Działając na podstawie art. 216 § 1 w związku z art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60.), art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a, ust. 2 ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 18.03.2005 r., uzupełnionego w dniu (13.04.2004 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej wyjaśnienia: czy opodatkowaniu ryczałtem podlegają także przychody z najmu nieruchomości oddanej w zarząd Zrzeszeniu Właścicieli Nieruchomości - Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie, postanawia uznać stanowisko przedstawione przez wnioskodawcę uznać za nieprawidłowe.

Wnioskiem z dnia 18.03.2005 r. zwróciła się pani o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie. Przedstawiając stan faktyczny podała pani, że wynajmuje mieszkanie i przychód uzyskany z tego mieszkania jest opodatkowany ryczałtem. Ponadto podała pani, że posiada inną nieruchomość, która została oddana w zarząd Z. Przychody z tej nieruchomości nie zostały wykazane do opodatkowania, ponieważ wszystkie czynsze wpłacane były do Z. i pozostawały w ich dyspozycji. Zgodnie z załączoną umową o zarząd i administrowanie nieruchomością zawartą pomiędzy panią a Z. dnia 20.08.2004 r. Z. przyjmuje na siebie obowiązek wykonywania czynności zwykłego zarządu i administrowania nieruchomością położoną w R. przy ul. S. Do czynności administracyjnych należy między innymi zawieranie umów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych, umów dzierżawy po uprzednim uzgodnieniu warunków z właścicielką, naliczanie czynszów najmu i dzierżawy oraz ich inkasowaniu, opłacaniu podatku od nieruchomości, prowadzeniu przed sądami administracyjnymi i samorządowymi oraz urzędami wszelkich spraw wynikających z zarządu w charakterze powoda lub pozwanego, bieżącej konserwacji urządzeń wspólnych budynku, zabezpieczenie czystości obejścia posesji, ubezpieczenie budynku o.c. od ognia i innych zdarzeń losowych, regulowanie należności za zużytą wodę i odprowadzenie ścieków, wywóz nieczystości stałych oraz za oświetlenie klatki schodowej i piwnic. Z przepisów § 4 umowy wynika, że Z. obciąża budynek kosztami administracji w ten sposób, że nalicza 20 % z otrzymanych czynszów najmu lokali mieszkalnych i użytkowych od najemców tych lokali. Ponadto właścicielka dysponująca lokalami w budynku ponosi koszty opłat podatku od nieruchomości, ubezpieczenia budynku, usług kominiarskich, za zużytą wodę i odprowadzenie ścieków, za wywóz nieczystości stałych, za sprzątanie, za oświetlenie klatki schodowej i piwnic. Z postanowień § 5 tejże umowy wynika, że w przypadku wystąpienia dochodu z tytułu najmu na budynku, powodującego obowiązek rozliczenia z Urzędem Skarbowym, Z. zobowiązuje się w terminie do 15 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni przekazać dane dotyczące wysokości przychodu, kosztów i dochodu w celu sporządzenia deklaracji miesięcznej oraz zeznania rocznego. Zapis § 5 wyżej opisanej umowy odnosi się do sytuacji, gdy podatnik wybrał sposób opodatkowania źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 (najem) ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) według zasad ogólnych, tj. według progresywnej skali podatkowej, opłacając podatek dochodowy od uzyskanego dochodu. Podstawę opodatkowania, w tym przypadku, stanowi dochód, tj. nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania. Wyboru formy opodatkowania dokonuje podatnik.

Z dokumentów będących w posiadaniu tutejszego organu podatkowego wynika, że na 2004 i 2005 r. wybrała pani opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Wybrany przez panią sposób opodatkowania dotyczy całości przychodów uzyskiwanych ze źródła, jakim jest najem, a co za tym idzie nie można odrębnie opodatkować uzyskanych przychodów (dochodów) z poszczególnych wynajmowanych obiektów.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.) opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości nieodpłatnych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń tytułu tych umów stosuje się art. 11 ust. 2 - 2b ustawy o podatku dochodowym. Podstawą wygenerowania przychodu z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego należności z tytułu czynszu, muszą zostać otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego. Mimo iż nieruchomość została oddana w zarząd do Z., które nalicza czynsze najmu i dzierżawy oraz je inkasuje, to i tak przychody z najmu są przychodami nie Z., lecz właściciela nieruchomości, ponieważ oddanie w zarząd oznacza przekazanie wykonywania niektórych uprawnień płynących z własności określonej jednostce organizacyjnej, w tym przypadku Z. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, o których mowa w art. 6 ust 1a, wynosi 8,5 % do kwoty stanowiącej równowartość 4.000 euro od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20 % przychodów. W myśl art. 12 ust. 2, podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą jednak ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu telefonicznego zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Natomiast w świetle orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, przychód w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe (wyroki z dnia 26.03.1993 r., sygn. akt III SA 2219/92, opubl. ONSA z 1993 r., z. 3, poz. 83, z dnia 8.06.1994 r., sygn. akt SA/Kr 2139/93, niepubl., z dnia 26.05.1995 r., sygn. akt III SA 1186/94, Prawo gospodarcze z 1995 r., nr 9, z dnia 23.08.1996 r., sygn. akt SA/Wr 3640/95, niepubl.).

W związku z powyższym otrzymywane przez panią od najemcy należności tytułem wydatków eksploatacyjnych najmowanego lokalu użytkowego (kosztów zużycia wody, gazu, energii elektrycznej, wywozu nieczystości i śmieci, podatku od nieruchomości) nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Dotyczy to zarówno należności regulowanych przez najemcę we własnym zakresie, bezpośrednio na rzecz osób trzecich (w tym przypadku brak jest podstaw, aby przypisać im charakter należności otrzymanych lub postawionych do dyspozycji) oraz należności, które zostały ustalone w sposób ryczałtowy. Biorąc pod uwagę to że wybrała pani opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu, opodatkowaniem należy objąć zarówno przychody z najmu mieszkania wynajmowanego bez pośrednictwa, jak i przychód z nieruchomości oddanej w zarząd Z.

Powyższa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia. Przedstawiona interpretacja jest aktualna według stanu prawnego na dzień jej dokonania i do czasu zmiany stanu prawnego lub stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę. Na podstawie art. 14b § 1 i § 2 ordynacji podatkowej niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, jednakże wiąże właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia. Organ podatkowy dokonujący interpretacji nie jest uprawniony ani zobowiązany do badania, czy przedstawione we wniosku zaszłości są zgodne ze stanem faktycznym.