W związku ze złożonym przez Panią w dniu 02.06.2004 r. zapytaniem dotyczącym ustalenia wartości początkowej naliczania odpisów amortyzacyjnych od kamienicy czynszowej przyjętej w zarząd współwłaścicieli, Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) wyjaśnia:

Z przedstawionego w piśmie opisu stanu faktycznego wynika, że jest Pani współwłaścicielką kamienicy, w której lokale są wynajmowane na cele mieszkalne. Do 1983 r. kamienica była zarządzana przez współwłaścicieli a następnie przekazana została w zarząd Gospodarce Komunalnej w Łodzi. Z dniem 01.03.2004 r. kamienica przejęta została z powrotem w zarząd współwłaścicieli.

Sposób ustalenia wartości początkowej środków trwałych dla potrzeb dokonywania odpisów amortyzacyjnych określa przepis art. 22g ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.). Stosownie do powołanego przepisu za wartość początkową środków trwałych z uwzględnieniem ust. 2-18 uważa się:

1. w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia,
2. w razie wytworzenia we własnym zakresie – koszt wytworzenia,
3. w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa te wartość w niższej wysokości,
4. w razie nabycia w postaci wkładu niepieniężnego (aportu) wniesionego do spółki cywilnej lub osobowej spółki handlowej – ustaloną przez wspólników na dzień wniesienia wkładu lub udziału, wartość poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnychi prawnych, nie wyższą jednak od ich wartości rynkowej, z dnia wniesienia wkładu.

W świetle cytowanego przepisu – jeśli nieruchomość, o której mowa w Pani piśmie nabyta została w drodze spadku to wartość początkową winna stanowić wartość rynkowa z dnia nabycia spadku. Wartość ta stosownie do art. 22g ust. 17 w/w ustawy winna zostać powiększona o sumę wydatków na ulepszenie kamienicy poniesionych w okresie miedzy dniem nabycia spadku a dniem założenia ewidencji środków trwałych.

Ponadto wyjaśniamy, iż w przypadku budynków mieszkalnych ustawa o podatku dochodowym w art. 22g ust. 10 dopuszcza uproszczony sposób ustalania wartości początkowej stanowiąc, iż wartość początkowa takich budynków ustala się przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku i kwoty 988,00 zł. Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Stawka amortyzacyjna stosowana dla ustalenia wartości odpisów amortyzacyjnych stanowiących koszt uzyskania przychodów – dla budynku mieszkalnego wynosi 1,5%.