Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP4-2.4012.169.2021.3.MC
z 2 lipca 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 19 marca 2021 r. (data wpływu 23 marca 2021 r.), uzupełnionym 7 czerwca 2021 r. (data wpływu 7 czerwca 2021 r.) na wezwanie z 25 maja 2021 r., skutecznie doręczone 31 maja 2021 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• nieuznania Wnioskodawcy za podatnika w związku ze sprzedażą Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) – jest nieprawidłowe,
  

• zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...) ) – jest prawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 23 marca 2021 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika w związku ze sprzedażą Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) oraz zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)).

Wniosek uzupełniony został pismem z 6 czerwca 2021 r., złożonym 7 czerwca 2021 r. (data wpływu 7 czerwca 2021 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. Organu z 25 maja 2021 r., skutecznie doręczone 31 maja 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (Sprzedający) jest osobą fizyczną nieprowadzącą indywidualnej działalności gospodarczej na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej „Ustawa o VAT”).

W przeszłości Wnioskodawca był zarejestrowanym podatnikiem VAT oraz prowadził działalność gospodarczą, jednak zaprzestał jej wykonywania 2 marca 2012 r. Działalność prowadzona w dalekiej przeszłości opierała się na pośrednictwie sprzedaży sprzętu IT a wcześniej materiałów budowlanych i hydraulicznych, świadczeniu usług doradczych i usług z zakresu telekomunikacji. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy nigdy nie obejmowała obrotu nieruchomościami, czy pośrednictwa w zakresie obrotu nieruchomościami.

Od 18 grudnia 2011 r. Wnioskodawca jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę i nie planuje rozpoczęcia działalności gospodarczej (w tym w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami).

Jednocześnie, Wnioskodawca jest właścicielem majątku prywatnego tj. mieszkania (kawalerki) w którym obecnie jest zameldowany (nabyta w 2010). Dodatkowo posiada w ramach majątku prywatnego:

• mieszkanie nabyte 2012 r.,
  

• mieszkanie (kawalerka) nabyte w 2016 r.,
  

• mieszkanie nabyte w 2020 r.,
  

• działkę rolną nabytą w 2019 r.,
  

• działkę nabytą w 1999 r. zabudowaną domem we współwłasności (50%).
  
  

Mieszkania (kawalerki) i poszczególne pokoje w mieszkaniu nabytym w 2020 r. mają również przypisane miejsca garażowe. Wnioskodawca wynajmuje trzy pokoje na podstawie umów cywilnoprawnych. Działalność w tym zakresie nie ma znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców. Jednocześnie odpowiednio przystosowane pokoje są osobno wynajmowane wyłącznie w okresie, w którym w pokojach nie zamieszkuje rodzina Wnioskodawcy (dwóch studiujących synów oraz matka Wnioskodawcy). Wnioskodawca rozlicza się więc w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w oparciu o ryczałtową stawkę 8,5% (PIT-28). Prowadzona jest również ewidencja przychodów z najmu.

Wnioskodawca nie sprzedawał żadnych nieruchomości od 2005 r., w którym to roku sprzedał mieszkanie nabyte w oparciu o darowiznę od swoich dziadków. W przeszłości jedno mieszkanie przekazane zostało w darowiźnie rodzicom (w 2007 r. a nabyte w 1999 r.) - było to mieszkanie zakupione za środki uzyskane wcześniej ze sprzedaży innego mieszkania.

Wnioskodawca planuje nabycie działki budowlanej na potrzeby własne w najbliższym czasie. Wnioskodawca zawarł umowę rezerwacyjną i planuje podpisać umowę przedwstępną w kwietniu 2021 r.

Opis Nieruchomości

Wnioskodawca jest współwłaścicielem (w udziale wynoszącym 1/8 części) nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną położoną w (…), przy ulicy (…) (dalej „Nieruchomość”), dla której Sąd Rejonowy (…) w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Nieruchomość nabyta została przez kupujących (w tym Wnioskodawcę) w celu wybudowania domów jednorodzinnych dla siebie w przyszłości. Niemniej z czasem plany zagospodarowania tego terenu zaczęły ewoluować w stronę zabudowy wielorodzinnej. Powodem sprzedaży jest to, że współwłaściciele nie mogą zagospodarować nieruchomości zgodnie z pierwotnym planem (domy dla siebie), został uchwalony plan zagospodarowania, który definiuje przeznaczenie gruntów oraz zmienia się sytuacja osobista każdego ze współwłaścicieli oraz ogólna sytuacja na rynku nieruchomości, która zwiększa ryzyko, że w przyszłości sprzedaż może być utrudniona. Współwłaściciele nie mają również wystarczających środków finansowych, aby zagospodarować Nieruchomość zgodnie z uchwalonym po momencie zakupu Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania terenu wskazującym na zabudowę wielorodzinną.

Wnioskodawca udział wynoszący 1/4 we współwłasności przedmiotowej nieruchomości nabył będąc w związku małżeńskim do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 14 września 1998 r., Repertorium A (…) (dalej: „Umowa sprzedaży”). Oprócz Wnioskodawcy udział w przedmiotowej nieruchomości nabyły również trzy inne osoby na zasadzie współwłasności (w częściach równych po 1/4 udziału we współwłasności przysługująca każdemu z kupujących).

Obecnie w związku z podziałem majątku wspólnego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej Wnioskodawcy przysługuje 1/8 część udziału w Nieruchomości (którą otrzymał w wyniku podziału majątku po rozwodzie).

Wnioskodawca planuje sprzedaż swojego udziału we współwłasności przedmiotowej Nieruchomości na rzecz spółki deweloperskiej (dalej: „Nabywca”). W tym celu Wnioskodawca zawarł Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości, w oparciu o którą Nabywca zobowiązał się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której planowane jest dokonanie sprzedaży Nieruchomości.

Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT i zamierza wykorzystać Nieruchomość do prowadzenia działalności deweloperskiej.

Wnioskodawca i Nabywca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, jak i przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości udzielił pełnomocnictw, w ramach których upoważnił Nabywcę do:

• wglądu w akta księgi wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości przechowywanej w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających ją ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a także zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części;
  

• uzyskania zaświadczeń o wysokości lub braku zaległości podatkowych na podstawie art. 306e lub g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja Podatkowa (t.j. Dz. U. z 2017 roku poz. 201 ze zm.), a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON potwierdzających, że mocodawca nie posiada zaległości wobec tych instytucji lub zaświadczeń, że mocodawca nie figuruje w rejestrze któregokolwiek z tych instytucji;
  

• reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogi publicznej - ulicy (…) w zakresie włączenia do tej drogi oraz prowadzenia rozmów dotyczących zakresu inwestycji niedrogowej w związku z inwestycją planowaną na terenie Nieruchomości polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu;
  

• reprezentowania przed gestorami mediów (A. S.A., B. S.A. oraz C. sp. z o.o.) w sprawach związanych z uzyskaniem informacji technicznych, warunków technicznych oraz innych niezbędnych uzgodnień związanych z przyłączeniem Nieruchomości do sieci cieplnej, elektroenergetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, w związku z planowaną inwestycją polegającą na budowie na terenie Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu.
  
