Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB3/4510-15/15-2/EŻ
z 12 marca 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 9 stycznia 2015r. (data wpływu 12 stycznia 2015r.) w sprawie o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie przychodów podatkowych - jest prawidłowe.

Uzasadnienie

W dniu 12 stycznia 2015r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w sprawie podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wg statutu Spółdzielni par 4.2.3 - Spółdzielnia może kupować i sprzedawać nieruchomości na własny rachunek, a par. 4.3.2 - Spółdzielnia może wynajmować lokale mieszkalne, użytkowe itp. W listopadzie 2012 r. Sąd Rejonowy przysądził na rzecz Spółdzielni "X" spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego poprzednio należące do dłużnika. Przedmiotowy lokal Spółdzielnia nabyła w trybie licytacji sądowo - komorniczej w drugim terminie za 2/3 jego wartości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Wg operatu szacunkowego wartość przedmiotowego prawa wynosiła 159 590 zł., a Spółdzielnia nabyła to prawo za kwotę 106 394 zł. Spółdzielnia uiściła należny podatek od czynności cywilno-prawnych od wartości oszacowania lokalu. W sierpniu 2013 r. dla przedmiotowego prawa, Spółdzielnia ustanowiła tzw. "odrębną własność". W październiku 2014r. dokonano eksmisji dłużników do lokalu wskazanego przez Burmistrza Miasta. Na zlecenie Spółdzielni w listopadzie 2014 r. rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość przedmiotowego prawa na kwotę 171 000 zł.

Zgodnie z Uchwałą Walnego Zgromadzenia Członków nadwyżka ceny zbycia nad ceną nabycia przedmiotowego lokalu ma być przeznaczona na zasilenie funduszu remontowego nieruchomości spółdzielczych proporcjonalnie do powierzchni użytkowych poszczególnych budynków. Spółdzielnia posiada w swoich zasobach 16 budynków mieszkalnych, a w 2-ch budynkach oprócz lokali mieszkalnych znajdują się również lokale użytkowe, które Spółdzielnia wynajmuje innym osobom.

Opis zdarzenia przyszłego:

Spółdzielnia zamierza odzyskać pieniądze wydatkowane na zakup tego lokalu i zbyć prawo odrębnej własności. Przewidujemy, że Spółdzielnia w wyniku sprzedaży tego prawa uzyska wyższą kwotę od ceny nabycia lokalu, ale nie koniecznie kwotę 171 000 zł. zgodną z wyceną rzeczoznawcy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy w przypadku zbycia własności przedmiotowego lokalu i uzyskania nadwyżki pomiędzy ceną sprzedaży a ceną nabycia, a następnie przeznaczenie tej nadwyżki na fundusz remontowy nieruchomości spółdzielczych, zgodnie z Uchwałą Walnego Zgromadzenia Członków, Spółdzielnia będzie w całości zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych, jeżeli nie to:
   1. czy podstawą do naliczenia podatku dochodowego będzie cała kwota różnicy pomiędzy ceną uzyskaną ze sprzedaży lokalu a ceną jego nabycia,
      
   2. czy podstawą do naliczenia podatku dochodowego będzie część uzyskanej nadwyżki pomiędzy ceną zbycia a ceną nabycia lokalu, i wynikająca z udziału powierzchni lokali użytkowych w ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich nieruchomości Spółdzielni?
2. Jaką kwotę należy brać pod uwagę przy obliczaniu ewentualnego opodatkowania, czy:
   1. różnicę pomiędzy ceną zbycia a ceną nabycia lokalu,
      
   2. różnicę pomiędzy ceną oszacowania przez rzeczoznawcę z listopada 2014r. a ceną nabycia?.
3. Czy występuje różnica w zasadach opodatkowania w przypadku zbycia odrębnej własności lokalu na rzecz członka Spółdzielni, a zbyciem osobie nie będącej członkiem tej Spółdzielni?
   
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1. Spółdzielnia nie będzie całkowicie zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych. Podatek należny będzie wynikał z części dochodu obliczonego w proporcji udziału powierzchni lokali, w których prowadzona jest działalność gospodarcza, do ogólnej powierzchni użytkowej wszystkich lokali będących w zasobach Spółdzielni.

Ad 2. Do obliczenia ewentualnego podatku należy uwzględnić kwotę wynikającą z różnicy pomiędzy ceną zbycia a ceną nabycia lokalu.

Ad 3. Nie ma różnicy, ponieważ dochód uzyskany w wyniku sprzedaży przeznaczony zostanie na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni (zasilenie funduszu remontowego).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1222, z późn. zm.), celem spółdzielni mieszkaniowej, jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Przedmiotem działalności spółdzielni może być:

1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
2. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
3. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
4. udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
5. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.
   
   

Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin.

Jak wynika z art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni i inne osoby wymienione w tym przepisie, obowiązani są uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy, przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Stosownie natomiast do treści art. 12 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Przychodem jest zatem ta wartość, która wchodząc do majątku podatnika może powiększyć jego aktywa. Otrzymanymi pieniędzmi lub wartościami pieniężnymi są zatem tylko takie wartości, które powiększają aktywa majątkowe podatnika, a więc którymi może on rozporządzać jak własnymi.

Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Spółdzielnia Mieszkaniowa zamierza sprzedać lokal mieszkalny, który nabyła w trybie licytacji sądowo-komorniczej. Nadwyżka ceny zbycia nad ceną nabycia przedmiotowego lokalu ma być przeznaczona na zasilenie funduszu remontowego nieruchomości spółdzielczych proporcjonalnie do powierzchni użytkowych poszczególnych budynków. Spółdzielnia posiada w swoich zasobach 16 budynków mieszkalnych, a w 2-ch budynkach oprócz lokali mieszkalnych znajdują się również lokale użytkowe.

Odnosząc powyższe do zaprezentowanych regulacji prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż środki pieniężne ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, które wpłyną na konto Spółdzielni Mieszkaniowej będą stanowić jej przychód w rozumieniu art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Spółdzielnię, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. W stosunku do pozostałych kosztów, których przyporządkowanie do osiągniętych przychodów z poszczególnych źródeł nie jest możliwe, zastosowanie znajduje art. 15 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl art. 15 ust. 2 omawianej ustawy, jeżeli podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu, oraz koszty związane z przychodami z innych źródeł, a nie jest możliwe ustalenie kosztów uzyskania przypadających na poszczególne źródła, koszty te ustala się w takim stosunku, w jakim pozostają przychody z tych źródeł w ogólnej kwocie przychodów. Zasadę, o której mowa w ust. 2, stosuje się również w przypadku, gdy podatnik ponosi koszty uzyskania przychodów ze źródeł, z których część dochodów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo jest zwolniona z tego opodatkowania; w takim przypadku przepis art. 7 ust. 3 pkt 3 stosuje się odpowiednio (art. 15 ust. 2a).

Wskazać również należy, iż dochodem Spółdzielni, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, która – w myśl art. 7 ust. 1 tej ustawy – stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem dochodowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Powyższy dochód może być jednak zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, jeżeli spełniać będzie warunki określone w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści ww. przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
  
  

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, składają się wpływy z opłat (czynszów) pobieranych od lokatorów oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (czynszów) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia „zasoby mieszkaniowe” nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:

1. znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, balkony, loggie, garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe, budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci).
   
   

Związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Do takich rodzajów dochodów należy zaliczyć również opłaty, czynsze oraz odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat.

Jak wynika z treści wyżej powołanego przepisu, aby dochód podmiotów, o których mowa w tym przepisie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

• dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a także
  
• dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.
  
  
  

Podkreślenia wymaga, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Z powołanego przepisu wynika więc, że istotny dla zwolnienia z podatku jest nie tylko cel, na jaki ma być przeznaczony dochód (to jest cel związany z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych), ale również źródło pochodzenia tego dochodu. Dochody zwolnione z podatku dochodowego mogą pochodzić wyłącznie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Wskazać należy, iż pojęcie „zasoby mieszkaniowe” obejmuje nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania należy stwierdzić, że przychody uzyskane przez Spółdzielnię Mieszkaniową ze sprzedaży zasobu mieszkaniowego stanowią przychody dotyczące gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Lokal mieszkalny, jako część wspólna budynku mieszkalnego, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych Spółdzielni Mieszkaniowej.

Reasumując, przychody uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego – na cele mieszkalne członków Spółdzielni lub osobie nie będącej członkiem Spółdzielni - pochodzą z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychód ten ma więc wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do art. 17 ust. 1 pkt 44 powołanej ustawy podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. W konsekwencji środki pieniężne z tytułu sprzedaży stanowić będą przychody pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które będą miały wpływ na wysokość dochodu osiągniętego z tej gospodarki, który stosownie do treści art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podlega zwolnieniu od podatku dochodowego, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Natomiast dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części przeznaczonej na fundusz remontowy dotyczący lokali użytkowych, jako przeznaczony na działalność inną niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nie będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W związku z powyższym, należy zgodzić się ze stanowiskiem Wnioskodawcy, zgodnie z którym:

• Spółdzielnia nie będzie całkowicie zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych – opodatkowana będzie kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu, przeznaczona na fundusz remontowy dotyczący lokali użytkowych w danej nieruchomości,
• do obliczenia podatku należy uwzględnić kwotę wynikającą z różnicy pomiędzy ceną zbycia a ceną nabycia lokalu,
• bez znaczenia jest fakt, czy zbycie lokalu mieszkalnego będzie dokonane na rzecz członka Spółdzielni czy osobie nie będącej członkiem tej Spółdzielni – sprzedany jest zasób mieszkaniowy Wnioskodawcy, dochód z tego tytułu podlega zwolnieniu z opodatkowania na podst. art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, przeznaczony na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi - w tym przypadku na fundusz remontowy dotyczący zasobów mieszkaniowych.
  
  

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.