Stan faktyczny:

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zawarł umowę z Biurem Obsługi Budynków, które jako zleceniobiorca zobowiązało się m.in. do reprezentowania zleceniodawcy wobec osób fizycznych prawnych i władz administracyjnych.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Jak stanowi art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 15.02.1992r. ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) podatnicy, z wyjątkiem zwolnionych od podatku na podstawie art. 6 ust. 1, art. 17 ust. 1 pkt 4a lit.a) i przepisów ustawy wymienionej w art. 40 ust. 2 pkt 8, są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości dochodu (straty) osiągniętego w roku podatkowym - do końca trzeciego miesiąca roku następnego i w tym terminie wpłacić podatek należny albo różnicę między podatkiem należnym od dochodu wykazanego w zeznaniu a sumą należnych zaliczek za okres od początku roku.

Obowiązujący wzór zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) przez podatnika podatku dochodowego od osób prawnych CIT-8 stanowi załącznik nr 9 do wydanego na podstawie art. 28a ustawy z dnia 15.02.1992r. rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20.12.2004r. w sprawie określenia wzorów deklaracji, zeznania, oświadczenia oraz informacji podatkowych obowiązujących w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych (Dz.U. Nr 279, poz. 2761).

Zgodnie z obowiązującym aktualnie wzorem pole J zeznania CIT-8 „oświadczenie osób odpowiedzialnych” zwiera następujące rubryki:

• 61 – imię i nazwisko osoby odpowiedzialnej za podanie wymaganych danych,
• 62 – imię i nazwisko osoby odpowiedzialnej za obliczenie podatku,
• 63 – podpisy i pieczątki osób uprawnionych, zgodnie z obowiązującymi przepisami lub nadanym statutem, do zarządzania jednostką,
• 64 – data wypełnienia deklaracji,
• 65 – podpis (i pieczątka), telefon osoby wymienionej w poz. 62.

Obowiązkiem organów podatkowych pierwszej instancji – w świetle art. 272 pkt 2 w związku z art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 29.08.1997r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz. 60) – jest dokonywanie czynności sprawdzających, mających na celu stwierdzenie formalnej poprawności dokumentów wymienionych w pkt 1, a więc także sprawdzanie czy oświadczenie zawarte w zeznaniu CIT-8 potwierdziły w pozycji 63 swymi podpisami i pieczątkami osoby uprawnione, zgodnie z obowiązującymi przepisami lub nadanym statutem, do zarządzania jednostką.

Przepisy ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), regulującej zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych wprowadzają odmienną regulację prawną w zakresie zarządzania tzw. małą (tj. tworzoną w nieruchomości, w której liczba lokali nie przekracza siedmiu) i dużą wspólnotą mieszkaniową.

W pierwszym przypadku - jak stanowi art. 19 ustawy z dnia 24.06.1994r. - do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zgodnie z nimi do rozporządzania rzeczą wspólną oraz innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.

We wspólnotach mieszkaniowych funkcjonujących w budynkach mieszczących ponad 7 lokali - art. 20 ustawy z dnia 24.06.1994r. - wprowadza obowiązek wyboru zarządu składającego się z jednej lub kilu osób fizycznych wybranych spośród właścicieli lokali w tej nieruchomości albo spoza ich grona. Wybrany przez właścicieli lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty. Zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Zgodnie z ustawą z dnia 24.06.1994r. właściciele lokali (tak w dużych jak i w małych wspólnotach mieszkaniowych) mogą powierzyć zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej.

Jak stanowi bowiem art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994r. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną - jak stanowi art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24.06.1994r. - może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

W świetle powyższego w zależności od przyjętego w danej wspólnocie rozwiązania w sferze zarządzania można wyraźnie wyodrębnić wspólnoty, które powierzyły lub nie zarządzanie nieruchomością wspólną osobie trzeciej – fizycznej lub prawnej. Jeśli zawarta umowa o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną nie zawiera odmiennych postanowień na temat praw i obowiązków zarządcy, zarządca ten dysponuje analogicznymi prawami i obowiązkami jak zarząd wybrany przez właścicieli lokali.

Jak wyżej stwierdzono w pozycji 63 zeznania CIT-8 złożyć powinny podpisy i pieczątki osoby uprawnione, zgodnie z obowiązującymi przepisami lub nadanym statutem, do zarządzania wspólnotą. Zatem tylko jeśli Biuru Obsługi Budynków, na zasadach określonych w art. 18 ustawy z dnia 24.06.1994r. został powierzony zarząd wspólnotą mieszkaniową, osoby reprezentujące Biuro Obsługi Budynków, będą mogły (zgodnie z udzielonym pełnomocnictwem) wypełnić tę rubrykę. Z kolei w rubrykach 61 (imię i nazwisko osoby odpowiedzialnej za podanie wymaganych danych) oraz 62 (imię i nazwisko osoby odpowiedzialnej za obliczenie podatku) zeznania CIT-8 powinny złożyć podpisy osoby upoważnione do podanych czynności, brak więc przeszkód by rubryki te wypełniali pracownicy Biura Obsługi Budynków faktycznie wykonujący te czynności.