  

Nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy i nie była przy jej wykorzystaniu prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza. Również wydatki związane z Nieruchomością nigdy nie były rozliczane w przeszłości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane czy budynki trwale związane z gruntem.

Nieruchomość nie jest/nie była przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) (dalej również: „MPZP”), zatwierdzonego uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 24 września 2020 r. Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w obszarach oznaczonych symbolami: 1KD-L, tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej, 6KD-L, tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej, B8MW, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 5KD-D, tj. teren drogi publicznej klasy dojazdowej, B9MW, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób ani do prowadzenia jakiejkolwiek działalności zarobkowej ani na własne potrzeby niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego (w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT).

Wnioskodawca nie podejmował oraz nie będzie podejmować aktywnych działań, które świadczyłyby o zamiarze profesjonalnego obrotu Nieruchomością, a także działań mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Nieruchomości. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostało sporadyczne ogłoszenie w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości.

W szczególności Wnioskodawca w stosunku dla przedmiotowej Nieruchomości:

• nie uzyskał decyzji o uzbrojeniu terenu (nieruchomości);
  

• nie uzyskał decyzji o wydzieleniu dróg wewnętrznych;
  

• nie uzyskał decyzji o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  

• nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy w celu nadania nieruchomości przeznaczenia pod zabudowę, jak również decyzji w sprawie pozwolenia na budowę, w 2007 r. odpowiedni wniosek był składany, ale został odrzucony bez rozpatrzenia z powodu braku dokumentów wstępnych warunków przyłącza wody i kanalizacji;
  

• nie uzyskał decyzji o przyłączeniu nieruchomości do infrastruktury technicznej (np. gazowej czy wodno-kanalizacyjnej) - jedynie wydana została decyzja o warunkach przyłącza energetycznego;
  

• nie zwiększał w inny sposób jej atrakcyjności dla potencjalnego kupującego (jak np. wyrównania terenu, przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki, scaleń z innymi nieruchomościami, wzniesienia obiektów budowlanych).
  
  

W przeszłości Sprzedający zawarł w listopadzie 2018 r. z firmą (…) Sp. z o.o. Sp. k. (dalej: „Pośrednik”) umowę pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności, na mocy której Pośrednik zobowiązał się do dokonywania czynności zmierzających do zbycia Nieruchomości i uzyskania najkorzystniejszej ceny, jak również do podejmowania czynności zmierzających do wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości, (dalej: „Umowa Pośrednictwa”).

Zgodnie z paragrafem 3 Umowy Pośrednictwa:

1. Czynności zmierzające do zbycia Nieruchomości, obejmują w szczególności:
   1. poszukiwanie i wskazywanie potencjalnych nabywców Nieruchomości,
      
   2. organizowanie spotkań nabywcami w uzgodnionym przez strony terminie i miejscu, o ile sprzedający wyrażą wolę odbycia takiego spotkania,
      
   3. dokonywanie prezentacji Nieruchomości potencjalnym nabywcom, o ile Nieruchomość zostanie udostępniona Pośrednikowi,
      
   4. odpowiednie wyeksponowanie oferty na rynku,
      
   5. analiza i ocena ofert składanych przez potencjalnych nabywców, w szczególności pod kątem ich wiarygodności,
      
   6. udział w negocjacjach zmierzających do sprzedaży Nieruchomości,
      
   7. pomoc i współdziałanie w przygotowaniu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości (o ile będzie konieczność zawarcia takiej umowy) oraz umowy sprzedaży nieruchomości,
      
   8. zapewnienie pełnego wsparcia wiedzą i doświadczeniem zawodowym na każdym etapie współpracy,
2. Czynności zmierzające do wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości obejmują:
   1. wypracowanie rozwiązań urbanistyczno-architektonicznych, drogowych, podłączenia do mediów itd.,
      
   2. wszczęcie i prowadzenie postępowań w celu uzyskania stosownych decyzji, rozstrzygnięć, uzgodnień, zaleceń - w szczególności decyzji o warunkach zabudowy i innych w miarę potrzeby,
      
   3. przygotowanie dokumentacji projektowej, analiz, opracowań, koncepcji architektonicznych

w celu umożliwienia na Nieruchomości przeprowadzenia inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami, przy czym zobowiązanie to stanowi zobowiązanie starannego działania.

Umowa ta jednak wygasła 30 września 2019 r., gdyż Nieruchomość nie została wówczas zbyta pomimo dokonywanego przez Pośrednika ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Pośrednik ubiegał się również w imieniu sprzedających o wydanie warunków zabudowy Nieruchomości, co jednak nie zakończyło się wówczas wydaniem odpowiedniej decyzji administracyjnej.

Jednocześnie Wnioskodawca poinformował, że analogiczne wnioski o wydanie interpretacji indywidualnych złożone zostały przez pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości, razem z którymi dokonywana będzie przez Wnioskodawcę transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że wniosek dotyczy działki ewid. (...) z obrębu numer: (…), nazwa: (…).

Wnioskodawca nie podejmował oraz nie będzie podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, a także działań mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Nieruchomości wskazujących na zamiar prowadzenia w przyszłości takiej działalności. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostały sporadyczne ogłoszenia w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości.

Wnioskodawca nie podejmował aktywnych i zakrojonych na szeroką skalę działań marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnych. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostały sporadyczne ogłoszenia w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości. W przeszłości zawarto również terminową umowę z firmą Sp. z o.o. Sp. k. Umowa ta wygasła 30 września 2019 r., a Nieruchomość nie została wówczas zbyta pomimo dokonywanego przez Pośrednika ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Obecny nabywca skontaktował się z Wnioskodawcami poprzez firmę (…) Sp. z o.o. Sp. k. w roku 2020 lub 2021 po wspomnianym wygaśnięciu umowy. Aktualnie jednak Wnioskodawca nie ma obowiązującej żadnej umowy z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości odnośnie zbycia Nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Sprzedaży, Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta po łącznym spełnieniu się następujących warunków:

1. wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości przeprowadzonego przez kupującego będzie satysfakcjonujący dla kupującego według jego uznania;
2. każdy ze Sprzedających uzyska indywidualną interpretację podatkową w zakresie przepisów prawa podatkowego, w zakresie przychodów ze sprzedaży udziału w Nieruchomości z podatku dochodowego;
3. Strony uzyskają wspólne indywidualne interpretacje podatkowe w zakresie przepisów prawa podatkowego, odnośnie objęcia ceny sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT;
4. oświadczenia Sprzedających złożone w § 1 tego aktu notarialnego będą mogły zostać przez nich powtórzone w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży, a Nieruchomość będzie wolna od roszczeń osób trzecich, jakichkolwiek obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu.
   
