Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku podatnik prowadzi Przedsiębiorstwo Produkcyjno Handlowe jako osoba fizyczna. Od 7 maja 2001 roku jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Uzyskuje przychody z działalności gospodarczej oraz z tytułu najmu lokali mieszkalnych osobom fizycznym .Lokatorom podatnik wystawia rachunek, gdzie wyodrębnia należność za czynsz, opłatę za wywóz nieczynności oraz opłatę za wodę. Firmom podatnik wystawia faktury VAT. W myśl art.15 ust.1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zmianami) podatnikami są osoby prawne , jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne , wykonujace samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.W ust. 2 cyt. powyżej artykułu stwierdza się, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalnośc producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy z dnia 11 marca 2004 roku wymienione w poz.4 załącznika nr 4 do ustawy oznaczone symbolem PKWiU 70.20.11 – usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe są zwolnione od podatku VAT . Zgodnie z art. 106 ust. 1 cyt. powyżej ustawy podatnicy , o których mowa w cyt. art. 15 są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania , stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2,4 i 5 oraz art 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16. Jak wynika z ust. 4 art. 106 ustawy o VAT zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług na żądanie osób fizycznych nieprowadzących działalność gospodarczą jest obowiązany wystawić fakturę stwierdzającą wykonanie usługi .W praktyce stosowane są dwa sposoby rozliczeń opłat związanych z umową najmu:1/ w umowie odrębnie określona jest kwota czynszu oraz pozostałe koszty użytkowania lokalu (zużyta energia elektryczna, cieplna , woda, odprowadzanie ścieków , wywóz nieczystości )lub2/ w umowie określona jest wyłącznie kwota czynszu w skład której wchodzą wszystkie koszty związane z obsługą lokalu.W myśl ogólnych zasad ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku świadczenia konkretnej usługi, nie powinno się wyodrębniać poszczgólnych elementów, które na tę usługę się złożyły i opodatkowaywać ich osobno, ponieważ usługodawca sprzedaje określoną usługę a nie elementy (koszty), które się na nią składają.Pomimo braku stosownych uregulowań w ustawie o podatku od towarow i usług oraz w przepisach wykonawczych do niej (zarówno w obecnym jak i poprzednio obowiązującym stanie prawnym ), dopuszcza się możliwość refakturowania pewnego rodzaju elementów towarzyszących usłudze głównej .O refakturowaniu mówimy w przypadku, gdy dany podmiot otrzymujący fakturę wystawia fakturę na podmiot , który z tych usług faktycznie korzysta, przy zastosowaniu tej samej ceny i stawki podatku VAT , jaka istnieje na fakturze pierwotnej. Oznacza to , że podmiot refakturujący daną usługę nabytą we własnym imieniu i na własny rachunek traktowany jest najpierw jako usługobiorca , a następnie jako usługodawca tej samej usługi .Przerzucenie kosztów nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowany jak świadczenie usług w tym samym zakresie- usługa powinna mieć niezmieniony charakter. Zatem sposób dokumentowania usługi najmu mieszkań ich lokatorom w świetle ww. przepisów tut. organ uznaje za nieprawidłowy. W sposób prawidłowy natomiast - fakturą VAT - dokumentowane jest świadczenie usług na rzecz podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.