Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-3.4014.96.2021.4.ASZ
z 17 czerwca 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 10 marca 2021 r. (data wpływu – 12 marca 2021 r.), uzupełnionym 27 maja 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 marca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w piśmie z 18 maja 2021 r. znak: 0111-KDIB2-3.4014.96.2021.3.ASZ wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 27 maja 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: P. Spółka z o.o. (Nabywca)
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: D. (Zbywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Działalność Zainteresowanych i planowana Transakcja

Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest spółką kapitałową prawa niemieckiego posiadającą osobowość prawną (dalej: „Zbywca”). Głównym zadaniem Zbywcy (wynikającym z niemieckich regulacji prawnych) jest zarządzanie i reprezentowanie specjalistycznych funduszy inwestycyjnych utworzonych na podstawie niemieckiego prawa inwestycyjnego (dalej: „Fundusze”).

Fundusze prowadzą działalność inwestycyjną w oparciu o środki finansowe inwestorów, zbieranych poprzez emisję jednostek uczestnictwa w Funduszach. Na terytorium Polski działalność Funduszy polega głównie na kupnie i sprzedaży nieruchomości oraz wynajmie powierzchni komercyjnej w posiadanych nieruchomościach.

Uprawnienia Funduszy do nabywania aktywów, jak również ich polityka inwestycyjna, przedmiot działalności oraz jego ograniczenia regulowane są odpowiednimi ustawami obowiązującymi pod prawem niemieckim. Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z niemieckimi regulacjami Fundusze nie są uprawnione do bezpośredniego nabywania lub posiadania aktywów - w konsekwencji, z prawnej/technicznej perspektywy to Zbywca, działając na rachunek Funduszy, nabywa aktywa oraz prowadzi politykę inwestycyjną. Można zatem stwierdzić, że rola Zbywcy odpowiada funkcji, jaką na gruncie prawa polskiego pełni towarzystwo funduszy inwestycyjnych.

Fundusze (w sensie prawnym i formalnym - Zbywca na rachunek Funduszy) prowadzą działalność na rynku nieruchomości w Polsce i lokują powierzone im przez inwestorów środki finansowe: (i) w udziały polskich spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, (ii) w prawa

i obowiązki polskich spółek osobowych (jak również ich zagranicznych odpowiedników) lub też (iii) bezpośrednio nabywają nieruchomości w Polsce. Jak wskazano powyżej, w Polsce działalność gospodarcza Zbywcy prowadzona jest w formie oddziału przedsiębiorcy zagranicznego.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych
z innymi podmiotami.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Nabywca”) jest polską spółką

z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (w trakcie zmiany firmy na: (….)). Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali biurowych i handlowo-usługowych.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży prawa własności trzech odrębnych lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, wraz z odpowiadającymi im udziałami w nieruchomości wspólnej (dalej: „Transakcja”). Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w pkt (ii) i (iv) poniżej.

W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

W pierwszym kwartale 2021 r. Strony planują zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą Transakcji. Strony planują przeprowadzić Transakcję w 2021 r. Transakcja zostanie zawarta po spełnieniu określonych warunków, w tym także uzyskaniu interpretacji indywidualnej objętej wnioskiem.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 865 ze zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni w Polsce i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

(i) Opis Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1. trzy lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne znajdujące się w Budynku (definicja poniżej) posadowionym na zabudowanych działkach gruntu o numerach ewidencyjnych A oraz B, obręb ewidencyjny 5-03-04, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej: „Grunt”), stanowiące odrębny od Gruntu przedmiot własności, tj.:
   
   • lokal nr 1 wraz z odpowiadającym mu udziałem w nieruchomości wspólnej (tj. w prawie własności Gruntu oraz w częściach wspólnych Budynku wraz z przynależnościami i w urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali), dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr(…),
   • lokal nr 2 wraz z odpowiadającym mu udziałem w nieruchomości wspólnej (tj. w prawie własności Gruntu oraz w częściach wspólnych Budynku wraz z przynależnościami i w urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali), dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (…),
   • lokal nr 3 wraz z odpowiadającymi mu udziałem w nieruchomości wspólnej (tj. w prawie własności Gruntu oraz w częściach wspólnych Budynku wraz z przynależnościami i w urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali), dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (…0,
   
   (dalej łącznie jako: „Lokale”) – Lokale z odpowiadającymi im udziałami w powierzchniach wspólnych składają się na cały budynek biurowo-usługowy zlokalizowany w (…) (dalej: „Budynek”);
   
   
2. budowle, urządzenia i instalacje lub ich części znajdujące się w lub na Gruncie (dalej: „Budowle”).
   
