2000 r.), obejmującą Działki PS. wchodzące w skład Nieruchomości PS., w celu zrealizowania na ich obszarze inwestycji polegającej na budowie centrum handlowo usługowego wraz z parkingiem oraz niezbędną infrastrukturą („Inwestycja”), która to Inwestycja poprzedzona musiała być wyburzeniem istniejących na Działkach PS. budynków i budowli. Działki PS. na moment nabycia przez A były bowiem zabudowane.

Przed dokonaniem procesu inwestycyjnego zostały jednak wyburzone wszelkie naniesienia znajdujące się na Działkach PS.

A, a w późniejszym okresie również Zbywca uzyskiwali niezbędne pozwolenia na budowę /przebudowę (w tym m.in. – uzyskane przez A a następnie przeniesione na Zbywcę – pozwolenie z 11 sierpnia 1999 r. na budowę budynku handlowego HIPERMARKET wraz z wewnętrznymi instalacjami – klimatyzacji, ogrzewania, wentylacji, kanalizacji deszczowej i sanitarnej, tryskaczowej, wody zimnej i p.poż., elektrycznej i słaboprądowej, węzła cieplnego, siecią wewnętrzną wod-kan, wewnętrznym układem drogowym, oświetleniem zewnętrznym oraz budynkiem stacji transformatorowej w P.).

W toku realizacji procesu inwestycyjnego zostały zawarte poniższe umowy:

• umowa sprzedaży praw oraz przeniesienia związanych z nimi obowiązków z 2 marca 2000 r., zawarta pomiędzy A, Zbywcą oraz C Sp. z o.o. („C”), na podstawie której Zbywca przeniósł na C wszelkie prawa i obowiązki wynikające z tytułu zawartych z A umów zlecenia;
• umowa z 2 marca 2000 r., na podstawie której A w wykonaniu umów zlecenia zawartych ze Zbywcą oraz w następstwie przeniesienia przez Zbywcę praw i obowiązków wynikających z tytułu ww. umów zlecenia na C, przeniósł prawo użytkowania wieczystego działek gruntu (stanowiących Działki PS.) na C w stanie wolnym od obciążeń m.in. z tytułu umów, za wyjątkiem umowy dzierżawy zawartej ze Zbywcą 12 lutego 1999 r.
  
  

Następnie na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 16 sierpnia 2000 r. C połączyła się ze Zbywcą poprzez przeniesienie całego majątku C na Zbywcę.

W konsekwencji Zbywca wzniósł na Działkach PS. Budynki PS., Budowle PS. i Urządzenia PS. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego na wydatkach inwestycyjnych związanych z budową/przebudową Budynków PS., Budowli PS. i Urządzeń PS.

Pozwolenia na użytkowanie zostały wydane między innymi:

• w dniu 28 marca 2000 r. na Zbywcę – pozwolenie na użytkowanie budynku handlowego;
• w dniu 17 lipca 2012 r. na Zbywcę – pozwolenie na użytkowanie przebudowy i rozbudowy budynku handlowego X.
  
  

Część pomieszczeń Budynku CH PS. była sukcesywnie przekazywana najemcom („Najemcy PS.”) w wykonaniu umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT (w tym część z pomieszczeń została oddana w taki najem co najmniej dwa lata temu). Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Zbywcę polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Stacja paliw została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.

Pozostałe Budynki PS. (inne niż Budynek CH PS.), Budowle PS. i Urządzenia PS., jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku CH PS. i stacji benzynowej, są wykorzystywane przez Zbywcę i Najemców PS. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. własnej działalności handlowej oraz wynajmu powierzchni w Nieruchomości PS. do Najemców PS.

Zbywca mógł ponosić wydatki na ulepszenie Nieruchomości PS., o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Kwota wydatków mogła przekraczać 30% wartości początkowej tych obiektów.

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), wszystkie Działki PS. będą zabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowane (t.j. Dz. U. 2019 r. poz. 1186 ze zm., dalej „Prawo Budowlane”).

