UZASADNIENIE

W dniu 16 marca 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania za podatnika VAT z tytułu sprzedaży działek oraz zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działki o nr 1.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni jest właścicielką niezabudowanej nieruchomości rolnej położonej w miejscowości ..., obręb ... ..., jednostka ewidencyjna: ..., powiat ..., województwo ..., oznaczonej jako działka 1 (sto dwadzieścia siedem), o obszarze 0,6500 ha (sześć tysięcy pięćset dziesięciotysięcznych hektara). Wchodzącej w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw. nr ... (pięćdziesiąt dwa tysiące dwieście jeden przez pięć) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w ... VI Wydział Ksiąg Wieczystych nabytej na podstawie Umowy darowizny, zawartej z rodzicami aktem notarialnym z dnia 4 stycznia 2000 roku, za nr Rep. A .... Na podstawie wypisu z rejestru gruntów, wydanego przez Urząd Gminy w (…). Gospodarki Gruntami, Rolnictwa i Ochrony Środowiska w dniu 9 grudnia 1999 r. za nr ... wynika, że: działka nr 1 o powierzchni 65 ary leży w jednostce ewidencyjnej (…), w obrębie ....

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów wydanego z upoważnienia Starosty ... wg stanu na dzień 2 kwietnia 2020 r., za nr ... wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działki numer 1 z którego między innymi wynika, że grunty wchodzące w skład ww. działki stanowią w ewidencji gruntów- grunty orne (RIVa i RIVb), a także wykazujące, iż działka nie jest zabudowana.

Z zaświadczenia wydanego z up. Wójta Gminy ...dnia 24 marca 2020 r. za nr ... wynika, że działka nr ew. 1, położona w miejscowości ..., w Gminie ... leży na terenie, który nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość - działka nr ew. 1 położona w miejscowości ..., mająca być przedmiotem sprzedaży nigdy nie była przez Wnioskodawczynię wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nigdy nie była przez Wnioskodawczynię udostępniana odpłatnie osobom trzecim. Planowana sprzedaż stanowi majątek prywatny, i nie ma znamion zarobkowego obrotu nieruchomościami podlegającego pod działalność gospodarczą.

Przed sprzedażą nieruchomości - działki o nr ew. 1 położonej w miejscowości ..., Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie będzie podejmowała żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek np. ogrodzenie, uzbrojenie. Wnioskodawczyni nie ponosiła też żadnych nakładów inwestycyjnych na dostosowanie terenu pod zmianę przeznaczenia dla celów zabudowy mieszkaniowej.

Kupujący planuje inwestycję budowlaną o charakterze jednorodzinnych budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej, do dalszej odsprzedaży zarobkowej.

Przed sprzedażą nieruchomości - działki o nr ewidencyjnym: 1 położonej w miejscowości ..., Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie będzie podejmowała żadnego aktywnego działania marketingowego w zakresie obrotu nieruchomościami mającego na celu dokonanie sprzedaży. Wnioskodawczyni podpisała z Kupującym umowę przedwstępną.

Warunki zawarcia umowy sprzedaży :

• oświadczenie, że stan faktyczny i prawny nieruchomości, nie może ulec zmianie do zawarcia umowy przyrzeczonej od dnia zawarcia mowy przedwstępnej
  
• przed zawarciem umowy przyrzeczonej Kupujący otrzymają własnym kosztem i staraniem ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt budowy i udzielającą pozwolenie na budowę na przedmiotowej działce zgodnie z ustaleniami Decyzji o warunkach zabudowy NR ... i Decyzji Nr ....
  
  
  

Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa do działania w jej imieniu.

Zakres pełnomocnictwa:

• Wyrażenie zgody na dysponowanie przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, tj. między innymi na występowania z wnioskami o uzyskanie odpowiednich zgód, opinii, pozwoleń i decyzji administracyjnych.
  
• Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w punktach będą obciążały Kupującego.
  
  
  

W uzupełnieniu do wniosku, Wnioskodawczyni wyjaśniła, że przedmiotem sprzedaży jest tylko działka o nr ew. 1.

Wnioskodawczyni wskazuje, że do sprzedaży ogólnej wchodzą trzy działki tj.:

1. Działka nr 2, którą to pierwotny właściciel T.K. odsprzedał panu Ł. i K. G.
2. Działka nr 1, której właścicielem jest pani B.K..
3. Działka nr 3, której właścicielem jest pani M.S..

