INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 29.07.2013 r. (data wpływu 30.07.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30.07.2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Zbywca będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) jest właścicielem nieruchomości położonej w B (dalej: Nieruchomość), na którą składają się:

1. działka o numerze 1204/17 wpisana do księgi wieczystej (dalej: Działka nr 1);
2. działka o numerze 1214/7 wpisana do księgi wieczystej (dalej: Działka nr 2);
3. działka o numerze 1229/18 wpisana do księgi wieczystej (dalej: Działka nr 3);
4. budynek magazynowo-biurowy położony na Działce nr 1, Działce nr 2 i Działce nr 3 (dalej: Budynek);
5. inne budynki, takie jak m.in. stróżówka i przepompownia położone na Działce nr 1, Działce nr 2 i Działce nr 3 (dalej: Inne Budynki);
6. budowle związane z gruntem położone na Działce nr 1, Działce nr 2 i Działce nr 3 (dalej: Budowle), w szczególności:
   • oczyszczalnia biologiczna,
   • drogi i parkingi wewnętrzne,
   • rów melioracyjny,
   • gazociąg i stacja redukcyjno-pomiarowa,
   • kanał deszczowy,
   • zewnętrzna instalacja wodociągowa.
     
     

Działalność gospodarcza Zbywcy polega m. in. na wynajmie powierzchni komercyjnych w Budynkach.

Na składniki niematerialne i materialne niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę składają się:

1. własność Nieruchomości;
2. umowy najmu dotyczące Nieruchomości;
3. depozyty / zabezpieczenia złożone przez
4. depozyty bankowe;
5. kredyty / pożyczki;
6. środki pieniężne;
7. należności i zobowiązania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez przedsiębiorstwo Zbywcy;
8. prawa własności intelektualnej ściśle związane z Nieruchomością;
9. dokumentacja związana z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę;
10. umowy dotyczące usług zarządzania Nieruchomością;
11. umowy dotyczące usług księgowych;
12. umowy dotyczące dostawy mediów;
13. umowy dotyczące usług ochrony;
14. umowy dotyczące pozostałych usług a także inne aktywa i pasywa niezbędne dla celów prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę.
    
    

Wnioskodawca posiada siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju i jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Obecnie planowana jest transakcja nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę od Zbywcy w ramach umowy sprzedaży (dalej: Sprzedaż). W ramach tej transakcji Wnioskodawca nabędzie od Zbywcy:

1. prawa własności Nieruchomości;
2. umowy najmu dotyczące Nieruchomości (Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy jako wynajmującego na gruncie ww. umów najmu przechodzą z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 kodeksu cywilnego);
3. prawa własności intelektualnej oraz ewentualnie prawa własności przemysłowej ściśle związane z Nieruchomością, w tym do projektu architektoniczno-budowlanego;
4. prawa z gwarancji bankowych oraz innych zabezpieczeń dostarczonych przez najemców w związku z ww. umowami najmu;
5. prawa z gwarancji jakości i ustawowej rękojmi za wady udzielonych przez wykonawców i podwykonawców Budynków i urządzeń;
6. prawa z gwarancji bankowych oraz innych zabezpieczeń dostarczonych przez wykonawców Budynków i urządzeń;
7. wybrano rzeczy ruchome konieczne do odpowiedniego funkcjonowania Nieruchomości (w tym przynależności związane z Nieruchomością).
   
   

Składniki materialne i niematerialne przenoszone w ramach transakcji nie są wyodrębnione finansowo, organizacyjnie i funkcjonalnie w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy.

W ramach Sprzedaży w szczególności nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę przez Zbywcę poniżej wymienione składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład prowadzonego przedsiębiorstwa:

1. pożyczki / kredyty;
2. depozyty bankowe;
3. środki pieniężne;
4. inne niż wymienione powyżej należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy;
5. księgi rachunkowe;
6. umowy dotyczące usług zarządzania Nieruchomością;
7. umowy dotyczące usług księgowych;
8. umowy dotyczące dostawy mediów;
9. umowy dotyczące usług ochrony.
   