Poza Budynkami PS., Budowlami PS. i Urządzeniami PS., Budowlami II i Budowlami III na Działkach PS. na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne inne naniesienia.

Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość PS., którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 505 ze zm., „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości PS.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości PS., Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

• prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu – gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje,
• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków PS. i Budowli PS. i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach PS. i Budowlach PS., w tym prawa do gwarancji związanych z tymi umowami, w zakresie przysługującym Zbywcy,
• prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców za jakość i prawidłowość robót związanych z budową Budynków PS. i Budowli PS. i pracami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach PS. i Budowlach PS., w tym wszelkie prawa wynikające z zapewnienia jakości oraz ewentualne gwarancje budowlane generalnych wykonawców, i/lub wszelkie inne gwarancje budowlane wykonawców (o ile istnieją) (w tym w szczególności wszelkie zabezpieczenia), w zakresie przysługującym Zbywcy,
• dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością PS. oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości PS.
  
  

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (innych niż depozyty i gwarancje od Najemców).

Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą podlegać:

• własność towarów handlowych,
• umowy Zbywcy z dostawcami towarów i usług związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy (w szczególności w zakresie działalności handlowej),
• prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych Nieruchomością PS.,
• prawa do domeny internetowej, prawo do znaku towarowego, wyróżniającego Nieruchomość PS. (nie ma oddzielnej domeny internetowej ani znaku towarowego wyróżniającego Nieruchomość PS.),
• inne środki trwale oraz wyposażenie wykorzystywane do działalności handlowej Zbywcy np. drukarki, komputery, terminale płatnicze, monitory, tablety, weryfikatory cen, wagi, kasy fiskalne,
• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),
• zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Działek PS., i budowy/modernizacji/przebudowy Budynków PS. i Budowli PS.,
• środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,
• księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej,
• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,
• prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,
• prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością PS. (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) – obecnie nie ma takich umów,
• pracownicy Zbywcy.
  
  

Po przeprowadzeniu Transakcji Zbywca nadal będzie właścicielem wielu nieruchomości, w których będzie prowadził działalność gospodarczą.

Nie można jednak wykluczyć, że w niektórych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów usługowych dotyczących bieżącego utrzymania Nieruchomości PS. (np. w zakresie dostawy mediów), a także w prawa i obowiązki wynikające z decyzji administracyjnych wydanych na rzecz Zbywcy.

Przed zawarciem Transakcji Zbywca może zawrzeć umowę/umowy na usługi architektoniczne związane z planowaną zmianą formatu prowadzonego obecnie na Nieruchomości sklepu (hipermarketu). Jeżeli Zbywca zawrze taką umowę/umowy dotyczące Nieruchomości, prawa i obowiązki z nich wynikające zostaną przeniesione na Nabywcę (przed lub w ramach Transakcji) albo przedmiotowa umowa/umowy zostaną rozwiązane, a Nabywca zawrze stosowne porozumienia we własnym imieniu (przed lub po Transakcji).

Nieruchomość PS. jest obecnie objęta (podobnie jak szereg innych nieruchomości będących własnością Zbywcy jak również nieruchomości będących w posiadaniu innych spółek powiązanych ze Zbywcą) pakietowym ubezpieczeniem nieruchomości zawartym z ubezpieczycielem przez X (spółkę powiązaną ze Zbywcą). Zbywca nie jest ubezpieczającym. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość PS. będzie nadal objęta tym ubezpieczeniem (z uwagi na to, iż dotyczy ono całego pakietu nieruchomości posiadanych przez spółki pozostające w tej grupie X).

Nieruchomość PS. nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział), nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie, Nieruchomość PS. ma zostać zbyła na rzecz Nabywcy. Transakcja zbycia zostanie udokumentowana aktem notarialnym.

Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Przed zawarciem Transakcji Zbywca może zawrzeć umowę, na podstawie której wynajmie stację benzynową spółce z grupy Zbywcy („Nowa Spółka”) lub udzieli prawa użytkowania stacji benzynowej na rzecz Nowej Spółki (dalej: „Umowa najmu/użytkowania stacji benzynowej 1”). Jeżeli Zbywca zawrze taką umowę, prawa i obowiązki z niej wynikające zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji.

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości PS. Nabywca planuje prowadzić z jej wykorzystaniem działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości PS. do najemców (gdyż umowy najmu zawarte z Najemcami PS. przejdą, co do zasady, z mocy prawa na Nabywcę). Po Transakcji Zbywca pozostanie w zajmowanych obecnie pomieszczeniach i będzie prowadził tam nadal swoją działalność handlową. Zbywca będzie wynajmował na podstawie umowy najmu zawartej z Nabywcą powierzchnię hipermarketu (obecnie zajmowaną przez Zbywcę) w Budynku CH PS. i będzie miał prawo (na podstawie wspomnianej umowy najmu) do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości PS. wraz z Najemcami PS. Jednocześnie Nabywca planuje zmianę formatu sklepów (hipermarketów), mającą na celu wzrost rentowności i atrakcyjności komercyjnej Nieruchomości PS.

W zależności od ostatecznego terminu zawarcia Transakcji, niektóre prace budowlane mające na celu zmianę formatu sklepów (hipermarketów) Zbywcy mogą być potencjalnie rozpoczęte przez Nabywcę przed zawarciem Transakcji. Jednakże, żadne ulepszenia ani nowe budynki i budowle nie zostaną ukończone i oddane do użytku w wyniku takich prac przed datą Transakcji.

Nabywca nie planuje prowadzić działalności gospodarczej w zakresie handlu detalicznego.

W odniesieniu do stacji benzynowej, po nabyciu Nieruchomości PS. rozważane są trzy scenariusze:

• stacja benzynowa prowadzona będzie przez Nową Spółkę na podstawie Umowy najmu/użytkowania stacji benzynowej 1 zawartej przez Zbywcę przed Transakcją, z której prawa i obowiązki zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji;
• w przypadku, gdy Umowa najmu/użytkowania stacji benzynowej 1 nie zostanie zawarta przez Zbywcę przed dokonaniem Transakcji, Nabywca zawrze umowę bezpośrednio z Nową Spółką lub operatorem zewnętrznym, na podstawie której wynajmie stację benzynową na rzecz Nowej Spółki lub udzieli jej lub operatorowi zewnętrznemu) prawa użytkowania stacji benzynowej (dalej: „Umowa najmu/użytkowania stacji benzynowej nr 2”);
• w przypadku, gdy ani Umowa najmu/użytkowania stacji benzynowej 1, ani Umowa najmu/użytkowania stacji benzynowej 2 nie zostaną zawarte przed Transakcją i, odpowiednio, bezpośrednio po niej, Nabywca wynajmie stację benzynową Zbywcy na podstawie umowy najmu zawartej pomiędzy Nabywcą a Zbywcą lub operatorowi zewnętrznemu). W takim przypadku nie można wykluczyć, że Umowa najmu/użytkowania stacji benzynowej 2 zostanie zawarta po upływie określonego czasu po zawarciu Transakcji (jest to w szczególności uzależnione od tego, czy i kiedy Nowa Spółka uzyska odpowiednią licencję umożliwiającą handel paliwami).
  
  

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców (zewnętrznych, Zbywcę bądź podmiot powiązany ze Zbywcą). Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości PS., Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi ze Zbywcą, w tym z samym Zbywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością PS. (property management) i zarządzania aktywami (asset management).

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków, Budowli oraz Budowli II podatkiem VAT.

Zainteresowani w uzupełnieniu wniosku w części dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych wskazali, że:

• na dzień planowanej transakcji Budowle III będą znajdować się na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu – Działkach PS., ale nie będą przedmiotem planowanej transakcji w ujęciu cywilistycznym,
• Budowle III posadowione na Działkach PS. nie są częścią składową budynku w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Jak wskazano powyżej, w odniesieniu do punktu gastronomicznego oraz kontenera handlowego (tj. Budowli III), po wnikliwej analizie, Zainteresowani wskazują, iż nie stanowią one budynków ani budowli w rozumieniu art. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawa budowlanego. Są to naniesienia podmiotów trzecich, które nie są trwale związane z gruntem, tym samym stanowią rzecz ruchomą w rozumieniu Kodeksu cywilnego.
  
