Stan faktyczny

Pytający - zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług oddaje w najem lokal użytkowy.

Najemca stosownie do § 3 umowy najmu zobowiązany jest do zapłaty czynszu w kwocie 10.387,28 zł. netto miesięcznie. Jednocześnie strony ustaliły, iż oprócz czynszu najmu, najemcę obciążać będą wszelkie koszty eksploatacyjne, tj. m. in. Koszty pobieranej energii elektrycznej, ogrzewania, wody, wywozu nieczystości.

Administrator budynku obciąża wynajmującego opłatami, które nie stanowią elementu kalkulacyjnego czynszu, tj. opłatami z tytułu wynagrodzenia administratora, pogotowia awaryjno-technicznego, zaliczki na koszty eksploatacji, zimnej wody, kanalizacji, funduszu remontowego.

Ocena prawna stanu faktycznego

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Klasyfikacja towarów i usług dokonuje się w oparciu o przepisy o statystyce publicznej. PKWiU wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 18 marca 1997r. (Dz. U. Nr 42, poz. 264 z późn. zm.), w sekcji K zawiera dział 70 obejmujący usługi związane z nieruchomościami. Pod pozycją 70.2 tego działu sklasyfikowano usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek. Zatem odpłatne świadczenie usług w tym zakresie stosownie do przepisów art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy stwierdzić, iż umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy (art. 659 § 1 k.c.) i stanowi świadczenie wzajemne należne za samo używanie lokalu przez jego najemcę.

Czynsz najmu nie obejmuje opłat za inne świadczenia ze strony wynajmującego na rzecz najemcy, pozostające w ścisłym związku z wynajmem lokalu, np. za dostarczenie wody, ogrzewania, gazu, energii, itp. Jednakże opłaty te są ściśle związane z sama usługa najmu, ponieważ ich faktycznymi odbiorcami są najemcy, dlatego możliwe jest:

• ich refakturowanie według stawek wynikających z pierwotnie wystawionych faktur;
• wkalkulowanie w cenę (element kalkulacji czynszu najmu), jako czynsz za usługę najmu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wynajmujący nie może refakturować najemcy ponoszonych kosztów „wspólnoty mieszkaniowej”, gdyż administrator budynku informacje o wysokości należności (za wynagrodzenie administratora, pogotowie awaryjno-techniczne, koszty eksploatacji, kanalizację, wodę oraz fundusz remontowy) nie przysyła w formie faktury.

W ocenie tut. organu wynajmujący winien wkalkulować koszty związane z przedmiotem najmu w kwotę stanowiącą należność za wykonywaną usługę. Wówczas podatnikowi przysługiwać będzie prawo opodatkowania całej otrzymanej od najemcy należności stawką podstawową właściwą dla wykonanej usługi. W przypadku usługi polegającej na wynajmowaniu nieruchomości (lokal użytkowy) będzie to stawka podatku VAT w wysokości 22%.