W dniu 27 marca 2015 r. pan T.K. wystąpił o warunki zabudowy na ww. trzy działki. Z dniem 8 czerwca 2015 r. otrzymał decyzję o warunkach zabudowy. Obecnie, tuż przed podpisaniem umowy przedwstępnej z państwem A., pan T.K. wyraził zgodę na przepisanie decyzji o warunkach zabudowy na nowego inwestora, na wniosek pana S.A. i pani I.A., mimo tego, że były inwestor nie uczestniczy w sprzedaży. Urząd Gminy przepisał ww. decyzję na Państwa A. na tych samych warunkach, które występowały poprzednio. Państwo A. aktualnie posługują się otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy.

Wnioskodawczyni dodatkowo nadmienia, że ww. działki, wskazując głównie na działkę nr ew. 1, nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Istnieje tylko studium na zabudowę mieszkaniową.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

1. Czy opisana sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czy zwolniona z tego obowiązku?
2. Czy opisane grunty spełniają definicję wg art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarówi usług?
3. Czy na podstawie opisanego zdarzenia Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalność gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, jednakże Nieruchomość, którą chcę sprzedać nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię, do celów z których mogłaby osiągać jakiekolwiek przychody, które mogłyby być zakwalifikowane jako przychody z tytułu działalności gospodarczej podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawczyni w myśl art. 5 ust. w pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług transakcja spełnia definicję ww. artykułu.

Wnioskodawczyni uważa, że powinna naliczyć podatek od towarów i usług od transakcji sprzedaży omawianej nieruchomości, pomimo tego, że nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest na chwilę obecną płatnikiem podatku od towarów i usług.

Uzasadnieniem jest fakt, że sprzedaż gruntów posłuży u Kupującego do zabudowy oraz dalszej odsprzedaży zarobkowej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, kwalifikując grunty na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wskazała Wnioskodawczyni we wniosku grunty są niezabudowane, a Wnioskodawczyni nie ponosiła dodatkowych nakładów inwestycyjnych w celu ich przekształcenia bądź dostosowania pod inne przeznaczenie to nabywca ma plany zabudowy tych gruntów, jednak na czas transakcji sprzedaży mają formę niezabudowaną.

W związku z czym Wnioskodawczyni uważa, że sprzedaż nieruchomości nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług w myśl o art. 43 ust. 1 pkt 9, a Wnioskodawczyni zostanie uznana podatnikiem do celów tej transakcji wg. art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ sprzedaż działki jest przedmiotem działalności Kupującego, pomimo tego, że działka będąca majątkiem osobistym Wnioskodawczyni, nie służyła do tej pory przychodom opodatkowanym podatkiem od towarów i usług oraz innym przyjmującym charakter przychodów z działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami – według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r., str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjęła/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielką niezabudowanej nieruchomości rolnej oznaczonej jako działka 1. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów wydanego z upoważnienia Starosty ... wynika, że grunty wchodzące w skład ww. działki stanowią w ewidencji gruntów- grunty orne (RIVa i RIVb), a także wykazujące, iż działka nie jest zabudowana. Z zaświadczenia wydanego z up. Wójta Gminy ...wynika, że działka nr ew. 1 leży na terenie, który nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość - działka nr ew. 1 mająca być przedmiotem sprzedaży nigdy nie była przez Wnioskodawczynię wykorzystywana do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nigdy nie była przez Wnioskodawczynię udostępniana odpłatnie osobom trzecim. Planowana sprzedaż stanowi majątek prywatny, i nie ma znamion zarobkowego obrotu nieruchomościami podlegającego pod działalność gospodarczą. Przed sprzedażą nieruchomości - działki o nr ew. 1 położonej w miejscowości ..., Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie będzie podejmowała żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości działek np. ogrodzenie, uzbrojenie. Wnioskodawczyni nie ponosiła też żadnych nakładów inwestycyjnych na dostosowanie terenu pod zmianę przeznaczenia dla celów zabudowy mieszkaniowej. Kupujący planuje inwestycję budowlaną o charakterze jednorodzinnych budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej, do dalszej odsprzedaży zarobkowej. Wnioskodawczyni podpisała z Kupującym umowę przedwstępną.

Warunki zawarcia umowy sprzedaży: oświadczenie, że stan faktyczny i prawny nieruchomości, nie może ulec zmianie do zawarcia umowy przyrzeczonej od dnia zawarcia mowy przedwstępnej; przed zawarciem umowy przyrzeczonej Kupujący otrzymają własnym kosztem i staraniem ostateczną decyzję zatwierdzającą projekt budowy i udzielającą pozwolenie na budowę na przedmiotowej działce zgodnie z ustaleniami Decyzji o warunkach zabudowy NR ... i Decyzji Nr ....

Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa do działania w imieniu Wnioskodawczyni. Zakres pełnomocnictwa: wyrażenie zgody na dysponowanie przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, tj. między innymi na występowania z wnioskami o uzyskanie odpowiednich zgód, opinii, pozwoleń i decyzji administracyjnych; wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w punktach będą obciążały Kupującego.

Wnioskodawczyni wskazuje, że do sprzedaży ogólnej wchodzą trzy działki tj.:

1. Działka nr 2, którą to pierwotny właściciel T.K. odsprzedał panu Ł. i K. G.
2. Działka nr 1, której właścicielem jest pani B.K..
3. Działka nr 3, której właścicielem jest pani M.S..

W dniu 27 marca 2015 r. pan T.K. wystąpił o warunki zabudowy na ww. trzy działki. Z dniem 8 czerwca 2015 r. otrzymał decyzję o warunkach zabudowy. Obecnie, tuż przed podpisaniem umowy przedwstępnej z państwem A., pan T.K. wyraził zgodę na przepisanie decyzji o warunkach zabudowy na nowego inwestora, na wniosek pana S.A. i pani I.A., mimo tego, że były inwestor nie uczestniczy w sprzedaży. Urząd Gminy przepisał ww. decyzję na Państwa A. na tych samych warunkach, które występowały poprzednio. Państwo A. aktualnie posługują się otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy. Wnioskodawczyni dodatkowo nadmienia, że ww. działki, wskazując głównie na działkę nr ew. 1, nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Istnieje tylko studium na zabudowę mieszkaniową.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz jednocześnie nie będzie korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Wnioskodawczyni podjęła w odniesieniu do działki będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa do działania w imieniu Wnioskodawczyni.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Kupującemu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Wnioskodawczyni, a nie jej pełnomocnik. Pełnomocnik Wnioskodawczyni (Kupujący) nie działa przecież we własnym imieniu, lecz w imieniu Wnioskodawczyni. Działania, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru. Ponadto, wszystkie te czynności do momentu dokonania sprzedaży działki zostaną „wykonane” w sferze podatkowo-prawnej Wnioskodawczyni. Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującą. Wykonanie szeregu ww. czynności dotyczących działki przeznaczonej do sprzedaży przed jej dostawą, które niewątpliwie mogą powodować również wzrost jej ceny sprzedaży i zwiększenie zainteresowania potencjalnych klientów stanowi działanie, które zdecydowanie wykracza poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności (zarządu) przez Wnioskodawcę w ramach posiadanego majątku prywatnego.

Jak wskazano we wniosku Kupujący posiada pełnomocnictwo Wnioskodawczyni do działania w jej imieniu, do pozyskania wszystkich pozwoleń potrzebnych do realizacji inwestycji. Czynności wykonywane na przedmiotowej działce były wykonywane przez Kupującego na podstawie udzielonego pełnomocnictwa w imieniu Wnioskodawczyni, np. do wyrażenie zgody na dysponowanie przedmiotową nieruchomością na cele budowlane, tj. między innymi na występowania z wnioskami o uzyskanie odpowiednich zgód, opinii, pozwoleń i decyzji administracyjnych a także jak wskazała Wnioskodawczyni wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi, określonymi w punktach będą obciążały Kupującego.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który zgodnie z regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33 odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że działka o nr 1 leży na terenie, który nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawczyni wskazuje, że do sprzedaży ogólnej wchodzą trzy działki tj.: działka nr 2, którą to pierwotny właściciel T.K. odsprzedał panu Ł. i K. G. Działka nr 1, której właścicielem jest pani B.K.. Działka nr 3, której właścicielem jest pani M.S. W dniu 27 marca 2015 r. pan T.K. wystąpił o warunki zabudowy na ww. trzy działki. Z dniem 8 czerwca 2015 r. otrzymał decyzję o warunkach zabudowy. Wnioskodawczyni dodatkowo nadmienia, że ww. działki, wskazując głównie na działkę nr ew. 1, nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Istnieje tylko studium na zabudowę mieszkaniową.

Tym samym ww. działka o nr 1 bezsprzecznie będzie stanowić na dzień planowanej sprzedaży teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, albowiem jak wskazano powyżej dla działki o nr 1 została wydana decyzja o warunkach zabudowy. W rezultacie, planowana sprzedaż wskazanej wyżej nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
  
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
  
  
  

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym w okolicznościach niniejszej sprawy nie można mówić, że Wnioskodawczyni przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki, lub że takie prawo jej nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem, gdyż Wnioskodawczyni nabyła działkę na podstawie Umowy darowizny zawartej z rodzicami.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że również zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie znajdzie zastosowania do zbycia działki i nr 1.

Mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że dla planowanej transakcji nie znajdzie zastosowania ani zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawczynię opisanej we wniosku działki o nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.