2020.05.26 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0114-KDIP4-2.4012.102.2020.1.MMA

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP4-2.4012.102.2020.1.MMA
z 26 maja 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 marca 2020 r. (data wpływu 3 marca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 marca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni oraz S. G. działający w imieniu i na rzecz Spółki 1 z siedzibą w … dnia 13 września 2019 roku zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna została zawarta przed Notariuszem (…) Zgodnie z zawartą umową przedwstępną M. M. sprzeda Spółce pod firmą: Spółka 1 z siedzibą w … w stanie wolnym od wszelkich praw i obciążeń osób trzecich (z wyjątkiem obciążających sprzedawaną nieruchomość służebności przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią zgodą kupującego) niezabudowaną nieruchomość, stanowiącą fizycznie wydzieloną część działki 1 oznaczoną kolorem czerwonym na planie stanowiącym załącznik nr 1 do zawartej umowy, o obszarze około 16,775 m2, położną w miejscowości …, gminie …, powiecie …, województwie …, aktualnie wchodzące w skład nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej KW nr ….

Przedmiotową nieruchomość M.M. nabyła od swoich rodziców na podstawie umowy darowizny - udokumentowanej aktem notarialnym z dnia 29 października 2007 roku sporządzonym przez Notariusza (…)

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym dla działki 1 według stanu na dzień 12 września 2019 roku z upoważnienia Starosty …, nr kancelaryjny …, działka gruntu 1 położna jest na terenach oznaczonych symbolami: Br-RIVa, RIIIb, RIVa i RVIb - grunty orne i zawiera obszaru 1,86 ha; na powyższym dokumencie znajduje się adnotacja, iż pole powierzchni nie spełnia rygorów rozporządzenia lub obowiązujących standardów technicznych oraz iż służy za podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Teren, na którym położona jest nieruchomość, nie jest objęty obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich, w tym także nieujawnionymi w księdze wieczystej, w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nią, w tym prawem pierwokupu, a nadto nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej, ani nie graniczy z nieruchomościami oddanymi w trwały zarząd na cele obronności i bezpieczeństwa państwa. Nieruchomość jest wolna od zadłużeń, a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego (poza wszczętym postępowaniem wywłaszczeniowym części działki pod planowaną drogę), postępowania o scalenie.

W odniesieniu do nieruchomości nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy.

Nieruchomość jest nieogrodzona i posiada dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość nie jest terenem budowlanym.

W ramach umowy przedwstępnej sprzedająca udzieliła następujących pełnomocnictw:

Sprzedająca udzieliła kupującemu pełnomocnictwa do wszczęcia i prowadzania w imieniu i na rzecz sprzedającej postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów zatwierdzających podział geodezyjny sprzedawanej nieruchomości, w wyniku którego zostanie wydzielony geodezyjnie przedmiot sprzedaży, jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości księgi wieczystej, przy czym koszty tego podziału poniesione będą przez kupującego.

M. M. ustanowiła pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) S. G. (działającego w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą Spółka 1 z siedzibą w …) i upoważniła go do:

do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Kw Nr … prowadzonej przez Sąd Rejonowy w …, Wydział Ksiąg Wieczystych. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składnia wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii,
uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wpisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego sprzedawanej nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości,
zyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących sprzedawanej nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydawanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,
uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia sprzedawanej nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
wystąpienia w imieniu sprzedającej do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
wystąpienia w imieniu sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
wystąpienia w imieniu sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
wystąpienia w imieniu sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej,
złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydawanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na nieruchomości,

przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentów, określonymi w pkt 1)-3) oraz 5)-10) powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami, będą obciążały kupującego.

Powyższe pełnomocnictwo jest udzielone na czas określony do dnia 13 września 2020 r.