   

Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielić Nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych. Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości udzielił pełnomocnictw, w ramach których upoważnił Nabywcę do:

• wglądu w akta księgi wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości przechowywanej w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających ją ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a także zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części;
  

• uzyskania zaświadczeń o wysokości lub braku zaległości podatkowych na podstawie art. 306e lub g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja Podatkowa (t.j. Dz. U. z 2017 roku poz. 201 ze zm.), a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON potwierdzających, że mocodawca nie posiada zaległości wobec tych instytucji lub zaświadczeń, że mocodawca nie figuruje w rejestrze któregokolwiek z tych instytucji;
  

• reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogi publicznej - ulicy (…) w zakresie włączenia do tej drogi oraz prowadzenia rozmów dotyczących zakresu inwestycji niedrogowej w związku z inwestycją planowaną na terenie Nieruchomości polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu,
  

• reprezentowania przed gestorami mediów (A. S.A., B. S.A. oraz C. sp. z o.o.) w sprawach związanych z uzyskaniem informacji technicznych, warunków technicznych oraz innych niezbędnych uzgodnień związanych z przyłączeniem Nieruchomości do sieci cieplnej, elektroenergetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, w związku z planowaną inwestycją polegającą na budowie na terenie Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu.
  
  

Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy i nie była przy jej wykorzystaniu prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza. Również wydatki związane z Nieruchomością nigdy nie były rozliczane w przeszłości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

Nabycie nieruchomości:

• nie było udokumentowane fakturą wystawioną na rzecz Wnioskodawcy;
  

• nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki;
  

• nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie korzystało ze zwolnienia z opodatkowania.
  
  

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (w zakresie podatku od towarów i usług):

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w przypadku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta po jego stronie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)
   
2. W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2. za nieprawidłowe (tj. uznania, że Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta będzie podlegała po jego stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług), czy sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT? (pytanie oznaczone we wniosku (...))
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

Prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym w przypadku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po stronie Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2. za nieprawidłowe (tj. uznania, że Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta będzie podlegała po jego stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług), sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 oraz 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w art. 7 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o VAT (tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy prawa użytkowania wieczystego).

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez „towary” rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez „sprzedaż” rozumie się m.in. odpłatną dostawę towarów. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu VAT, bowiem aby była objęta tym podatkiem musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając powyższe na uwadze, dana czynność (np. dostawa towarów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do danej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest uznanie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Mając powyższe na uwadze, zasadniczym jest ustalenie, czy w danych okolicznościach Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wskazał Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zgodnie ze stanowiskiem TSUE wyrażonym w ww. wyrokach czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy VAT, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Z drugiej strony za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując przy tym aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym uznanie danego podmiotu za podatnika dla celów VAT wymaga ustalenia, że jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu/ sprzedaży nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie deweloperskim czy polegających już na zorganizowanej sprzedaży nieruchomości bądź zamiarze prowadzenia takiej działalności w sposób ciągły i zorganizowany. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

W konsekwencji uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w niniejszej sprawie Wnioskodawca nie podejmował oraz nie będzie podejmować aktywnych działań, które świadczyłyby o zamiarze profesjonalnego obrotu w sprzedaży nieruchomościami, a także działań o charakterze marketingowym lub mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Nieruchomości wskazujących na zamiar prowadzenia w przyszłości takiej działalności. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostały sporadyczne ogłoszenia w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości. Jest to jednak typowa aktywność właściciela nieruchomości, który zamierza sprzedać swój majątek, która w żaden sposób nie identyfikuje sprzedającego jako podatnika VAT w zakresie przyszłej sprzedaży. Jest to bowiem, w większości sytuacji, konieczna aktywność, która jest również typowa w zakresie sprzedaży majątku prywatnego.

Tym samym w ocenie Wnioskodawcy w przedstawionym w niniejszej sprawie zdarzeniu przyszłym nie występuje ciąg zdarzeń, który wskazywałby że planowana sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Wnioskodawca nie podejmował bowiem aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców tzn. Wnioskodawca w stosunku dla przedmiotowej Nieruchomości:

• nie uzyskał decyzji o uzbrojeniu terenu (nieruchomości);
  

• nie uzyskał decyzji o wydzieleniu dróg wewnętrznych;
  

• nie uzyskał decyzji o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  

• nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy w celu nadania nieruchomości przeznaczenia pod zabudowę jak również decyzji w sprawie pozwolenia na budowę;
  

• w przeszłości odpowiedni wniosek był składany ale został odrzucony bez rozpatrzenia z powodu braku dokumentów wstępnych warunków przyłącza wody i kanalizacji;
  

• nie uzyskał decyzji o przyłączeniu nieruchomości do infrastruktury technicznej (np. gazowej czy wodno-kanalizacyjnej) - jedynie wydana została decyzja o warunkach przyłącza energetycznego;
  

• nie zwiększał w inny sposób jej atrakcyjności dla potencjalnego kupującego (jak np. wyrównania terenu, przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki, scaleń z innymi nieruchomościami, wzniesienia obiektów budowlanych).
  
  

Wnioskodawca nie zawierał w odniesieniu do Nieruchomości umów dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze, które mogłyby świadczyć o tym, że wykorzystuje Nieruchomość w sposób zorganizowany i ciągły w celach zarobkowych (które to kryteria są właściwe dla działalności gospodarczej na gruncie ustawy o VAT).

W niniejszej sprawie podjęte zostaną jedynie typowe działania polegające na zarządzie majątkiem prywatnym, które są konieczne do zawarcia transakcji w zakresie udzielonych zgód/pełnomocnictw, które są istotne dla przeprowadzania transakcji tzn. wglądu w księgi wieczystej, sprawdzenia zaległości podatkowych, reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu, ustalania z gestorami mediów warunków technicznych przyłączy, ustalania zagospodarowania działki.

