Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kętrzynie zgodnie z art. 14a § 1 i 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.), w odpowiedzi na pismo z 14.12.2004 r. w sprawie udzielenia pisemnej informacji o stosowaniu przepisów prawa podatkowego odnośnie zaliczania do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej wydatków związanych z budową budynku usługowo–mieszkalnego, uprzejmie informuje:

Z informacji zawartej w piśmie wynika, iż zamierza Pani rozszerzyć zakres prowadzonej działalności gospodarczej o budowę lokali mieszkalnych i usługowych do dalszej odsprzedaży. Sprzedaż towaru w postaci mieszkania odbywać się będzie na podstawie faktur z uwzględnieniem należnego podatku od towarów i usług. Zaznacza Pani, że nie wszystkie lokale w wybudowanym budynku będą przeznaczone do dalszej odsprzedaży. Część pomieszczeń ma być przeznaczona dla celów Pani firmy.
Wątpliwości Pani dotyczą sposobu zaliczania wydatków związanych z budową przedmiotowego budynku. Pani zdaniem środki pochodzące ze sprzedaży lokali będą stanowić przychód firmy. Wydatki związane z wybudowaniem budynku będą stanowiły koszty uzyskania przychodu. Przy czym część budynku przeznaczona na działalność firmy będzie podlegać amortyzacji na ogólnie przyjętych zasadach.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Art. 22 ust. 8 wyżej wymienionej ustawy stanowi, że kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych określa, iż amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Zgodnie z art. 22d ust. 1 wyżej wymienionej ustawy, podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 3500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do użytkowania. Ust. 2 stanowi, iż składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w razie ich wytworzenia we własnym zakresie, uważa się koszt ich wytworzenia.

Pani pogląd jest trafny.

Lokale w wybudowanym budynku przeznaczone do dalszej odsprzedaży będą stanowiły Pani towar handlowy. Wydatki związane z budową przedmiotowego budynku usługowo – mieszkalnego należy rozdzielić na wydatki związane z lokalami przeznaczonymi do odsprzedaży, które będą stanowiły bezpośrednio koszty uzyskania przychodu oraz na wydatki związane z pomieszczeniami przeznaczonymi na działalność firmy, których suma będzie stanowiła wartość początkową środka trwałego podlegającego amortyzacji.

Powyższej informacji udzielono w oparciu o stan faktyczny przedstawiony w zapytaniu oraz obowiązujące w tym okresie przepisy prawa podatkowego.