  

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 27 stycznia 2020 r. (data wpływu do Organu 29 stycznia 2020 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w interpretacji Znak: 0111-KDIB3-1.4012.726.2019.3.KO, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości PS., Budynków PS., Budowli PS. oraz Budowli II (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości PS., Budynków PS., Budowli PS. oraz Budowli II (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości PS. będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23% VAT – albo obligatoryjnie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT a contrario, albo w związku z rezygnacją ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym, jeżeli strony złożą przed Transakcją oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Transakcji, w związku z czym dostawa Nieruchomości PS. będzie w całości opodatkowana VAT, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości PS., Budynków PS., Budowli PS. oraz Budowli II (tj. sprzedaż Nieruchomości PS. w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości według stawki 23% VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 11 lutego 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.726.2019.3.KO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1519 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
2. innych praw majątkowych − 1%.
   
   

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2018 r., poz. 2174, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość PS., którą Nabywca – Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomość PS. będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo użytkowania wieczystego Działek PS. oraz prawo własności Budynków PS., Budowli PS. i Urządzeń PS. zlokalizowanych na Działkach PS. Na Działkach PS. zostały również wzniesione przez podmioty trzecie Budowle II i Budowle III.

Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków, Budowli oraz Budowli II podatkiem VAT.

Zainteresowani w uzupełnieniu wniosku wskazali, że Budowle III będą na dzień planowanej transakcji znajdowały się na gruncie – Działkach PS. ale nie będą przedmiotem planowanej transakcji w ujęciu cywilistycznym. Budowle III stanowią rzecz ruchomą w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 11 lutego 2020 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.726.2019.2.KO, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że: „Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…)

W pierwszej kolejności odnosząc się do stacji bazowych znajdujących się na działce nr … należy stwierdzić, że jeżeli przed dokonaniem sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca będzie posiadał prawo do rozporządzania ww. stacjami, to dostawa przedmiotowych stacji będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy (…) Zatem po złożeniu przez strony Transakcji, przed dokonaniem Transakcji wspólnego oświadczenia (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT), o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT dostawa ww. stacji będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Tak, więc dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna.

Pozostałe obiekty (ww. budynki i budowle) posadowione na Działkach (…) (za wyjątkiem budynku hipermarketu – Budynek CH (…) oraz tablic na pylon posadowionych na działce nr …) po oddaniu ich do użytkowania (lata 2000–2012) były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (najem) lub w działalności gospodarczej Zbywcy. (…) W związku z powyższym, dla ww. Transakcji dostawy Budynków i Budowli zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że dostawa tych Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezpodstawna. (…)

Tak, więc do dostawy budynku hipermarketu i tablic na pylon w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. (…) do planowanej dostawy tych obiektów w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT (tj. zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10a ustawy o VAT). Dostawa budynku hipermarketu i tablic na pylon w ramach planowanej Transakcji będzie w takim przypadku podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym przedmiotowe Budynki i Budowle są posadowione, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. (…)

Podsumowując, z uwagi na fakt, że sprzedaż Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Wnioskodawca – po spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – będzie mógł skorzystać z opcji opodatkowania Transakcji sprzedaży zabudowanych Nieruchomości (…) według 23% stawki VAT.”

W tym miejscu należy zauważyć, że Zainteresowani w uzupełnieniu wniosku wskazali, że Budowle III nie będą przedmiotem planowanej transakcji. Oznacza to, że w świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży (czynność) Nieruchomości PS. nie obejmuje Budowli III.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości PS. będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (według stawki 23% podatku od towarów i usług) i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż zgodnie z wolą Zainteresowanych nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.