   

W związku z tym, niektóre aktywa / zobowiązania oraz umowy niezbędne do zapewnienia pełnej zdolności operacyjnej Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę. W konsekwencji, Wnioskodawca będzie musiał podjąć współpracę z odpowiednimi dostawcami usług i zawrzeć z nimi umowy we własnym imieniu i na własny rachunek, a także otworzyć rachunki bankowe oraz zabezpieczyć płynność finansową dla celów bieżącej działalności operacyjnej. Bez podjęcia m.in. powyższych działań Wnioskodawca nie będzie mógł samodzielnie prowadzić działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości. Ponadto, Zbywca zatrudnia jednego pracownika. Jednakże stosunek pracy zostanie z nim rozwiązany przed dokonaniem Sprzedaży i nie będzie on zatrudniony przez Wnioskodawcę.

Nieruchomość była i będzie do momentu Sprzedaży wykorzystywana przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT. Całość powierzchni magazynowo-biurowej w Budynku była wynajęta przez okres co najmniej 2 lat przed Sprzedażą. Inne Budynki i Budowle nie były wcześniej przedmiotem czynności opodatkowanej VAT (z wyjątkiem dróg oraz parkingów wewnętrznych). Natomiast prawa do korzystania z dróg oraz parkingów wewnętrznych zastało przyznane najemcom w poszczególnych umowach najmu. Zbywcy przysługiwało prawo odliczenia VAT naliczonego przy budowie Budynku, Innych Budynków i Budowli. W okresie po wytworzeniu Budynku, Innych Budynków i Budowli Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, których wartość przekroczyłaby lub byłaby równa 30%, wartości początkowej odpowiednio w stosunku do każdego obiektu z kategorii Budynku, Innych Budynków i Budowli.

W ramach Sprzedaży, Zbywca jako zbywający Nieruchomość, jak również Wnioskodawca jako nabywający zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opcję opodatkowania VAT przedmiotowej dostawy w zakresie w jakim zbycie Nieruchomości będzie podlegało zwolnieniu z możliwością opodatkowania VAT co zostanie potwierdzone złożeniem zgodnego oświadczenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Intencją Zbywcy oraz Wnioskodawcy jest, aby Sprzedaż Nieruchomości została udokumentowana fakturą z VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej Sprzedaż Nieruchomości oraz do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym...
2. Czy nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT...
   
   

Przedmiot niniejszej interpretacji indywidualnej stanowi odpowiedź w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 12.09.2013 r. została wydana interpretacja Nr IPPP1/443-740/13-2/ISZ.

Zdaniem Wnioskodawcy

Ad. 2

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż nabycie Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. „a” ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC podlegają m. in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Natomiast w art. 2 ustawy o PCC ustawodawca zawarł listę wyłączeń spod opodatkowania PCC. W szczególności, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany nie podlegają PCC, m. in. jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem VAT.

Zważywszy na fakt, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości mieści się w katalogu czynności opodatkowanych PCC zawartej w art. 1 ustawy o PCC, kluczowe jest dokonanie analizy skutków planowanej transakcji na gruncie ustawy o VAT.

Jak Wnioskodawca przedstawił w uzasadnieniu do pytania 1 sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju podlegającą opodatkowania podatkiem VAT wg stawki podstawowej, która obecnie wynosi 23%.

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi PCC na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • (uchylone),
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca posiada siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju i jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Obecnie planowana jest transakcja nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę od Zbywcy w ramach umowy sprzedaży.

W interpretacji indywidualnej z dnia 12.09.2013 r. Nr IPPP1/443-740/13-2/ISZ w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy stwierdzając, iż „Mając na uwadze powyższe, tj. opodatkowanie sprzedaży części Nieruchomości (tj. Inne Budynki oraz niektóre Budowle czyli: oczyszczalnia biologiczna, rów melioracyjny, gazociąg i stacja redukcyjno-pomiarowa, kanał deszczowy, zewnętrzna instalacja wodociągowa) w stawce 23% oraz wybór przez strony transakcji opcji opodatkowania w stosunku do pozostałej części Nieruchomości stanowiącej Budynek oraz Budowle w postaci parkingów i dróg wewnętrznych, w przedmiotowej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT.

Tym samym po dokonaniu planowanej transakcji i wyborze opcji jej opodatkowania przez Strony, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, oraz po otrzymaniu przez Wnioskodawcę prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Spółce będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.”

Reasumując należy stwierdzić, iż jeżeli w istocie przedstawiona we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.