Ad 1.Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (...) z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) najem jest umową, przez którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, który może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Umowa najmu jest umową obligacyjną, konsensualną i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia polegającego na oddaniu lokalu do używania przez pewien czas jest świadczenie polegające na świadczeniu czynszu, stosownie bowiem do uregulowań zawartych w przepisie art. 669 § 1 ww. ustawy, najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie określonym w umowie.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie kwestii ustalania przychodów uzyskanych z tytułu najmu odmienne uregulowanie zawierają tylko do przypadku cesji wierzytelności z tytułu opłat wynikających z tejże umowy najmu - art. 16a ww. ustawy. Oznacza to, że określenie wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu nie stanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia wyrażone w uregulowaniach zawartych w art. 11 ustawy o podatku dochodowym.

W myśl ust. 1 powołanego wyżej przepisu, przychodami ze źródła „najem-dzierżawa” są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zdaniem tut. organu podatkowego pomimo tego, iż podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy, w której strony umowy określają wysokość czynszu, który z kolei w dacie otrzymania lub postawienia do dyspozycji wynajmującego stanowi u niego przysporzenie majątkowe, tzw. czynsz regulowany opłacany przez lokatora zajmującego lokal mieszkalny na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale lokalu (w ramach której nawiązał on stosunek najmu), stanowi przychód uzyskany ze źródła przychodów „najem-dzierżawa” i jako taki winien być opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ad 2. Odnośnie kwestii zwolnienia z opodatkowania otrzymanych odszkodowań informuje się, iż ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określił, iż wolne od podatku dochodowego są otrzymane odszkodowania, jeżeli ich wysokość lub zasady ustalania wynikają wprost z przepisów odrębnych ustaw lub przepisów wykonawczych wydanych na podstawie tych ustaw, z wyjątkiem:

1. określonych w prawie pracy odpraw i odszkodowań z tytułu skrócenia okresu wypowiedzenia umowy o pracę,
2. odpraw pieniężnych wypłacanych na podstawie przepisów o szczególnych zasadach rozwiązywania z pracownikami stosunków pracy z przyczyn nie dotyczących pracowników,
3. odpraw i odszkodowań z tytułu skrócenia okresu wypowiedzenia funkcjonariuszom pozostającym w stosunku służbowym,
4. odszkodowań przyznanych na podstawie przepisów o zakazie konkurencji,
5. odszkodowań za szkody dotyczące składników majątku związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą,
6. odszkodowań za szkody dotyczące składników majątku związanych z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej, z których dochody są opodatkowane na zasadach, o których mowa w art. 27 ust. 1,
7. odszkodowań wynikających z zawartych umów lub ugód.

Z literalnego brzmienia powołanego przepisu wynika zatem jednoznacznie, iż nie wszystkie odszkodowania otrzymywane przez osoby fizyczne wolne są od podatku dochodowego.

Ze zwolnienia bowiem korzystają jedynie te odszkodowania, których prawo do otrzymania wynika wprost z przepisów ustawy, z wyjątkiem wyłączonych ze zwolnienia wolą ustawodawcy.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733), osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy w wysokości określonej w ust. 4 powyższego przepisu.

Ze stanu faktycznego przedstawionego w przedmiotowym piśmie wynika, iż w budynku, którego będzie Pan współwłaścicielem zamieszkuje lokator, wobec którego (wyrokiem sądu) zasądzono eksmisję z zajmowanego lokalu mieszkalnego z uprawnieniem do otrzymania lokalu socjalnego. Z uwagi na fakt, iż Gmina nie dostarczyła lokatorowi lokalu socjalnego (tym samym zajmuje on lokal bez tytułu prawnego), na mocy art. 18 ust. 4 wyżej powołanej ustawy zobowiązała się ona do comiesięcznego wypłacania odszkodowania w wysokości 520,00 zł.

W świetle obowiązujących przepisów, odszkodowanie wypłacane Panu przez Gminę z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego osobie uprawnionej, z uwagi na fakt, iż jest odszkodowaniem otrzymywanym na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego będzie korzystało ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 3 ww. ustawy.

Ad 3 Odnośnie zapytania dot. obowiązku prowadzenia urządzeń księgowych przez właściciela wynajmowanego budynku informuje się, iż obowiązek prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów określa art. 24a ww. ustawy o podatku dochodowym.

Obowiązkiem tym zostały objęte osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, wykonujące działalność gospodarczą, osoby fizyczne wykonujące działalność na podstawie umów agencyjnych i umów na warunkach zlecenia, zawartych na podstawie odrębnych przepisów, osoby fizyczne prowadzące działy specjalne produkcji rolnej, jeżeli osoby te zgłosiły zamiar prowadzenia tych ksiąg oraz osoby duchowne, które zrzekły się opłacania zryczałtowanego podatku dochodowego.

Tym samym osoby uzyskujące przychody ze źródła „najem-dzierżawa” w związku z najmem nieruchomości nie związanej z działalnością gospodarczą nie mają obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, ani ksiąg rachunkowych.

Należy natomiast mieć na uwadze przepis art. 88 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 1997 r. Nr 137, poz. 926 ze zm.), zgodnie z którym, podatnicy wystawiający rachunki są obowiązani kolejno je numerować i przechowywać kopie tych rachunków, w kolejności ich wystawienia, do czasu upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego. Przepis ten stosuje się odpowiednio do podatników obowiązanych do żądania rachunków.