Strony umowy zgodnie postanowiły, że kupującemu przysługiwać będzie w terminie do dnia 14 września 2020 roku prawo wejścia na teren nieruchomości celem sporządzenia obrysu budynku. Strony uzgodniły, iż o wejściu na teren nieruchomości i rozpoczęcia planowanych prac kupujący powiadomi sprzedającą z 2-dniowym (dni robocze) wyprzedzeniem w sposób odpowiadający okolicznościom i umożliwiający zapoznanie się przez sprzedającą z powiadomieniem. Prace te prowadzone będą na koszt i ryzyko kupującego oraz pod warunkiem ponoszenia przez kupującego odpowiedzialności za wszelkie zdarzenia, w związku z wykonywanymi przez siebie czynnościami, które mogą wywołać jakąkolwiek szkodę osobom trzecim, jak też ponoszenia wszelkich opłat, związanych z rozpoczęciem, zgłoszeniem lub prowadzeniem prac.

M.M. prowadzi działalność gospodarczą i jest podatnikiem podatku od towarów i usług, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. M.M. zajmuje się sprzedażą napojów alkoholowych i bezalkoholowych.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest wykorzystywana na potrzeby prowadzonej przez wnioskodawczynię działalności gospodarczej. Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie sprzedawała wcześniej innych nieruchomości i nie była z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż opisanej wyżej nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Uzasadnienie Wnioskodawcy

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż opisanej wyżej nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług polegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na podstawie art. 2 pkt 6 tejże ustawy przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Za towar uznaje się także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Natomiast nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w myśl art. 7 ustawy VAT będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy bowiem wskazać, że aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonywana przez podmiot, który w związku z wykonaniem czynności jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej - na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wnioskodawczyni dokona transakcji sprzedaży nieruchomości poza sferą prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, co nie pozwala na uznanie jej za podatnika w zakresie tej czynności. Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży działki, którą otrzymała od rodziców w drodze darowizny będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym „majątkiem prywatnym”.

Ustawa VAT nie definiuje pojęcia „majątek prywatny”. Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” analizowane jest w doktrynie i orzecznictwie z uwzględnieniem orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W uzasadnieniu orzeczenia wydanego w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht) Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wskazał, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 roku wydanego w sprawie I FSK 449/17 o tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych (pkt 40 wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 r.). Aktywność tego rodzaju nie należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawczyni nie wykazywała tego rodzaju aktywności. Nie podejmowała działań mających na celu wsparcie sprzedaży, np. zmierzających do zmiany przeznaczenia terenu, czy działań marketingowych w celu zwiększenia atrakcyjności działki.

Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia. Wnioskodawczyni nie sprzedawała wcześniej innych nieruchomości i nie była z tego tytułu podatnikiem podatku VAT.

W związku z tym, brak jest podstaw do uznania, że sprzedając przedmiotową nieruchomość wnioskodawczyni będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Sprzedaż nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.) – zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

określone udziały w nieruchomości,
prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni oraz S. G. działający w imieniu i na rzecz Spółki 1 z siedzibą w … dnia 13 września 2019 roku zawarli przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z zawartą umową przedwstępną Wnioskodawczyni sprzeda Spółce pod firmą: Spółka 1 z siedzibą w … w stanie wolnym od wszelkich praw i obciążeń osób trzecich (z wyjątkiem obciążających sprzedawaną nieruchomość służebności przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią zgodą kupującego) niezabudowaną nieruchomość, stanowiącą fizycznie wydzieloną część działki 1. Przedmiotową nieruchomość M.M. nabyła od swoich rodziców na podstawie umowy darowizny. Teren, na którym położona jest nieruchomość, nie jest objęty obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. W odniesieniu do nieruchomości nie została wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy. Nieruchomość jest nieogrodzona i posiada dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość nie jest terenem budowlanym.

W ramach umowy przedwstępnej sprzedająca udzieliła następujących pełnomocnictw:

Sprzedająca udzieliła kupującemu pełnomocnictwa do wszczęcia i prowadzania w imieniu i na rzecz sprzedającej postępowania w celu uzyskania wszelkich wymaganych prawem dokumentów zatwierdzających podział geodezyjny sprzedawanej nieruchomości, w wyniku którego zostanie wydzielony geodezyjnie przedmiot sprzedaży, jak również do dokonania wszelkich czynności prawnych i faktycznych niezbędnych do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów oraz prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości księgi wieczystej, przy czym koszty tego podziału poniesione będą przez kupującego.

