W dniu 07.04.2005r. wnioskodawca zwrócił się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Rawiczu z zapytaniem czy w świetle ustawy o podatku od towarów i usług Gmina ma obowiązek opodatkowania podatkiem VAT opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności oraz czy do pobieranej opłaty należy doliczyć podatek VAT.

Z przedstawionego przez podatnika we wniosku stanu faktycznego wynika, że przekształcenie dotyczyło zarówno gruntów rolnych jak i pozostałych.

Zdaniem wnioskodawcy opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności dokonywane w drodze decyzji korzystać mogą ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie § 8 ust. 1 pkt 13 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku natomiast, gdy przekształcenie dokonywane jest w oparciu o zawartą między stronami umowę cywilnoprawną zwolnienie dotyczy przypadków gdy przekształcenie dokonywane jest łącznie z przekazaniem budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, pod warunkiem, że budynki lub budowle zwolnione są od podatku.

W kwestii sposobu ustalania podstawy opodatkowania od pobieranych przez Gminę z tytułu rocznych opłat za prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz za przekształcenie tego prawa w prawo własności, podatnik stoi na stanowisku, iż wynikające z umowy kwoty stanowią wartość netto, a więc podatek powinien być do nich doliczony.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Rawiczu po przeanalizowaniu stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu oraz stanu prawnego uznał przedstawione przez podatnika stanowisko:

- za prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania opłat pobieranych za dokonywane obligatoryjnie (w formie decyzji) przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

- za nieprawidłowe w pozostałej części.

Wynika to z następujących okoliczności.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dokonywane jest na podstawie:

1. ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. z 2001 r. Nr 12, poz. 1299),

2. ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. z 2001 r. Nr 113 poz. 1209),

3. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (J. t. Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

W zależności od tego, które przepisy stanowią podstawę prawną przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności różne mogą być skutki tej czynności w podatku od towarów i usług.

I tak jeżeli przekształcenie odbywa się obligatoryjnie, na mocy przepisów, które zobowiązują właściwy organ (wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty albo marszałka województwa) do rozstrzygnięcia sprawy w drodze decyzji, wówczas czynność ta zwolniona jest z podatku od towarów i usług.

Zobowiązanie organu gminy do wydania decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w określonych ustawami przypadkach mieści się w pojęciu zadań własnych gminy (art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - Dz. U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.).

Jak wynika z § 8 ust. 1 pkt 13 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), zwalnia się od podatku czynności związane z wykonywaniem zadań publicznych nałożonych odrębnymi przepisami, wykonywane w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność przez jednostki samorządu terytorialnego (za wyjątkiem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych). Dokonywane zatem przez Gminę przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przedstawiony wyżej sposób korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Do przekształcenia tego dochodzi bowiem obligatoryjnie na podstawie decyzji administracyjnej.

W tej części stanowisko podatnika uznaje się za prawidłowe.

Jeżeli z kolei zbycie nieruchomości dokonywane jest na podstawie umowy cywilnoprawnej, na rzecz jej użytkownika wieczystego, to sposób opodatkowania podatkiem od towarów i usług zależy od charakteru gruntu.

Generalnie czynność ta jest opodatkowana stawką wynikającą z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535 ze zm.) tj. stawką 22%. Wyjątek od powyższej zasady możliwy jest tylko wówczas, gdy zbywany jest grunt niezabudowany, inny niż teren budowlany oraz przeznaczony pod zabudowę (m. in. przeznaczony na cele rolnicze). W takim przypadku bowiem czynność ta zwolniona jest od podatku a postawą tego zwolnienia jest art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zwolnieniem nie jest natomiast objęte zbycie terenu zabudowanego. Transakcja ta nie jest bowiem objęta ani zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług ani zwolnieniem, z którego korzystają grunty sprzedawane wraz z budynkami i budowlami zwolnionymi od podatku. Po pierwsze bowiem grunt nie spełnia definicji towaru używanego zawartej w art. 43 ust. 2 ustawy. Po drugie natomiast Gmina nie może zbywać gruntu wraz z obiektami budowlanymi ponieważ, jest ona właścicielem jedynie gruntu (właścicielem budynków jest użytkownik wieczysty - art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Odnosząc się natomiast do kwestii ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług od rocznych opłat wnoszonych z tyt. użytkowania wieczystego oraz od opłat wnoszonych z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności informuje się, że z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynika, iż podstawę opodatkowania stanowi obrót. Obrotem natomiast jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.

Powyższe oznacza, iż kwota pobranej opłaty jest kwotą brutto (tzn. zawiera podatek od towarów i usług).

W tej części stanowisko przedstawione przez Podatnika stanowisko uznaje się za nieprawidłowe.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Rawiczu informuje ponadto, iż ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje zasad zawierania między stronami umów oraz zasad ustalania cen. Stanowiącą podstawę opodatkowania kwotę należną z tytułu sprzedaży, ustalają strony zawartej umowy. W przypadku opłat pobieranych z tytułu oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz zbycia tych nieruchomości zasady te wynikają ponadto z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i Kodeksu cywilnego a nie z przepisów podatkowych.

Zgodnie z art. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwym w sprawach gospodarki nieruchomościami, regulowanych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami jest Minister Infrastruktury. Jak wynika z pisma tego Ministra, skierowanego do Ministra Finansów (Nr BN1k-0732 z dnia 17 lutego 2005r.), stanowisko w tej kwestii zamieszczone zostało na stronach internetowych resortu infrastruktury (www.mi.gov.pl).

Ponieważ zgodnie z art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa - Naczelnik Urzędu Skarbowego zobowiązany jest udzielać pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, zatem tut. organ nie posiada kompetencji do rozstrzygnięcia powyższej kwestii.

Interpretacja została wydana w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku podatnika oraz stan prawny obowiązujący w dniu jej wydania.