Powyższe czynności jednak w żaden sposób nie kwalifikują czynności sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę jako pozostające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Co istotne, stanowisko Wnioskodawcy znajduje swoje potwierdzenie np. w:

• Interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 1 października 2020 r. (nr 0111-KDIB3-3.4012.337.2020.2.MS), zgodnie z którą: „Wnioskodawca zatem poza poszukiwaniem nabywcy działki nie podejmował ani nie zamierza w przyszłości podjąć żadnych dodatkowych działań związanych z przygotowaniem działki do sprzedaży, mających na celu zwiększenie jej wartości lub atrakcyjności. Ewentualne działania w tym zakresie, tj. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, podłączenie działki w niezbędne media, nawiezienie ziemi w celu wyrównania terenu, należy zgodnie z zawartą umową przedwstępną do zakresu obowiązków nabywcy a nie Wnioskodawcy. (...) Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, planowane zbycie działki nr... przez Wnioskodawcę, nie stanowi działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia tego gruntu, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności)”.
  

• Interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 30 września 2020 r. (nr 0114-KDIP1-3.4012.523.2020.2.KK), zgodnie z którą: „w związku z planowaną sprzedażą działek nr 1, 2, 3, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej, Wnioskodawcy nie będą działali w charakterze podatników podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynności te nie będą nosiły znamion działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że przedmiotowa sprzedaż będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności w stosunku do ww. nieruchomości gruntowych stanowiących część majątku prywatnego, które jak wynika z treści wniosku - nie były oddane ani w dzierżawę ani w najem, czy użytkowanie innym podmiotom oraz nie była też prowadzona żadna działalność gospodarcza na tych działkach. Jedynie Wnioskodawcy wykorzystywali je rolniczo na własne potrzeby. Tym samym transakcja zbycia działek nr 1, 2, 3, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej, nie będzie podlegała przepisom ustawy, ponieważ przedmiotem transakcji będzie majątek osobisty. Natomiast działanie Wnioskodawców polegające na przeprowadzeniu przez Kupującego pozytywnych badań geologicznych gruntu, czy też zniesienie przez sprzedających Wnioskodawców służebności gruntowych obciążających nieruchomości, nie będzie wskazywało na profesjonalną formę działalności gospodarczej”.
  

• Interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 7 lutego 2020 r. (nr 0111-KDIB3-3.4012.500.2019.3.AMS), zgodnie z którą „(...) odnosząc się zatem do planowanej sprzedaży działki 23/15 stwierdzić należy, że czynności podjęte przez Wnioskodawcę nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie dokonywał czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie działki 23/15 przez Wnioskodawcę nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT”.
  
  

Co więcej, potwierdzeniem słuszności stanowiska Wnioskodawcy mogą być przykładowo następujące wyroki sądów administracyjnych:

• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 8 maja 2019 r. (sygn. I SA/Bd 189/19), w którym sąd stwierdził, że „nie można (...) powiedzieć, aby działalność skarżącej w związku ze sprzedażą nieruchomości miała charakter zorganizowany, powtarzalny i stały, co - jak wskazał sam organ w zaskarżonej interpretacji - cechuje działalność gospodarczą. W konsekwencji brak jest podstaw do uznania skarżącej za podatnika VAT, gdyż nie podjęła ona aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.
  

• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1408/16), w którym sąd stwierdził, że „działalność Wnioskującego nie była oczywiście działalnością zorganizowaną, tym bardziej w obliczu przedstawionych we wnioskach twierdzeń. Nie podejmował on żadnych działań związanych z uatrakcyjnieniem działki, bądź też jakichkolwiek działań menadżerskich czy też kroków mających zwiększyć wartość posiadanej działki, nie prowadził działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami. Skarżący nie podejmował nadto w stosunku do nieruchomości żadnych działań takich jak: wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (zagospodarowania) terenu, czy działań zmierzających do zmiany przeznaczenia terenu, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiekolwiek inne działania. Przedmiotowe nieruchomości nie są przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy, tym samym Wnioskodawca nie czerpie z nich żadnych pożytków. W świetle braku wykazania jakiejkolwiek aktywności po stronie Skarżącego w zakresie obrotu nieruchomościami fakt sprzedaży kilku nieruchomości na przestrzeni kilkunastu lat nie można uznać za podstawę przypisania mu działalności gospodarczej w tym zakresie”.
  

• wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lipca 2018 r. (sygn. I FSK 1986/16), w którym sąd stwierdził, że „przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13)”.
  

• wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 7 marca 2018 r. (sygn. I SA/Gd 8/18), w którym sąd stwierdził, że „podejmowane przez skarżącą czynności odpowiadały (...) zarządowi majątkiem prywatnym a nie ukierunkowanej na zarobek zorganizowanej działalności. O ile bowiem część powziętych działań, jak np. podział i uzbrojenie działek, zasadniczo mogła wskazywać na zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, to jednak ich wąski zakres z uwzględnieniem pozostałych okoliczności stanu faktycznego przeczą wnioskom wywiedzionym przez organ w zaskarżonej interpretacji. Przede wszystkim podkreślenia wymaga, że od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości do powzięcia zamiaru sprzedaży upłynął znaczny, bo ponad kilkunastoletni okres. Zakup nieruchomości miał przy tym charakter jednorazowy, albowiem jak wynika z wniosku, w okresie objętym wnioskiem jak i obecnie skarżąca nie posiada innych nieruchomości gruntowych, które zamierzałaby sprzedać. Również charakter poczynionych nakładów nie przesądza w ocenie Sądu o zarobkowym zamiarze skarżącej. Uzbrojenie nieruchomości nie obejmowało wszystkich wydzielonych działek, miało charakter fragmentaryczny, z kolei budowa dojazdu do działki, jak wykazano w skardze, była konieczna z powodu likwidacji dotychczasowego zjazdu w trakcie przebudowy drogi powiatowej. Skarżąca nie podjęła też kroków zmierzających do zmiany stanu prawnego nieruchomości, tj. nie występowała o zmianę przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co niewątpliwie wpłynęłoby pozytywnie na wysokość uzyskanej ze zbycia nieruchomości ceny. Ogół podejmowanych na przestrzeni wielu lat działań należy zatem rozpatrywać w kategoriach czynności podejmowanych w ramach normalnego zarządu majątkiem, właściwych dla osoby należycie dbającej o własne interesy. Oceny tej nie zmienia także okazjonalny, jak wynika z wniosku, wakacyjny najem nieruchomości. A contrario, działaniom skarżącej można by przypisać zarobkowy charakter gdyby od nabycia nieruchomości do podjęcia działań zmierzających do jej zbycia upłynął stosunkowo krótki czas, a w okresie tym strona podjęła szereg następujących po sobie ciągłych, konsekwentnych i zamierzonych czynności ukierunkowanych bezpośrednio na zwiększenie wartości nieruchomości w sposób wykluczający jednocześnie wykorzystywanie jej na potrzeby własne. Czynności takie przykładowo zawarto w uzasadnieniu odpowiedzi na skargę i są to: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, wystąpienie o opracowanie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, zarejestrowanie i prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zbliżonym do usług deweloperskich. Działania strony takiego zorganizowanego charakteru jednak nie przybrały. W obrocie gospodarczym można wprawdzie natrafić na inwestycje nastawione na zwrot w dłuższej perspektywie czasu, niemniej jednak przedsięwzięcia tego typu maja zazwyczaj bardziej skomplikowany charakter i przyjmują o wiele większe rozmiary. W omawianym przypadku natomiast, gdyby celem skarżącej było uzyskiwanie korzyści majątkowej w ramach dzielności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, podejmowane działania powinny przyjąć charakter bardziej zintensyfikowany co do czasu jak i zakresu dokonywanych czynności”.
  
