Stan faktyczny:

Podatnicy są właścicielami lokalu, który chcą przeznaczyć na wynajem (działalność lekarska - gabinety stomatologiczne). Ponieważ nie posiadają środków na kompleksowe wykończenie lokalu, planują zawarcie umowy z inwestorem, który wynająłby lokal i sfinansował jego wykończenie. Zgodnie z zawartą umową inwestor zobowiązany byłby do poniesienia wydatków na wykończenie tego lokalu w kwocie 72.000 zł (miesięcznie 2.000 zł), w zamian za co zwolniony byłby przez 3 lata z obowiązku opłacania czynszu.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Zgodnie z postanowieniami przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z przepisem art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych (art. 8 ust. 3).

Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia lokali w budynkach mieszkalnych na cele użytkowe zostały wyłączone w poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Usługi te objęte będą zatem stawką podatku od towarów i usług w wysokości 22 %.

Stosownie do przepisu art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT, obowiązek podatkowy z tytułu m.in. świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze.

W myśl art. 659 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz 93), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Zgodnie natomiast z art. 669 § 1 i § 2 tej ustawy, najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Wzajemne świadczenie usług przez Strony umowy najmu związane będzie - niezależnie od wybranej formy regulowania zobowiązań i należności (np. kompensaty) - z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT (art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT). Otrzymanie należności za świadczoną usługę najmu w formie pieniężnej nie jest konieczne dla wystąpienia obowiązku podatkowego w podatku VAT. Jak wynika z przepisu art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT, w przypadku, gdy zapłata nie zostanie dokonana – zasadnicze znaczenie dla momentu powstania obowiązku podatkowego będzie miał termin płatności określony w umowie lub fakturze.