Wnioskodawczyni ustanowiła pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) S. G. (działającego w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą Spółka 1 z siedzibą w …) i upoważniła go do:

do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Kw Nr … prowadzonej przez Sąd Rejonowy w …, Wydział Ksiąg Wieczystych. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składnia wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii,
uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wpisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego sprzedawanej nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości,
uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących sprzedawanej nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydawanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,
uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia sprzedawanej nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
wystąpienia w imieniu sprzedającej do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,
wystąpienia w imieniu sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
wystąpienia w imieniu sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
wystąpienia w imieniu sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej,
złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydawanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na nieruchomości,

Powyższe pełnomocnictwo jest udzielone na czas określony do dnia 13 września 2020 r.

Sprzedająca oświadczyła, że na każde wezwanie kupującego udzieli mu (albo wskazanym przez kupującego osobom) wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, a także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w ust. 2- 6 powyżej. Strony umowy zgodnie postanowiły, że kupującemu przysługiwać będzie w terminie do dnia 14 września 2020 roku prawo wejścia na teren nieruchomości celem sporządzenia obrysu budynku. Strony uzgodniły, iż o wejściu na teren nieruchomości i rozpoczęcia planowanych prac kupujący powiadomi sprzedającą z 2-dniowym (dni robocze) wyprzedzeniem w sposób odpowiadający okolicznościom i umożliwiający zapoznanie się przez sprzedającą z powiadomieniem. Prace te prowadzone będą na koszt i ryzyko kupującego oraz pod warunkiem ponoszenia przez kupującego odpowiedzialności za wszelkie zdarzenia, w związku z wykonywanymi przez siebie czynnościami, które mogą wywołać jakąkolwiek szkodę osobom trzecim, jak też ponoszenia wszelkich opłat, związanych z rozpoczęciem, zgłoszeniem lub prowadzeniem prac.

W tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii, czy sprzedaż opisanej wyżej nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży części działki 1, Sprzedająca będzie spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ww. Kodeksu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak z wniosku wynika, Sprzedająca zawarła z Nabywcą umowę przedwstępną. Sprzedająca udzieliła kupującemu pełnomocnictwa do: przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składnia wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii); uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wpisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego sprzedawanej nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego nieruchomości; uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących sprzedawanej nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych; uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydawanych również w trybie art. 306g powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedająca nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości; uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia sprzedawanej nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach; wystąpienia w imieniu sprzedającej do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; wystąpienia w imieniu sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania - na koszt kupującego - decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych; wystąpienia w imieniu sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie; wystąpienia w imieniu sprzedającej do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu nieruchomości z produkcji leśnej; złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydawanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na nieruchomości.

Z powyższych okoliczności sprawy wynika, że Sprzedająca podejmowała świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, zatem Sprzedająca będzie działała w tym zakresie jak handlowiec.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez przyszłego Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej jako mocodawczyni, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży części działki 1 podejmuje Ona pewne działania w sposób zorganizowany.

W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż części działki 1 w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającej.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż części działki 1, będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedająca, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia części działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż ww. części działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie Nabywca posiada pełnomocnictwo Sprzedającej w zakresie m.in. do dysponowania części działki 1 do celów budowlanych oraz pozwalających na wyłączenie tej Działki z produkcji rolnej, a także podejmowania działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa w umowie przedwstępnej sprzedaży Działki. W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy części działki 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana przez Sprzedającą transakcja sprzedaży części działki 1, z tytułu której Sprzedająca będzie podatnikiem podatku VAT, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji powyższego transakcja sprzedaży udziału w Działce - na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo tut. Organ informuje, iż w niniejszej interpretacji załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin