Stan faktyczny:

Wspólnota Lokalowa wystawia swoim członkom tj. właścicielom lokali faktury VAT tytułem miesięcznych kosztów utrzymania lokali i części wspólnych nieruchomości. Niektórzy właściciele lokali wynajmują swoje lokale na podstawie zawieranych umów najmu.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Regulacje prawne dotyczące umowy najmu zawarte zostały w przepisach art. 659-692 Kodeksu cywilnego. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Obowiązkiem wynajmującego jest wydanie najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymanie jej w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Do podstawowych obowiązków najemcy należy używanie rzeczy w sposób, jaki został określony w umowie oraz terminowe regulowanie czynszu. Czynsz może być określony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Zgodnie z postanowieniami zawartej umowy najmu do wartości czynszu mogą być wliczone wszystkie dodatkowe koszty typu: za energię, za gaz, za usługi telekomunikacyjne itp. W takim przypadku całość kwoty otrzymanej od najemcy podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku VAT. Dopuszczalny jest także inny sposób obciążania najemcy dodatkowymi świadczeniami, a mianowicie odrębnie pobierana jest opłata z tytułu najmu (22%) i odrębnie najemca obciążany jest kosztami usług świadczonych przez inne podmioty. Wówczas usługi te refakturuje się na najemcę bez dodatkowej marży, a stawka podatku od towarów i usług w przypadku refakturowania pozostaje taka sama jak na fakturze pierwotnej.

W myśl art. 66 Kodeksu cywilnego zawarcie umowy powoduje związanie stron, bowiem, kto oświadczył drugiej stronie wolę zawarcia umowy, określając w oświadczeniu jej istotne postanowienia (oferta), i oznaczył termin, w ciągu którego oczekiwać będzie odpowiedzi, ten jest ofertą związany aż do upływu oznaczonego terminu.

Ze stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu wynika, iż stronami umowy najmu są właściciele lokali oraz najemcy.

W świetle zatem wyżej przedstawionych unormowań, Wspólnota Lokalowa nie związana umową najmu nie ma prawa do wystawiania na rzecz najemcy faktur VAT tytułem kosztów zarządu nieruchomości, w której zlokalizowany jest wynajmowany lokal.

Podstawą prawną funkcjonowania Pytającej Wspólnoty Lokalowej jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.), która określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z w/w ustawą Wspólnotę Lokalową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.).

Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się:

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
• opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
• ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

Zarząd Wspólnoty w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali bądź części wspólnej nieruchomości zawiera umowy z ich dostawcami. Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty. Kwoty (czynsz) wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią zatem partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne mające siedzibę lub miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli wykonują we własnym imieniu i na własny rachunek czynności, o których mowa w art. 2 w okolicznościach wskazujących na zamiar ich wykonywania w sposób częstotliwy, nawet jeżeli zostały wykonane jednorazowo, a także wówczas gdy czynności te polegają na jednorazowej sprzedaży rzeczy w tym celu nabytej (...).

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnoty tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegające opodatkowaniu na rzecz osób trzecich tj. nie wchodzących w skład wspólnoty np. z tytułu wynajmowania lokali lub udostępniania ścian budynku na reklamy.

Zgodnie z przepisem art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. opodatkowaniu podlega sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W myśl art. 4 pkt 2 cyt. ustawy usługami są usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej.

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych).

W świetle powyższego, czynność pokrycia przez członków Wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 8 stycznia 1993r. Czynności wykonywane przez zarząd Wspólnoty wyłącznie na jej rzecz i w jej imieniu, czyli dla zaspokojenia własnych potrzeb nie stanowią przedmiotu klasyfikacji statystycznej usług.

Wspólnota dostarczając media swoim członkom nie dokonuje więc sprzedaży w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług obowiązującej do 30 kwietnia 2004r, ponieważ stroną umowy jest Wspólnota reprezentowana przez zarząd. Stąd też brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami.

Tak więc, Wspólnota również w części dotyczącej pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących wyodrębnionych lokali użytkowych, a więc w części nie związanej z nieruchomością wspólną, nie powinna wystawiać faktur VAT na rzecz członków wspólnoty naliczając podatek VAT według odpowiednich stawek z tytułu usług nabytych bezpośrednio przez Wspólnotę. Dla udokumentowania dokonywanych wpłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz poszczególnych wyodrębnionych lokali wystarczające są dowody „kasa przyjmie” w przypadku wpłat gotówkowych, bądź potwierdzenie dokonania przelewu w przypadku wpłat bezgotówkowych.

Powyższe znajduje potwierdzenie w piśmie Ministerstwa Finansów nr PP1-811/912/03/JW z dnia 23.12.2003r., zalecającym nie kwestionowanie sytuacji, w których w okresach wcześniejszych wspólnoty fakturowały na rzecz swoich członków rozliczenie dostawy mediów, pod warunkiem, że ujmowały one w rozliczeniach z urzędem skarbowym podatek wynikający z takich faktur, składały deklaracje i prowadziły stosowne ewidencje.

Przy zachowaniu tych warunków również odliczenie podatku z takich faktur przez członka wspólnoty będącego podatnikiem podatku VAT nie powinno być kwestionowane.

Reasumując, w przedmiotowej sprawie Wspólnota Lokalowa nie ma prawa do wystawiania faktur VAT zarówno swoim członkom tytułem pokrycia kosztów utrzymania poszczególnych wyodrębnionych lokali oraz kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i na rzecz ich najemców tytułem kosztów zarządu.