  

Należy zauważyć, że od momentu nabycia Nieruchomości do planowanego momentu sprzedaży upłynął bardzo długi okres czasu (ok. 23 lata). Przez ten czas natomiast Nieruchomość w żaden sposób nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności zarobkowej ani tym bardziej przygotowywana w celu wykonywania takiej działalności zarobowej, które świadczyłyby o profesjonalnym obrocie Nieruchomością przez Wnioskodawcę.

Mając powyższe na uwadze, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują więc, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W tym przypadku brak jest bowiem przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę w odniesieniu do czynności sprzedaży Nieruchomości za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał w ramach tej transakcji jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT a transakcja sprzedaży Nieruchomości pozostanie poza zakresem opodatkowania VAT po stronie Wnioskodawcy.

W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2. za nieprawidłowe (tj. uznania, że Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta będzie podlegała po jego stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług) należy uznać, że dostawa Nieruchomości, na których nie znajdują się budynki, budowle lub ich części będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako dostawa terenów niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT (art. 43. ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT).

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT).

Z powyższego przepisu wynika, że kluczowe znaczenie dla określenia przeznaczenia terenu, a co za tym idzie zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy.

Grunt wchodzący w skład Nieruchomości stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, zatem ich sprzedaż nie będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Sprzedaż gruntów niezabudowanych jest opodatkowana VAT, jeżeli tereny te są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dla Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży obowiązuje MPZP. Nieruchomość znajduje się w granicach terenów oznaczonych w MPZP symbolami: 1KD-L, tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej, 6KD-L, tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej, B8MW, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 5KD-D, tj. teren drogi publicznej klasy dojazdowej, B9MW, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Przeznaczenie terenów należy ustalać na podstawie kompleksowych zapisów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, biorąc pod uwagę możliwość zabudowy działek o obiekty budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Teren obejmujący Nieruchomość znajdujący się w granicach terenów oznaczanych symbolami: B8MW, B9MW przeznaczony jest pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP teren ten może zostać przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Teren obejmujący nieruchomość znajdujący się w granicach terenów oznaczonych symbolami:1KD-L, 6KD-L, 5KD-D również są przeznaczone pod zabudowę, ponieważ zgodnie z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu określonymi w MPZP na tym terenie mogą zostać wybudowane m.in. drogi publiczne klasy lokalnej i klasy dojazdowej, które stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Obiektem liniowym jest natomiast obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane oraz kable zainstalowane w kanale technologicznym nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a Prawa budowlanego).

Podsumowując, teren obejmujący Nieruchomość znajdujący się w granicach terenów oznaczonych symbolami: B8MW, B9MW, 1KD-L, 6KD-L, 5KD-D jest przeznaczony pod zabudowę zgodnie z MPZP (mogą na nim zostać wybudowane obiekty budowlane) i ich sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe.

Na przykład w interpretacji indywidualnej z 21 czerwca 2016 r. (sygn. IBPP1/4512-347/16/ES) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że: „zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obie działki (nr 5615 i 5616) pomimo, iż części tych działek wg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są oznaczone różnymi symbolami, to jednak zgodnie z przeznaczeniem podstawowym tych działek lub ich przeznaczeniem dopuszczalnym, istnieje możliwość przeznaczenia ww. terenu pod drogi wewnętrzne, urządzenia komunikacji pieszej i kołowej, sieci infrastruktury technicznej, zabudowę produkcyjną, usługową, handlowa, obiekty, urządzenia i sieci infrastruktury technicznej. Ponieważ ww. elementy stanowią obiekty budowlane zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane, stwierdzić należy, iż działki te nie stanowią terenu nieprzeznaczonego pod zabudowę. Tym samym dostawa działek nr 5615 i 5616 jako gruntu przeznaczonego pod zabudowę nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy cyt. art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT”.

W interpretacji indywidualnej z 21 lipca 2016 r. (sygn. IBPP2/4512-259/16/EK) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stanął na stanowisku, że: „w odniesieniu do części działki 267/2 oznaczonej symbolem ZL stanowiącej teren leśny, na której zgodnie z MPZP dopuszcza się m.in. realizację urządzonych miejsc do odpoczynku z obiektami i urządzeniami małej architektury będących obiektami budowlanymi zgodnie z art. 3 pkt 1 ww. ustawy Prawo budowlane należy uznać ją w tej części za teren budowlany a tym samym jej dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT”.

W interpretacji indywidualnej z 12 maja 2017 r. (sygn. 3063-ILPP2-3.4512.81.2017.2.AG), Dyrektor KIS przedstawił pogląd, że: „miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla działki oznaczonej nr 7/5, obejmującej teren wód powierzchniowych śródlądowych WS 5, dopuszcza budowę obiektów przeznaczenia uzupełniającego, w tym m.in. obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej, należy stwierdzić, że działka ta stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, zatem jest terenem budowlanym. Podsumowując, dostawa działki nr 7/5 położonej na obszarze oznaczonym symbolem WS 5 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem jest to grunt przeznaczony pod zabudowę.”

Mając na uwadze powyższe, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania 2. za nieprawidłowe (tj. uznania, że Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy o podatku VAT i tym samym transakcja ta będzie podlegała po jego stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług), sprzedaż Nieruchomości w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest w zakresie:

• nieuznania Wnioskodawcy za podatnika w związku ze sprzedażą Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) nieprawidłowe,
  

• zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...) ) prawidłowe.
  
  

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych – art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów) istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE wydanego w dniu 15 września 2011 r. w sprawach połączonych sygn. akt C-180/10 i C-181/10.

Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu Cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Ponadto należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego – umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z okoliczności przedmiotowej sprawy wynika, że Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca jest właścicielem majątku prywatnego tj. mieszkania (kawalerki), w którym obecnie jest zameldowany (nabyta w 2010 r.). Dodatkowo posiada w ramach majątku prywatnego mieszkanie nabyte 2012 r., mieszkanie (kawalerka) nabyte w 2016 r., mieszkanie nabyte w 2020 r., działkę rolną nabytą w 2019 r. oraz działkę nabytą w 1999 r. zabudowaną domem we współwłasności (50%). Mieszkania (kawalerki) i poszczególne pokoje w mieszkaniu nabytym w 2020 r. mają również przypisane miejsca garażowe. Wnioskodawca wynajmuje trzy pokoje na podstawie umów cywilnoprawnych. Działalność w tym zakresie nie ma znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy Prawo przedsiębiorców. Jednocześnie odpowiednio przystosowane pokoje są osobno wynajmowane wyłącznie w okresie, w którym w pokojach nie zamieszkuje rodzina Wnioskodawcy (dwóch studiujących synów oraz matka Wnioskodawcy). Wnioskodawca rozlicza się więc w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w oparciu o ryczałtową stawkę 8,5%). Prowadzona jest również ewidencja przychodów z najmu.

Wnioskodawca nie sprzedawał żadnych nieruchomości od 2005 r., w którym to roku sprzedał mieszkanie nabyte w oparciu o darowiznę od swoich dziadków. W przeszłości jedno mieszkanie przekazane zostało w darowiźnie rodzicom (w 2007 r. a nabyte w 1999 r.) - było to mieszkanie zakupione za środki uzyskane wcześniej ze sprzedaży innego mieszkania.

Wnioskodawca planuje nabycie działki budowlanej na potrzeby własne w najbliższym czasie. Wnioskodawca zawarł umowę rezerwacyjną i planuje podpisać umowę przedwstępną w kwietniu 2021 r.

Wnioskodawca jest współwłaścicielem (w udziale wynoszącym 1/8 części) nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną położoną w (…) (Nieruchomość). Nieruchomość nabyta została przez kupujących (w tym Wnioskodawcę) w celu wybudowania domów jednorodzinnych dla siebie w przyszłości. Niemniej z czasem plany zagospodarowania tego terenu zaczęły ewoluować w stronę zabudowy wielorodzinnej. Powodem sprzedaży jest to, że współwłaściciele nie mogą zagospodarować nieruchomości zgodnie z pierwotnym planem (domy dla siebie), został uchwalony plan zagospodarowania, który definiuje przeznaczenie gruntów oraz zmienia się sytuacja osobista każdego ze współwłaścicieli oraz ogólna sytuacja na rynku nieruchomości, która zwiększa ryzyko, że w przyszłości sprzedaż może być utrudniona. Współwłaściciele nie mają również wystarczających środków finansowych, aby zagospodarować Nieruchomość zgodnie z uchwalonym po momencie zakupu Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania terenu wskazującym na zabudowę wielorodzinną.

Wnioskodawca udział wynoszący 1/4 we współwłasności przedmiotowej nieruchomości nabył będąc w związku małżeńskim do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 14 września 1998 r. (Umowa sprzedaży). Oprócz Wnioskodawcy udział w przedmiotowej nieruchomości nabyły również trzy inne osoby na zasadzie współwłasności (w częściach równych po 1/4 udziału we współwłasności przysługująca każdemu z kupujących). Obecnie w związku z podziałem majątku wspólnego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej Wnioskodawcy przysługuje 1/8 część udziału w Nieruchomości (którą otrzymał w wyniku podziału majątku po rozwodzie).

Wnioskodawca planuje sprzedaż swojego udziału we współwłasności przedmiotowej Nieruchomości na rzecz spółki deweloperskiej (Nabywca). W tym celu Wnioskodawca zawarł Umowę Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości, w oparciu o którą Nabywca zobowiązał się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której planowane jest dokonanie sprzedaży Nieruchomości. Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT i zamierza wykorzystać Nieruchomość do prowadzenia działalności deweloperskiej.

Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości udzielił pełnomocnictw, w ramach których upoważnił Nabywcę do:

• wglądu w akta księgi wieczystej, prowadzonej dla Nieruchomości przechowywanej w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających ją ksiąg wieczystych oraz hipotecznych, a także zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części;

• uzyskania zaświadczeń o wysokości lub braku zaległości podatkowych na podstawie art. 306e lub g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja Podatkowa (t.j. Dz. U. z 2017 roku poz. 201 ze zm.), a także zaświadczeń z ZUS, KRUS oraz PFRON potwierdzających, że mocodawca nie posiada zaległości wobec tych instytucji lub zaświadczeń, że mocodawca nie figuruje w rejestrze któregokolwiek z tych instytucji;
  

• reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogi publicznej - ulicy (…) w zakresie włączenia do tej drogi oraz prowadzenia rozmów dotyczących zakresu inwestycji niedrogowej w związku z inwestycją planowaną na terenie Nieruchomości polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu;
  

• reprezentowania przed gestorami mediów (A. S.A., B. S.A. oraz C. sp. z o.o.) w sprawach związanych z uzyskaniem informacji technicznych, warunków technicznych oraz innych niezbędnych uzgodnień związanych z przyłączeniem Nieruchomości do sieci cieplnej, elektroenergetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, w związku z planowaną inwestycją polegającą na budowie na terenie Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu.
  
  

Nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy i nie była przy jej wykorzystaniu prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza. Również wydatki związane z Nieruchomością nigdy nie były rozliczane w przeszłości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów Nieruchomość stanowi grunty orne. Nieruchomość jest nieogrodzona oraz nieuzbrojona. Na Nieruchomości nie znajdują się żadne obiekty budowlane czy budynki trwale związane z gruntem. Nieruchomość nie jest/nie była przedmiotem umowy dzierżawy, najmu, dożywocia, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) (MPZP). Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w obszarach oznaczonych symbolami: 1KD-L, tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej, 6KD-L, tj. teren drogi publicznej klasy lokalnej, B8MW, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 5KD-D, tj. teren drogi publicznej klasy dojazdowej, B9MW, tj. teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w jakikolwiek sposób ani do prowadzenia jakiejkolwiek działalności zarobkowej ani na własne potrzeby niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

Wnioskodawca nie podejmował oraz nie będzie podejmować aktywnych działań, które świadczyłyby o zamiarze profesjonalnego obrotu Nieruchomością, a także działań mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Nieruchomości. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostało sporadyczne ogłoszenie w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości.

W szczególności Wnioskodawca w stosunku dla przedmiotowej Nieruchomości:

• nie uzyskał decyzji o uzbrojeniu terenu (nieruchomości);
  

• nie uzyskał decyzji o wydzieleniu dróg wewnętrznych;
  

• nie uzyskał decyzji o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  

• nie uzyskał decyzji o warunkach zabudowy w celu nadania nieruchomości przeznaczenia pod zabudowę, jak również decyzji w sprawie pozwolenia na budowę, w 2007 r. odpowiedni wniosek był składany ale został odrzucony bez rozpatrzenia z powodu braku dokumentów wstępnych warunków przyłącza wody i kanalizacji;
  

• nie uzyskał decyzji o przyłączeniu nieruchomości do infrastruktury technicznej (np. gazowej czy wodno-kanalizacyjnej) - jedynie wydana została decyzja o warunkach przyłącza energetycznego;
  

• nie zwiększał w inny sposób jej atrakcyjności dla potencjalnego kupującego (jak np. wyrównania terenu, przeprowadzenia podziału geodezyjnego działki, scaleń z innymi nieruchomościami, wzniesienia obiektów budowlanych).
  
