POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14 a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. – Ordynacja podatkowa (tekst jednolity - Dz.U. z 2005r. Nr 8 poz.60), po rozpatrzeniu wniosku o udzielenie pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie: co jest przychodem, a co kosztem uzyskania przychodów z tytułu przychodów osiąganych z wynajmu mieszkań

stwierdzam, że:

stanowisko przedstawione we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej ustalenia przychodu z tytułu wynajmu mieszkań oraz ujęcia w kosztach uzyskania przychodów amortyzacji i kosztów remontu, natomiast jest nieprawidłowe w części dotyczącej ewidencjonowania w kosztach uzyskania przychodów czynszu „regulowanego”, w świetle opisanego stanu faktycznego.

U Z A S A D N I E N I E

Podatniczka wynajmuje 2 mieszkania i korzysta z opodatkowania w formie zasad ogólnych. Do złożonego wniosku w/w dołączyła kserokopie zawartych umów najmu mieszkań.

Z umów wynika, iż strony ustaliły wartość czynszu miesięcznego. Natomiast wszelkie opłaty związane z eksploatacją mieszkań takie jak: czynsz regulowany, gaz, energia elektryczna, telefon, internet, telewizja kablowa, koszty ogrzewania obciążają najemcę.

Podatniczka pyta co jest jej przychodem, a co kosztem uzyskania przychodu z tytułu wynajmu mieszkań.

Podatniczka uważa, że przychodem z tytułu wynajmu mieszkań jest czynsz wolny, a kosztami uzyskania przychodów – czynsz regulowany i amortyzacja mieszkania oraz inne koszty związane z modernizacją i remontem mieszkania.

Do przedstawionego stanu faktycznego mają zastosowanie następujące przepisy:

W myśl przepisu art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób po fizycznych (Dz. U. z 2000r., Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) cyt. ”Źródłami przychodów są:
(...) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (...), z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”.

Zgodnie z definicją zawartą w art.11 ust.1 ”Przychodami, (...), są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają odmiennych uregulowań w zakresie ustalania przychodów z najmu.

Oznacza to, że do określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art.10 ust.1 pkt 6 cyt. wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy stosować postanowienia art.11 tej ustawy.

W zawartej umowie strony określiły wysokość czynszu.

Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.

Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w cyt. wyżej art.11 ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki związane z lokalem takie jak: czynsz wpłacony do spółdzielni mieszkaniowej, opłata za energię, telefon, telewizję kablową, ogrzewanie, gaz, internet, itp., gdyż z przedstawionych umów wynika, że zobowiązany do ich ponoszenia jest najemca.

Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w cyt. wyżej art.11 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

W związku z powyższym przychodem Pani z tytułu najmu będzie kwota czynszu - „wolnego” wynikająca z zawartej umowy na okoliczność wynajmu lokalu mieszkalnego.

Ponosząc wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości, podatnik ma prawo zaliczyć je do kosztów uzyskania przychodów, o ile wykaże, że zostały poniesione w celu uzyskania przychodów. Powyższe uprawnienie wynika z generalnej zasady wyrażonej w treści art.22 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art.22 ust.8 cyt. wyżej ustawy kosztem uzyskania przychodów są również odpisy z tytułu zużycia trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art.22 a – 22 o, z uwzględnieniem art.23.

W myśl art. 22g ust.17, „Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, (...), powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł.

Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł. i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania(...)”

W/w wydatków nie można zaliczyć bezpośrednio do kosztów związanych z najmem mieszkań, lecz należy ujmować je w formie odpisów amortyzacyjnych.

Wydatki te należy odróżnić od wydatków na remont, które są bezpośrednio kosztem najmu, bez względu na ich wielkość.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodu wynajmującego nie zalicza się w Pani przypadku czynszu „regulowanego” tj. wpłacanego do spółdzielni mieszkaniowej, gdyż z przedstawionych umów najmu wynika, że wydatek ten ponoszony jest przez najemcę.

Przepis art.22 ust.1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż „Kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art.23 (...)”.

Skoro wydatek ten ponoszony jest przez najemcę, nie może stanowić kosztu uzyskania przychodu wynajmującego.