Pismem z dnia 20 kwietnia 2004r. Ldz. 2338/04, Spółka zwróciła się do tut. organu podatkowego z zapytaniem w sprawie możliwości korzystania ze zwolnienia z podatku VAT od usług polegających na najmie lokali komunalnych w sytuacji gdy lokale te stanowią własność Gminy, z którą Spółka zawarła umowę o administrowanie jej zasobami mieszkaniowymi.

Stan faktyczny:
Spółka zawarła z Gminą umowę o administrowanie jej zasobem mieszkaniowym. W swoim imieniu Spółka zawiera umowy najmu lokali komunalnych z osobami wskazanymi przez Gminę od których pobiera czynsz , opłaty za media oraz inne świadczenia dodatkowe. Umowy na dostawę mediów zawarte są z dostawcami a stroną umowy jest dostawca i Spółka, która nalicza poszczególne opłaty zgodnie z obowiązującymi stawkami podatku VAT. Spółka księguje naliczenia z tytułu czynszu i innych opłat jako przychody własne również koszty utrzymania lokali komunalnych stanowi dla niej koszt. Jest płatnikiem podatku dochodowego i podatku VAT w stosunku do przychodów i kosztów z tytułu najmu lokali komunalnych co oznacza, że z pobranego czynszu Spółka opłaca w swoim imieniu zobowiązania dotyczące bieżącego utrzymania zasobów komunalnych.

Spółka zwraca się z zapytaniem czy w związku z zapisami nowej ustawy o podatku od towarów i usług z 11 marca 2004r., należy rozumieć, że wykonuje usługi wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na „własny rachunek”? Czy stosowanie zwolnienia z podatku VAT do naliczonego czynszu dla lokali komunalnych (od usług o symbolu PKWiU 70.20.11) stanowiących własność Gminy, jest prawidłowe ?

Stanowisko podatnika:
Spółka stoi na stanowisku, iż usługi najmu lokali komunalnych, świadczone zgodnie z umową zawartą z Gminą, należy zakwalifikować do usług o symbolu 70.20.11.Mieszkania komunalne stanowią wprawdzie własność Gminy ale Spółka zawiera umowy i pobiera czynsz we własnym imieniu oraz rozlicza czynsz w swoich księgach rachunkowych. Ponadto, Spółka co miesiąc wystawia opłatę za czynsz ze stawką zwolnioną natomiast dla wszystkich świadczeń stawkę VAT zgodnie z zasadą refakturowania.

Za wykonane czynności Spółka otrzymuje od Gminy określone w umowie wynagrodzenia, które ujmuje w fakturze o symbolu 73.32.11 (po 1 maja 2004r. ze stawka VAT 22%) i nie dokonuje żadnych innych rozliczeń finansowych. Spółka uważa, że dla najemców lokali mieszkalnych wykonuje usługi wynajmowania nieruchomości na własny rachunek natomiast w stosunku do Gminy Spółka wykonuje usługi zarządzania nieruchomościami.

Po przeanalizowaniu treści zapytania oraz przedstawionego stanu faktycznego Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie stwierdza co następuje:

- zgodnie z umową zawartą z Gminą, Spółka przejęła w administrowanie lokale mieszkalne w budynkach komunalnych, stanowiących własność Gminy i na tej podstawie Spółka posiada prawo do zawierania w swoim imieniu umów najmu lokali komunalnych z osobami wskazanymi przez Gminę. Ponadto, z treści przepisów kodeksu cywilnego (art.659-679) wynika, iż w przypadku umów najmu nie jest wymagane, by wynajmujący był właścicielem rzeczy oddanej w najem.

Zatem, zawarta z Gminą umowa daje Spółce podstawę do rozporządzania tymi lokalami „ na własny rachunek”, jednak wyłącznie w granicach czynności określonych tą umową, tj. min. do zawierania umów najmu lokali mieszkalnych (zgodnie z § 2 pkt.2 umowy z dnia 01.04.1999r. dołączonej do przedmiotowego pisma). Powyższa usługa zakwalifikowana jest do PKWiU o symbolu 70.20.11.

Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe o symbolu PKWiU ex 70.20.11, podlegają zwolnieniu z podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust.1 pkt.1 - poz.4 Załącznika Nr 4 do ustawy z 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U Nr 54, poz.535).

Tutejszy organ podatkowy informuje również, iż dla usług administrowania Spółka błędnie określiła symbol PKWiU jako 73.32.11, który dotyczy usług naukowo-badawczych. Usługi administrowania zostały zakwalifikowane do PKWiU o symbolu 70.32.11.

Ponadto, dla usług administrowania Spółka nieprawidłowo określiła stawkę podatku obowiązującą od 1 maja 2004r., w wysokości 22 %. Zgodnie z postanowieniami § 8 ust.1 pkt.8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U Nr 97, poz.970), usługi zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości (ex 70.32.11), od 1 maja 2004r., podlegają zwolnieniu z podatku od towarów i usług.