  

W przeszłości Sprzedający zawarł w listopadzie 2018 r. z firmą (…) Sp. z o.o. Sp. k. (Pośrednik) umowę pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności, na mocy której Pośrednik zobowiązał się do dokonywania czynności zmierzających do zbycia Nieruchomości i uzyskania najkorzystniejszej ceny, jak również do podejmowania czynności zmierzających do wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości (Umowa Pośrednictwa).

Zgodnie z Umową Pośrednictwa czynności zmierzające do zbycia Nieruchomości, obejmowały w szczególności poszukiwanie i wskazywanie potencjalnych nabywców Nieruchomości, organizowanie spotkań nabywcami w uzgodnionym przez strony terminie i miejscu, o ile sprzedający wyrażą wolę odbycia takiego spotkania, dokonywanie prezentacji Nieruchomości potencjalnym nabywcom, o ile Nieruchomość zostanie udostępniona Pośrednikowi, odpowiednie wyeksponowanie oferty na rynku, analizę i ocenę ofert składanych przez potencjalnych nabywców, w szczególności pod kątem ich wiarygodności, udział w negocjacjach zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, pomoc i współdziałanie w przygotowaniu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości (o ile będzie konieczność zawarcia takiej umowy) oraz umowy sprzedaży nieruchomości oraz zapewnienie pełnego wsparcia wiedzą i doświadczeniem zawodowym na każdym etapie współpracy.

Ponadto, zgodnie z Umową Pośrednictwa czynności zmierzające do wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości obejmowały wypracowanie rozwiązań urbanistyczno-architektonicznych, drogowych, podłączenia do mediów itd., wszczęcie i prowadzenie postępowań w celu uzyskania stosownych decyzji, rozstrzygnięć, uzgodnień, zaleceń - w szczególności decyzji o warunkach zabudowy i innych w miarę potrzeby oraz przygotowanie dokumentacji projektowej, analiz, opracowań, koncepcji architektonicznych w celu umożliwienia na Nieruchomości przeprowadzenia inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.

Umowa pośrednictwa wygasła 30 września 2019 r., gdyż Nieruchomość nie została wówczas zbyta pomimo dokonywanego przez Pośrednika ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Pośrednik ubiegał się również w imieniu sprzedających o wydanie warunków zabudowy Nieruchomości, co jednak nie zakończyło się wówczas wydaniem odpowiedniej decyzji administracyjnej.

Ponadto, Wnioskodawca wskazał, że wniosek dotyczy działki ewidencyjnej (...) z obrębu numer: (…).

Wnioskodawca nie podejmował oraz nie będzie podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczającymi poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, a także działań mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości Nieruchomości wskazujących na zamiar prowadzenia w przyszłości takiej działalności. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostały sporadyczne ogłoszenia w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości.

Wnioskodawca nie podejmował aktywnych i zakrojonych na szeroką skalę działań marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnych. W przeszłości jedynie w 2014 r. umieszczone zostały sporadyczne ogłoszenia w Internecie, aby sprawdzić czy znajdą się potencjalni chętni na zakup Nieruchomości. W przeszłości zawarto również terminową umowę z firmą Sp. z o.o. Sp. k. Umowa ta wygasła 30 września 2019 r., a Nieruchomość nie została wówczas zbyta pomimo dokonywanego przez Pośrednika ogłoszenia o sprzedaży Nieruchomości. Obecny nabywca skontaktował się z Wnioskodawcami poprzez firmę (…) Sp. z o.o. Sp. k. w roku 2020 lub 2021 po wygaśnięciu umowy. Aktualnie jednak Wnioskodawca nie ma obowiązującej żadnej umowy z pośrednikiem w sprzedaży nieruchomości odnośnie zbycia Nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej Sprzedaży, Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta po łącznym spełnieniu się następujących warunków:

1. wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości przeprowadzonego przez kupującego będzie satysfakcjonujący dla kupującego według jego uznania;
2. każdy ze Sprzedających uzyska indywidualną interpretację podatkową w zakresie przepisów prawa podatkowego, w zakresie przychodów ze sprzedaży udziału w Nieruchomości z podatku dochodowego;
3. Strony uzyskają wspólne indywidualne interpretacje podatkowe w zakresie przepisów prawa podatkowego, odnośnie objęcia ceny sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT;
4. oświadczenia Sprzedających złożone w § 1 tego aktu notarialnego będą mogły zostać przez nich powtórzone w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży, a Nieruchomość będzie wolna od roszczeń osób trzecich, jakichkolwiek obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu.
   
   

Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielić Nabywcy zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych.

Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawcy i nie była przy jej wykorzystaniu prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza. Również wydatki związane z Nieruchomością nigdy nie były rozliczane w przeszłości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. Nabycie nieruchomości nie było udokumentowane fakturą wystawioną na rzecz Wnioskodawcy, nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki oraz nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie korzystało ze zwolnienia z opodatkowania.

Przedmiotem wątpliwości jest między innymi ustalenie, czy w przypadku sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika w rozumieniu ustawy i tym samym transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Odnosząc się do niniejszych wątpliwości Wnioskodawcy wskazać należy, że dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Jednocześnie, stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Mając zatem na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy, obowiązujące przepisy prawa podatkowego oraz powołany powyżej wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdzić należy, że w analizowanym przypadku sprzedaż Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bowiem zachodzą przesłanki pozwalające na uznanie Wnioskodawcy w związku z przedmiotową transakcją za podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie podejmowane przez Wnioskodawcę działania wykluczają uznanie, że sprzedaż Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przedmiotowa sprzedaż będzie dostawą towarów dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. W niniejszej sprawie nie można bowiem uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawcy, a sprzedaż Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W przedmiotowej sprawie bowiem ze złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca udzielił Nabywcy pełnomocnictwa do wglądu w akta ksiąg wieczystych oraz do innych dokumentów, a także uzyskania niezbędnych zaświadczeń ze stosownych instytucji. Pełnomocnictwo udzielone przez Wnioskodawcę obejmowało także umocowanie do reprezentowania Wnioskodawcy przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących uzgodnienia zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogi publicznej w zakresie włączenia do tej drogi oraz prowadzenia rozmów dotyczących zakresu inwestycji niedrogowej w związku z inwestycją planowaną na terenie Nieruchomości polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu. Ponadto Wnioskodawca upoważnił Nabywcę do reprezentowania przed gestorami mediów w sprawach związanych z uzyskaniem informacji technicznych, warunków technicznych oraz innych niezbędnych uzgodnień związanych z przyłączeniem Nieruchomości do sieci cieplnej, elektroenergetycznej, wodociągowej oraz kanalizacyjnej, w związku z planowaną inwestycją polegającą na budowie na terenie Nieruchomości budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu.