   
   
   

W dalszej części wniosku Lokale (składające się z odpowiadającymi im udziałami w powierzchniach wspólnych na cały Budynek), Grunt oraz Budowle będą określane łącznie jako „Nieruchomość” - stan faktyczny i opis zdarzenia przyszłego dotyczący wszystkich elementów Nieruchomości (w tym Lokali) i mający wpływ na ich opodatkowanie podatkiem od towarów i usług i podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest identyczny.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruncie lub na Gruncie znajdować się mogą instalacje (np. związane z dostawą mediów) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie wchodzą w skład Nieruchomości i nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

(ii) Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę.

Budynek został wybudowany przez podmiot inny niż Zbywca i oddany do użytkowania w 2003 r. Następnie poszczególne części Nieruchomości były sukcesywnie wydawane najemcom lub dzierżawcom w wykonaniu usług wynikających z umów najmu/dzierżawy podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 9 października 2014 r. zawartej w formie aktu notarialnego. Nabycie podlegało w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu. Zbywca wykorzystuje Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aktualnie niemal cała powierzchnia Nieruchomości jest wynajęta.

Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług i wydatki takie nie zostaną poniesione do dnia dokonania Transakcji. Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Nieruchomość opisana we wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. W szczególności, prowadzenie działalności w Polsce poprzez oddział przedsiębiorcy zagranicznego nie oznacza, że Nieruchomość została wydzielona w ramach działalności Zbywcy.

Tym niemniej, Nieruchomość obsługiwana jest przez wysoko wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym biuro rachunkowe oraz podmiot świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele informacji istotnych z perspektywy Funduszy, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji). Katalog gromadzonych danych finansowo-księgowych obejmuje w szczególności:

1. odrębny plan kont opracowywany przez biuro rachunkowe dla Nieruchomości, który umożliwia ewidencjonowanie zdarzeń gospodarczych związanych z Nieruchomością; w przypadku wystąpienia takiej konieczności wskazany plan kont mógłby zostać potencjalnie wykorzystany (z pewnymi ograniczeniami i operując na przybliżonych wartościach) do przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu Nieruchomości (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością);
2. istnieje możliwość alokacji przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością;
3. powinno być możliwe przyporządkowanie rozliczeń podatku od towarów i usług (należnego i naliczonego) dotyczącego Nieruchomości;
4. powinno być możliwe przygotowanie kalkulacji podatku dochodowego od osób prawnych dotyczącej Nieruchomości;
5. niektóre koszty natury ogólnej ponoszone przez Zbywcę mogą być przyporządkowane bezpośrednio do Nieruchomości (np. koszty zarządzania oraz koszty obsługi księgowej);
6. istnieją również koszty natury ogólnej (np. koszty związane z przeprowadzeniem audytu czy tez koszty obsługi prawnej), których nie można w sposób jednoznaczny przyporządkować do Nieruchomości, aczkolwiek (z pewnymi ograniczeniami) powinno to być możliwe po zastosowaniu odpowiedniego klucza alokacji.
   
   

Z uwagi na charakter prowadzonej przez Zbywcę działalności, w skład jego majątku wchodzą również inne nieruchomości niż ta będąca przedmiotem wniosku położone zarówno w Polsce, jak i zagranicą. Innymi słowy, Nieruchomość jest tylko jednym z elementów portfela inwestycyjnego Zbywcy i jedną z nieruchomości posiadanych w Polsce.

Po uzyskaniu interpretacji indywidualnej objętej wnioskiem, Strony zamierzają złożyć przed dniem dostawy Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 ustawy o podatku od towarów i usług) i tym samym wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

(iv) Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawę umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (od strony prawnej umowa sprzedaży będzie obejmować Lokale z odpowiadającymi im udziałami w nieruchomości wspólnej, składające się łącznie na całą Nieruchomość). Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości (w tym w prawa i obowiązki z nich wynikające, np. zobowiązanie do udzielonych obniżek czynszu). Nie można przy tym wykluczyć, że na moment Transakcji wystąpią umowy najmu dotyczące powierzchni, która nie będzie wydana najemcom - Zbywca dokona cesji praw i obowiązków z tych umów na Nabywcę (o ile w ogóle wystąpią).

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również następujące elementy ściśle związane z Nieruchomością:

1. prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;
   
2. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców;
   
3. prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami prowadzonymi w Budynku, w tym prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót;
   
4. prawa własności nośników, na których utrwalono utwory i dokumentację związane z Nieruchomością,
   
5. prawa wynikające z umów licencyjnych lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego w związku z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym do systemu BMS),
   
6. dokumentację związaną z zarządzaniem Nieruchomością, w tym raporty z pomiarów Nieruchomości,
   
7. instrukcje użytkowania (lub inne) dotyczące obsługi lub utrzymania Budynku lub instalacji, maszyn i urządzeń związanych z Nieruchomością,
   
8. pozostała dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana z Nieruchomością.
   
