Na podstawie art. 26 ust.1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. 14, poz. 176 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000r. , podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot : wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku.

Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadku i darowizn.W przypadku budowy budynku wielorodzinnego stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli, w ogólnej kwocie odliczeń, ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności; w razie braku dowodu określającego wysokość udziałów współwłaścicieli przyjmuje się, że udziały we współwłasności są równe – art. 26 ust. 3 powołanej ustawy.

Zatem w świetle art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy ulga przysługuje w związku z wydatkami ponoszonymi na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku z lokalami na wynajem. Należy zatem uznać, że o możliwości skorzystania z ulgi decyduje zamiar wybudowania własnego lub stanowiącego współwłasność podatnika budynku z lokalami na wynajem. Stąd też ulga nie przysługuje w sytuacji, gdy np. w umowie o sprzedaży gruntu lub w umowie o wspólnej inwestycji, czy też w umowie przedwstępnej – zawartej przed zakończeniem inwestycji – strony zastrzegły, iż po zakończeniu budowy nastąpi ustanowienie odrębnej własności lokali, bowiem w tej sytuacji wydatki nie dotyczą budowy budynku własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego ale odrębnego lokalu mieszkalnego.

Z kolei przesłanki utraty nabytego już prawa do przedmiotowej ulgi reguluje przepis z art. 26 ust. 10 powołanej ustawy : jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń na podstawie ust. 1 pkt 8 :1. nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub2. wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub3. dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela- podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal. Kwoty doliczone do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu okresu, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym.

W przypadku wyodrębnienia własności lokali mieszkalnych przy jednoczesnym zachowaniu własności innych części budynku, przed upływem terminu wynikającego z art. 26ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. przed upływem 10-ciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzje właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu nie dochodzi do zbycia udziału. Dla zachowania prawa do ulgi wyodrębniony lokal musi być jednak w dalszym ciągu, aż do upływu wymaganego okresu przeznaczony n wynajem i muszą być spełnione pozostałe warunki.

Reasumując : Stan faktyczny przedstawiony przez Pana – ustanowienie odrębnej własności lokali przeznaczonych na wynajem -nie jest zawarty w katalogu sytuacji określonych w art. 26 ust. 10 powołanej ustawy o podatku dochodowym i w związku z powyższym nie powoduje utraty prawa do ulgi podatkowej.