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Zatem fakt, że działania dotyczące mających być przedmiotem sprzedaży Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) faktycznie wykonuje pełnomocnik (na podstawie udzielonego pełnomocnictwa) a nie Wnioskodawca nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Wnioskodawcy. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawcy.

Zatem, mimo że w analizowanej sprawie działania dotyczące mającej być przedmiotem sprzedaży Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) podjął pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Wnioskodawcy, tj. zmierzają do sprzedaży udziału w przedmiotowej działce i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Działania dokonywane za zgodą Wnioskodawcy, wpływają na podniesienie atrakcyjności posiadanej Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost jej wartości.

Ponadto należy zauważyć, że Wnioskodawca kolejny raz podjął aktywne działania charakterystyczne dla profesjonalnych handlowców zmierzające do sprzedaży Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)). W 2014 r. Wnioskodawca umieszczał ogłoszenia w Internecie dotyczące sprzedaży przedmiotowego udziału. Natomiast w 2018 r. Wnioskodawca zawarł z Pośrednikiem umowę pośrednictwa w sprzedaży Nieruchomości, upoważniając jednocześnie do szerokiego działania w zakresie czynności zmierzających do zbycia tej Nieruchomości, jak również w zakresie czynności zmierzających do wykreowania potencjału inwestycyjnego Nieruchomości (wypracowanie rozwiązań urbanistyczno-architektonicznych, drogowych, podłączenia do mediów itd., wszczęcie i prowadzenie postępowań w celu uzyskania stosownych decyzji, rozstrzygnięć, uzgodnień, zaleceń - w szczególności decyzji o warunkach zabudowy i innych w miarę potrzeby, przygotowanie dokumentacji projektowej, analiz, opracowań, koncepcji architektonicznych). Pomimo że w roku 2019 r. umowa pośrednictwa wygasła to obecny Nabywca zgłosił chęć nabycia Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) poprzez kontakt z Pośrednikiem.

Jednocześnie należy wskazać, że w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca na przestrzeni lat dokonywał zakupu szeregu nieruchomości. Jak wskazano bowiem we wniosku, Wnioskodawca jest właścicielem mieszkania (kawalerki), w którym ocenie jest zameldowany (nabytego w 2010 r.). Ponadto Wnioskodawca podsiada mieszkanie nabyte 2012 r., mieszkanie (kawalerka) nabyte w 2016 r., mieszkanie nabyte w 2020 r., działkę rolną nabytą w 2019 r., działkę nabytą w 1999 r. zabudowaną domem we współwłasności (50%). Mieszkania (kawalerki) i poszczególne pokoje w mieszkaniu nabytym w 2020 r. mają również przypisane miejsca garażowe. Przy czym, Wnioskodawca wynajmuje trzy pokoje na podstawie umów cywilnoprawnych. Co więcej, w 2005 r. Wnioskodawca sprzedał mieszkanie nabyte w oparciu o darowiznę od swoich dziadków. Ponadto w 2007 r. Wnioskodawca przekazał w darowiźnie rodzicom mieszkanie, które to mieszkanie zostało zakupione za środki uzyskane wcześniej ze sprzedaży innego mieszkania.

Zatem Wnioskodawca wielokrotnie nabywał na przestrzeni lat kolejne nieruchomości (mieszkania, działki), czy czym częściowo wykorzystywał je do celów zarobkowych zawierając umowy najmu, czy też dokonując sprzedaży. Tak więc fakt sukcesywnego nabywania kolejnych nieruchomości, a także okoliczności wynajmu i sprzedaży części z tych nieruchomości wskazują, że przedmiotowe nieruchomości utraciły walor majątku osobistego, a zespół podjętych działań, podejmowanych przez Wnioskodawcę, nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z majątku osobistego Wnioskodawcy.

Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca, nabycie udziału w przedmiotowej Nieruchomości nastąpiło 14 września 1998 r. w celu wybudowania domu jednorodzinnego. Jednakże Wnioskodawca nie poczynił w tym kierunku żadnych działań. Zatem grunt ten nie służył Wnioskodawcy do żadnych Jego celów prywatnych.

Tym samym Wnioskodawca sprzedając Nieruchomość (udział 1/8 w działce (...)), nie dokona zbycia majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany przez Niego w prowadzonej działalności gospodarczej. Tak więc w rozpatrywanym przypadku nie można uznać, że Wnioskodawca sprzedając Nieruchomość (udział 1/8 w działce (...)) rozporządza majątkiem osobistym.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawcy za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a czynność dostawy Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika w związku ze sprzedażą Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto przedmiotem wątpliwości jest ustalenie, czy sprzedaż Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku (pytanie oznaczone we wniosku (...)).

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
   
   

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że dla opisanej Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) ustalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość ta stanowi teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Tym samym, ww. działka stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż wskazanej Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
   
   

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, jak wskazano bowiem we wniosku, Nieruchomość nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Ponadto, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

W związku z tym, w rozpatrywanej sprawie, sprzedaż Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Wobec powyższego, jak już wskazano powyżej, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)), nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa przez Wnioskodawcę udziału w ww. Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem sprzedaż Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) powinna nastąpić z naliczeniem podatku należnego.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy w zakresie zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży Nieruchomości (udziału 1/8 w działce (...)) należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnosząc się do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych tut. Organ wskazuje, że w identycznym stanie prawnym i identycznym stanie faktycznym rozstrzygnięcia powinny być tożsame. Jednakże stany faktyczne, w oparciu o które zostały wydane niniejsze rozstrzygnięcia są odmienne od zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem rozpatrywanej sprawy. Żadna z powołanych przez Wnioskodawcę spraw nie dotyczy identycznego stanu faktycznego. Zatem niniejsze interpretacje indywidualne nie mogą stanowić poparcia stanowiska Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie. Również powołane przez Wnioskodawcę orzeczenia sądów administracyjnych nie rozstrzygają na gruncie tożsamych okoliczności co zdarzenie przyszłe będące przedmiotem rozpatrywanego wniosku, a zatem tezy płynące z tych orzeczeń nie mogą mieć przesądzającego wpływu na rozstrzygnięcie podjęte w analizowanym przypadku.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.