W odpowiedzi na zapytanie Urząd Skarbowy w Bochni, w oparciu o art. 14a § 1, 2 i 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.) udziela następującej informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm.), podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne mające siedzibę lub miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jeżeli wykonują we własnym imieniu i na własny rachunek czynności, o których mowa w art. 2 w/w ustawy, w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania ich w sposób częstotliwy.
Sposób gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Z art. 11 ust. 1 tejże ustawy wynika, że organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Jednym ze sposobów gospodarowania tymi nieruchomościami, jak wynika z art. 13 ust. 1 w/w ustawy, jest ich sprzedaż, oddanie w najem, dzierżawa itp. Powyższe oznacza, że jeżeli czynność wykonana przez starostę w ramach gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa jest wymieniona w art. 2 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu jej dokonania jest Skarb Państwa. Starosta bowiem czynności tych dokonuje nie w imieniu własnym, lecz w imieniu Skarbu Państwa.

Z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega sprzedaż towarów. Pojęcie towaru zostało zdefiniowane przez ustawodawcę w art. 4 pkt 1 tejże ustawy. Towarami są rzeczy ruchome, a także wszelkie postacie energii, budynki oraz budowle, jak również części budynków i budowli, które stanowią przedmiot czynności wskazanych w w/w art. 2 i są wymienione w klasyfikacjach wydawanych na podstawie przepisów o statystyce państwowej. Do towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym nie należą grunty, co zostało stwierdzone expressis verbis w art. 15 ust. 2a ustawy, który stanowi, że w przypadku sprzedaży budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo ich części, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość gruntu.

Oznacza to, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, czynność sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem należy traktować w dwóch kategoriach:
- w zakresie sprzedaży gruntu, jako czynność nie podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
- w zakresie sprzedaży budynku z nim związanego, jako czynność podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, zwolnieniu od podatku podlega sprzedaż towarów używanych, z wyjątkiem importu, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia podatku.

Na podstawie art. 4 pkt 7 lit. a cytowanej ustawy, w przypadku budynków, budowli i ich części, stanowią one towar używany w rozumieniu cytowanego wyżej art. 7 ust. 1 pkt 5, jeżeli od końca roku w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Przy czym jak wynikaz art. 7 ust. 2e ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, zwolnienia z art. 7 ust. 1 pkt 5 wymienionej ustawy nie stosuje się do budynków (budowli i ich części), spełniających kryteria towaru używanego, jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:
1) miał prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony od tych wydatków,
2) użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Zważywszy na to, iż, jak wynika z przedstawionego przez Starostwo w zapytaniu stanu faktycznego:
- od zakończenia budowy przedmiotowego budynku upłynęło co najmniej pięć lat,
- Skarbowi Państwa jako sprzedawcy z tytułu nabycia budynku nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony,
- Skarb Państwa jako podatnik nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie budynku (środka trwałego) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym,
czynność sprzedaży przedmiotowego budynku będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym.

Odnośnie podniesionej kwestii sposobu zapłaty za sprzedany budynek, Urząd Skarbowy informuje, iż jest ona istotna dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Moment powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży budynków, określa art. 6 ust. 7b ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Postanowiono w nim, iż obowiązek ten powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia od dnia wydania. Zważyć jednak należy, iż istotną okolicznością dla powstania obowiązku podatkowego przy sprzedaży budynku jest sporządzenie umowy przenoszącej jego własność w formie aktu notarialnego. Bez zawarcia takiej umowy i przyjęcia jakiejkolwiek zapłaty, samo wydanie budynku nabywcy nie powoduje powstania obowiązku podatkowego 30 dnia od jego wydania. Natomiast otrzymanie jakiejkolwiek zapłaty, w tym w formie zadatku, zaliczki, przedpłaty lub raty przed zawarciem takiej umowy i wydaniem towaru - powoduje, jak wynika z art. 6 ust. 8d ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, powstanie obowiązku podatkowego w tej części.