Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl zaś art. 2 pkt 6 wyżej cytowanej ustawy, przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które wymienione są w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.
Zgodnie z treścią art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., w przypadku dostawy budynku lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Podstawą opodatkowania zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.
To jak ustalona zostanie wartość transakcji i czy składać się na nią będzie wartość gruntu i wartość budynku nie leży w gestii tut. organu podatkowego, a wynika z przepisów cywilnoprawnych i umowy zawartej przez strony transakcji.
W myśl bowiem k. c. wzniesienie budynku lub innego urządzenia trwale związanego z gruntem powoduje, zgodnie z zasadą superficies solo cedit, że właściciel gruntu staje się właścicielem wzniesionego budynku lub innego urządzenia. Przepis art. 231 nie wprowadza odstępstwa od tej zasady, a jedynie stanowi źródło roszczeń. I tak w myśl art. 231 § 1 k. c. posiadaczowi przysługuje roszczenie jakim jest możliwość żądania przeniesienia na niego własności gruntu zajętego pod budowę, a odrębną sprawą będzie potrącenie z kwoty do zapłaty roszczenia o zwrot nakładów posiadaczowi (kompensata wzajemnych płatności).
Z kolei źródłem powstania roszczenia z art. 231 § 2 jest zabudowa cudzego gruntu, pociągająca za sobą powstanie roszczenia także dla właściciela zabudowanego gruntu. Może on żądać, aby dokonujący zabudowy nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem, lecz w sytuacji, gdy posiadacz nie występuje z roszczeniem z art. 231 § 1.
Wynagrodzenie z tego tytułu mieści się w definicji „świadczenia usług” zawartej w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem jest nią każde świadczenie niebędące dostawą towarów. Wynagrodzenie to mające charakter majątkowy podlega opodatkowaniu według stawki 22%. W tych okolicznościach odrębnie należałoby dokonać dostawy samego gruntu. Jeżeli przedmiotem dostawy będzie sam grunt bez budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, to taka czynność będzie podlegała również opodatkowaniu według podstawowej stawki VAT w wysokości 22% (art. 41 ust. 1 ww. ustawy).
Natomiast sprzedaż gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym, przez który rozumie się w myśl przepisu art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych: 111 – Budynki mieszkalne jednorodzinne, to zastosowanie będzie miał przepis art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tzn. iż z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Grunt zatem będzie opodatkowany stawką właściwą do sprzedaży nieruchomości mieszkalnych – 7% (art. 146 ust. 1 pkt 2b ustawy o VAT).