Podatnik wskazuje, iż jest właścicielem budynku biurowego. Przedmiot działalności Spółki obejmuje m.in. usługi w zakresie wynajmu powierzchni użytkowych. W wielu przypadkach, w treści zawieranych umów zostaje zawarty zapis, zgodnie z którym najemca jest zobowiązany uiścić Spółce stosowną kaucję.

W takim przypadku, Spółka informuje, iż każdorazowo zastrzega się, że przedmiotowa kaucja stanowi zabezpieczenie przysługujących wynajmującemu ewentualnych roszczeń z tytułu zaległego czynszu lub odszkodowań za szkody poczynione przez najemcę w samym lokalu. Jeżeli najemca po wygaśnięciu stosunku najmu zwraca Spółce lokal i nie wystąpiła żadna z w/w podstaw do potrącenia roszczenia z kaucji – kaucja ta zostaje zwrócona kontrahentowi.

Wnioskująca formułuje stanowisko, iż kaucja którą otrzymuje wynajmujący przy zawarciu umowy najmu nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W przekonaniu Podatnika, kaucja zrodzi skutki w zakresie podatku VAT dopiero w sytuacji, gdy Spółka dokona stosownego potrącenia zgodnie z celem ustanowionego zabezpieczenia.

Ustosunkowując się do podniesionej kwestii, stwierdza się co następuje:

Stosownie do przepisów art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535), podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest obrót z zastrzeżeniem ust. 2 – 22, art. 30 – 32, art. 119 oraz 120 ust. 4. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrotem jest także otrzymana dotacja, subwencja i inna dopłata o podobnym charakterze związana z dostawą lub świadczeniem usług.

Zgodnie zaś z przepisem art. 29 ust. 2 w/w ustawy, w przypadku, gdy pobrano zaliczki zadatki, przedpłaty lub raty, obrotem jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków przedpłat lub rat, pomniejszona o przypadającą od nich kwotę podatku. Dotyczy to również otrzymanych zaliczek na dotacje, subwencje i na inne dopłaty o podobnym charakterze.

Z kolei w myśl przepisów art. 19 ust. 11 przywoływanej wyżej ustawy, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Według definicji zawartej w Słowniku języka polskiego (PWN, Warszawa 1997 r.), kaucja jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania, zastaw, zabezpieczenie. A zatem kaucja ze swojej istoty służy jedynie zabezpieczeniu interesu strony ją otrzymującej, jako gwarancja dotrzymania zobowiązania umowy, stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania umowy.

Mając na uwadze powyższe stwierdza się, iż pobranie kaucji zwrotnej, będącej zabezpieczeniem wykonania umowy najmu, która jest zwracana kontrahentowi po realizacji umowy w całości, nie jest obrotem w rozumieniu w/w przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i nie rodzi obowiązku podatkowego w podatku VAT.

W przypadku zaś, gdy powyższa kaucja gwarancyjna zostanie zaliczona na poczet ceny, w sytuacji umownego potrącenia ustanowionego zabezpieczenia, należałoby ją traktować jako formę zaliczki lub zadatku będącej obrotem, w rozumieniu przywoływanej wyżej ustawy. Wówczas na podstawie art. 19 ust. 11 w/w ustawy należałoby przyjąć, że w momencie pobrania kaucji powstał obowiązek podatkowy