Na podstawie art. 14 a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) Urząd Skarbowy w Gryfinie, na pisemne zapytanie z dnia 16.11.2004 r. udziela informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego i stwierdza , co następuje:

Wnoszący zapytanie przedstawił stan faktyczny, z którego wynika, że spółdzielnia mieszkaniowa założona została przez współwłaścicieli budynku mieszkalno-usługowego i garażowego. Budynek w stanie surowym został przekazany przez spółdzielnie mieszkaniową w celu zwolnienia się z obowiązku dostarczania lokali mieszkalnych i usługowych. Współwłaściciele nie wnieśli do utworzonej Spółdzielni posiadanych udziałów w gruncie i budynku.

Spółdzielnia działa na podstawie statutu i udzielonych przez współwłaścicieli pełnomocnictw w celu dokończenia budowy. Finansowanie budowy odbywa się z środków pochodzących z wpłat współwłaścicieli oraz ze sprzedaży w imieniu współwłaścicieli wolnych lokali i garaży, a kwota uzyskana dzielona jest proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów.

Na tle takich okoliczności faktycznych, Strona formułuje stanowisko, że współwłaściciele w przypadku sprzedaży lokali lub garaży nie mają obowiązku składania deklaracji PIT - 23, gdyż nie otrzymują przychodu ze sprzedaży. Uzyskany przychód w całości jest wykorzystany przez Spółdzielnię na dalszą realizację inwestycji. Również przychody z przyszłych sprzedaży pokryją koszty dokończenia budowy.

Naczelnik Urząd Skarbowy stwierdza, że stanowisko to jest nieprawidłowe.

Do opisanego stanu faktycznego mają zastosowania następujące normy prawa podatkowego: art. 1, art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z zm.).

Przepis art. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdza, że ustawa reguluje opodatkowanie podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych. Podatkiem podatku dochodowego od osób fizycznych jest zatem osoba fizyczna.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 „Źródłami przychodów są odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomościach - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie”.

Stosownie do treści art. 28 ustawy, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy. W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru.

Według unormowania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a -c, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udział, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, ,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne własnego budynku mieszkalnego, jego części, własnego lokalu, niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Z literalnego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a wynika, że zawarte w tymże przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny), a nie przykładowy, i wyraźnie wskazuje własne cele mieszkaniowe.

Skoro zatem wydatki na cele mieszkaniowe, które powodują zwolnienie z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, zostały wyliczone w sposób wyczerpujący, to co do zasady brak jest podstaw, aby do tego katalogu zaliczyć wydatki już poniesione (przed zbyciem nieruchomości) i inne wydatki związane z działalnością inwestycyjną Spółdzielni.

W opisanym stanie faktycznym przedmiotowe udziały w gruncie i budynku nadal stanowią własność osób fizycznych (współwłaścicieli). Ponieważ sprzedaż lokali jest dokonywana w imieniu współwłaścicieli, a kwota uzyskana ze sprzedaży jest podzielona proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów, to dochód uzyskany z tej sprzedaży jest dochodem osób fizycznych (współwłaścicieli). Dlatego też dochód ten podlega regułom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 28.

Podsumowując, sprzedaż lokali i garaży przez spółdzielnie mieszkaniową, w imieniu współwłaścicieli tych lokali garaży skutkuje obowiązkiem złożenia przez nich deklaracji PIT - 23.