Stan faktyczny:

Wnioskodawca na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego jest syndykiem masy upadłości spółki. W dniu 27.10.2004r. odbył się przetarg na sprzedaż egzekucyjną nieruchomości spółki znajdującej się w stanie upadłości, w wyniku którego nieruchomość została sprzedana za łączną kwotę netto w wysokości 1.106.000 zł. W warunkach przetargu, jak również w treści postanowienia Sądu nie określono kwot sprzedaży netto za poszczególne składniki majątku, ale za jej całość.

Przedmiotowa nieruchomość składa się z gruntów rolnych o powierzchni 720 m² oraz innych gruntów, które można zakwalifikować jako zabudowane lub niezabudowane przeznaczone pod zabudowę, a także dróg i placów utwardzonych, magazynu, budynku warsztatowego, stacji paliw, stolarni i budynku administracyjno – socjalnego oraz prawa użytkowania wieczystego.

Powyższe aktywa zostały nabyte w 1994r. jako zorganizowana część przedsiębiorstwa i przy ich nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. W latach 1994 – 2004 poniesiono nakłady inwestycyjne na budowę stolarni oraz na modernizację budynku administracyjnego, które to nakłady przekroczyły 30 % wartości nabycia i z którymi wiązało się prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego od tych wydatków. Zgodnie z wyceną biegłego rzeczoznawcy wartość rynkowa całości sprzedawanego majątku Spółki wynosi 1.005.000 zł, w tym wartość użytkowania wieczystego łącznie z budynkiem administracyjnym została określona na kwotę 488.160 zł.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Stosownie do treści art. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 cyt. ustawy rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

W myśl przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Sprzedaż gruntów rolnych, jak również terenów niezabudowanych nie przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę podlega zatem zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Należy jednak zwrócić uwagę na zapis art. 29 ust. 5 w/w ustawy o podatku od towarów i usług, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w przypadku dostawy gruntu związanego z budynkiem obowiązuje stawka podatku właściwa dla tego budynku.

Stawka podatku od towarów i usług w odniesieniu do czynności sprzedaży nieruchomości będzie natomiast uzależniona od tego, czy nieruchomość ta będzie spełniała kryteria uznania ją za towar używany.

Zgodnie z zapisem art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem art. 43 ust. 1 pkt 10 /zwalnia się z podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe/, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Definicja towaru używanego zawarta została w przepisie art. 43 ust. 2, zgodnie z którym, przez towary używane rozumie się:

1. budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat;
2. pozostałe towary, z wyjątkiem gruntów, których okres używania przez podatnika dokonującego ich dostawy wyniósł co najmniej pół roku.

Równocześnie w ust. 6 analizowanego artykułu wskazano, iż zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego w zapytaniu, sprzedaż budynku warsztatowego, stacji paliw oraz magazynu odpowiada opisowi normy prawnej określającej pojęcie towaru używanego dla budynku i budowli, a zatem czynność ta podlegać będzie zwolnieniu od podatku VAT.

W odniesieniu do czynności sprzedaży budynku administracyjno – socjalnego, z uwagi na poniesione wydatki na jego ulepszenie przekraczające 30 % wartości początkowej i przysługujące prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków, które to przesłanki oznaczają wyłączenie ze zwolnienia, tut. organ stwierdza, iż czynność ta podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Inwestycja w zakresie budowy stolarni do chwili sprzedaży nie została zakończona, w związku z czym, obiekt ten nie odpowiada definicji towaru używanego i tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.

Przekazanie prawa wieczystego użytkowania gruntów mieści się natomiast w pojęciu świadczenia usług, o którym mowa w przepisie art. 8 ust. 1 pkt 1ustawy o VAT, stanowiącym, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej. Czynność przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu podlega zatem co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jednakże zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ), w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 % - zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu zwalnia się od podatku VAT.

W nawiązaniu do pytania o sposób, w jaki należy naliczyć podatek od towarów i usług oraz sposób określenia wartości poszczególnych składników nieruchomości, należy odwołać się do przepisu art. 29 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym, podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrotem jest także otrzymana dotacja, subwencja i inna dopłata o podobnym charakterze związana z dostawą lub świadczeniem usług.

W analizowanej sprawie istotnym jest zatem określenie kryteriów szacowania ceny dla poszczególnych składników nieruchomości, które łącznie zostały wyrażone w kwocie należności, jaką nabywca zobowiązał się uiścić za towar.

W przedmiotowym stanie faktycznym, w wyniku przetargu łączna kwota należności określona została w wysokości 1.106.000 zł. Punktem wyjścia dla określenia ceny wywoławczej był operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę. Odniesienie wartości proporcji poszczególnych składników w żądanej kwocie wyjściowej 1.005.000 zł do odpowiednich proporcji wartości tych składników w uzyskanej kwocie w wysokości 1.106.000 zł pozwoli na określenie uzyskanej ceny poszczególnych składników sprzedawanej nieruchomości.