Stan Faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa wykonuje czynności zwykłego zarządu oraz pobiera zaliczki od członków wspólnoty na poczet kosztów utrzymania i eksploatacji nieruchomości wspólnej oraz z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale mieszkaniowe wchodzą w skład określonej nieruchomości. Podstawą prawną funkcjonowania wspólnoty jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Powyższa ustawa określa prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie z ustawą właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, parkingi, instalacje energetyczne itd.). Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba, że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali oraz wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Drugi rodzaj wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali, to wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali, głównie koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1 w/w ustawy może określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, albo powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. W zależności od ilości lokali zarządzanie nieruchomością odbywać się może poprzez wybrany zarząd albo według przepisów o współwłasności. W każdym jednak przypadku, zarząd działa w imieniu i na rzecz wspólnoty.

Zarząd Wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali bądź części wspólnej nieruchomości zawiera umowy z ich dostawcami. Wspólnota, a więc jej członkowie są nabywcami mediów, które pokrywane są z zaliczek pobieranych od członków wspólnoty zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali. Kwoty wpłacane przez członków Wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali stanowią partycypację w kosztach wspólnoty przez jej członków.

Od dnia 1 maja 2004r. obowiązuje ustawa z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 w/w ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższa działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art.15 ust. 2).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 11 marca 2004r., usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych.

Z objaśnień wstępnych do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, iż usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów (osób fizycznych, jednostek gospodarczych). Zgodnie zatem z zasadą statystyczną zawartą w PKWiU, usługą jest jedynie czynność skierowana na zewnątrz, dla innego podmiotu.

W świetle powyższego, czynność pokrycia przez członków Wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów związanych z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali nie jest usługą w rozumieniu klasyfikacji statystycznych, nie stanowi tym samym obrotu w rozumieniu art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. Czynności zarządzania nieruchomością, wykonywane przez zarząd Wspólnoty wyłącznie na jej rzecz i w jej imieniu, czyli dla zaspokojenia własnych potrzeb nie stanowią przedmiotu klasyfikacji statystycznej usług.

Wspólnota, czyli jej członkowie nie dokonują dostawy w rozumieniu ustawy o VAT na rzecz samych siebie (również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali a nie części wspólnej), poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów utrzymania własnych lokali (opłaty za ciepłą wodę, dostawy energii, wywóz nieczystości).

Wspólnota dostarczając media swoim członkom nie dokonuje więc odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1) ustawy obowiązującej od 1 maja 2004r., ponieważ stroną umowy jest Wspólnota reprezentowana przez zarząd. Stąd też brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami. Zatem, czynności pobierania zaliczek od właścicieli lokali wyodrębnionych na zakupione media (do części wspólnej nieruchomości oraz wyodrębnionych lokali) nie podlegają ustawie o podatku od towarów i usług. Tak więc, Wspólnota zarówno w części dotyczącej pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości dotyczących wyodrębnionych lokali użytkowych jak również w części związanej z nieruchomością wspólną, nie powinna wystawiać faktur VAT na rzecz członków wspólnoty.

Wspólnota mieszkaniowa w przedmiotowej sprawie nie jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zatem w ramach czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania zaliczek od członków wspólnoty z tytułu dostawy mediów do poszczególnych lokali, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wspólnoty mieszkaniowe tworzone na podstawie ustawy o własności lokali mogą być traktowane jako samodzielni podatnicy tego podatku mieszczący się w zakresie innych jednostek organizacyjnych nie mających osobowości prawnej. Jednakże w takim przypadku wspólnota musi dokonywać czynności podlegających opodatkowaniu na rzecz osób trzecich tj. nie wchodzących w skład wspólnoty. Czynnościami takimi może być np. wynajmowanie lokali lub udostępniania ścian budynku na reklamy.