   

Przedmiotem Transakcji będą również, o ile w dacie Transakcji będą mogły być przedmiotem transferu do Nabywcy (na dzień składania wniosku Strony są w trakcie ustalania czy poniższe prawa faktycznie istnieją/znajdują się w rękach Zbywcy lub czy powstaną przed Transakcją i będą mogły być przedmiotem transferu do Nabywcy w ramach planowanej Transakcji):

1. decyzja administracyjna w postaci pozwolenia wodnoprawnego na odprowadzanie ścieków przemysłowych z Nieruchomości;
   
2. prawo do korzystania z domeny internetowej oraz prawa autorskie do treści zamieszczonych na stronie internetowej działającej pod domeną internetową (…);
   
3. prawa autorskie do treści konta na portalu społecznościowym prowadzonego w związku z działalnością Budynku.
   
   
   

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy:

1. pozostałych posiadanych w Polsce i za granicą nieruchomości wraz z wszelkimi prawami i obowiązkami wynikającymi z umów zawartych w związku z ich funkcjonowaniem oraz udziałów w polskich i zagranicznych spółkach kapitałowych i osobowych;
   
2. firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy,
   
3. należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem pkt 2 powyżej;
   
4. praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management) oraz wynikających z umowy o zarządzanie aktywami (asset management),
   
5. praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np. umowa kredytu),
   
6. praw i obowiązków z umów serwisowych, dostawy mediów (z zastrzeżeniem uwag wskazanych w akapitach poniżej) i ubezpieczenia Nieruchomości (nie można przy tym wykluczyć, że w ramach Transakcji dojdzie do przeniesienia ubezpieczenia tytułu prawnego do Nieruchomości),
   
7. praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych,
   
9. praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem kaucji zdeponowanych przez najemców),
   
10. zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych,
    
11. pracowników ani zakładu pracy Zbywcy.
    
    
    

Nabywca zawrze własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, dostawy mediów, zapewnienia czystości i bezpieczeństwa. Nie można wykluczyć, że większość (lub niemal całość) umów (np. na dostawy mediów) zostanie zawarta przez Nabywcę z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.

Dodatkowo, nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji i w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę. Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie.

Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, Zbywca będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji (tzw. miesiąc zamknięcia), tj. także za część danego miesiąca przypadającą po dniu Transakcji. W zamian, Zbywca będzie zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia na rzecz Nabywcy za powstrzymanie się przez Nabywcę od pobrania należności od najemców w proporcji dotyczącej części miesiąca zamknięcia przypadającej po dniu Transakcji.

W ramach Transakcji może również dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat eksploatacyjnych. W zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie (inne niż obowiązek zapłaty ceny za Nieruchomość) w ogóle nie wystąpią.

W zakresie zobowiązań związanych z finansowaniem Zbywcy i Nieruchomości, w ramach płatności ceny za Nieruchomość, Nabywca spłaci zobowiązania Zbywcy wobec jego kredytodawcy dotyczące Nieruchomości (tj. zobowiązania te nie będą przedmiotem Transakcji).

(v) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i handlowo-usługowych znajdujących się w Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy, do której należy Nabywca.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) i zarządzania aktywami (asset management). Wybrane usługi w tym zakresie mogą być świadczone przez podmiot powiązany z Nabywcą. Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że Zbywcy przysługuje prawo własności Gruntu. Zbywca jest jedynym właścicielem Gruntu. Prawo własności Gruntu przysługuje Zbywcy jako właścicielowi Lokali oraz praw związanych z ich własnością.

Grunt będzie przedmiotem umowy sprzedaży/Transakcji. Przedmiotem umowy sprzedaży/Transakcji będzie nieruchomość obejmująca: Lokale (składające się z odpowiadającymi im udziałami w powierzchniach wspólnych na cały Budynek), Grunt oraz Budowle, określane łącznie jako Nieruchomość.

Wskazane we Wniosku naniesienia, określone jako „Budowle”, stanowią części składowe Gruntu. Znajdują się one w lub na Gruncie i są z nim trwale związane. Innymi słowami, Budowle stanowią część Nieruchomości, która będzie przedmiotem umowy sprzedaży/Transakcji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące m.in. pytanie:

Czy jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowania wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawnie jeżeli przynajmniej jedna ze stron

z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej - zdaniem Zainteresowanych - Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług w całości, jeżeli strony zrezygnują ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, Zainteresowani podtrzymują stanowisko przedstawione na wstępie, tj. jeżeli Strony zrezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie - interpretację indywidualną z 26 maja 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.146.2020.4.MKA.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
   
   
   
   
   

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności Nieruchomości, składającej się z trzech odrębnych Lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne (wraz z odpowiadającymi im udziałami w powierzchniach wspólnych na cały Budynek), Gruntu oraz Budowli.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 26 maja 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.146.2020.4.MKA, wydanej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie wyłączona z opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy. Ww. dostawa będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, przy czym Stronom będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że Strony transakcji zamierzają złożyć przed dniem dostawy Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 ustawy o podatku od towarów i usług) i tym samym wybrać opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wynika z treści wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.