Sp. z o. o. zajmuje się budową domów mieszkalnych i ich eksploatacją na zasadach najmu. Oprócz domów mieszkalnych w zasobach na wynajem Spółka posiada także lokale usługowe i garaże. Działalność Spółki związana z eksploatacją zasobów mieszkalnych jest zwolniona od podatku VAT. Wynajem lokali usługowych i garaży jest działalnością opodatkowaną stawką podstawową. Udział sprzedaży opodatkowanej w sprzedaży ogółem wynosi 11%.

Obecnie Spółka zajmuje się realizacją inwestycji polegającej na budowie domów mieszkalnych na wynajem (działalność zwolniona od VAT). W części budynków mieszkalnych budowane są także lokale usługowe i garaże na wynajem (działalność opodatkowana). Zakupy usług budowlanych dotyczące tych obiektów Spółka traktuje jako związane ze sprzedażą opodatkowaną i zwolnioną i odlicza VAT naliczony zgodnie z art. 90 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z wyliczoną proporcją udział ten wynosi 11%. Tak samo Spółka postępujemy z infrastrukturą towarzyszącą (drogi, oświetlenia terenu, sieci co , kanalizacja), jeżeli wszystkie te składniki pozostają po ich wybudowaniu na stanie Spółki.

W bieżącym roku Spółka rozpoczęła kolejną inwestycję - budowę domów mieszkalnych z garażami i lokalami. Jako infrastrukturę towarzyszącą Spółka realizuje w drodze należącej do Miasta B. kanalizację sanitarną i deszczową, która ma odprowadzać wody deszczowe i ścieki wyłącznie z budowanego przez Spółkę osiedla, które Spółka będzie eksploatować na zasadach wynajmu mieszkań i wynajmu lokali i garaży. Kanalizacja ta zostanie nieodpłatnie przekazana na rzecz Miasta B. w trybie art. 49 Kodeksu cywilnego. Spółka nie zawarła umowy najmu, dzierżawy ani leasingu działki, na której realizowana jest przedmiotowa inwestycja. Koszty poniesione na realizację w/w inwestycji Spółka zamierza zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

W myśl art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Stosownie zaś do art. 49 Kc urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu.

W przedstawionym stanie faktycznym Spółka wybudowała w ramach realizowanej inwestycji – budowy osiedla, kanalizację sanitarną i deszczową w drodze należącej do Miasta B. W świetle powołanych wyżej przepisów Kodeksu cywilnego Spółce w przedmiotowej sytuacji nie będzie przysługiwać prawo własności wybudowanej kanalizacji, nie jest bowiem ani właścicielem gruntu, ani przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.
Natomiast w myśl art. 8 ust. 2 w/w ustawy nieodpłatne świadczenie usług niebędące dostawą towarów na cele osobiste pracowników podatnika oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług, jeżeli nie są one związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, a podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z tymi usługami, w całości lub w części, traktuje się jak odpłatne świadczenie usług.

W opisanym stanie faktycznym wybudowana przez Spółkę kanalizacja zostanie nieodpłatnie przekazana Miastu, co jest konsekwencją postanowień art. 48 i 49 Kc. Spółka nie jest właścicielem wybudowanej kanalizacji, zatem przekazanie należy potraktować nie jako dostawę towarów, lecz świadczenie usługi, w tym przypadku nieodpłatne. Miasto Białystok bowiem nie dokona w związku z przedmiotowym przekazaniem żadnego świadczenia wzajemnego na rzecz Spółki.

Przekazywana infrastruktura posłuży odprowadzaniu wód deszczowych i ścieków wyłącznie z osiedla należącego do Spółki – wybudowanego przez Spółkę i eksploatowanego na zasadach najmu lokali mieszkalnych, lokali usługowych i garaży. Przekazanie kanalizacji jako nieodpłatna usługa na rzecz Miasta jest zatem czynnością bezpośrednio związaną z prowadzeniem przedsiębiorstwa Spółki. Świadczenie to, w świetle cytowanych wyżej przepisów, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast podstawowym przepisem określającym prawo do odliczania podatku naliczonego jest art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Trzeba mieć także na uwadze przepis art. 88 ust. 1 pkt. 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika towarów i usług, jeżeli wydatki na ich nabycie nie mogłyby być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, z wyjątkiem przypadków, gdy brak możliwości zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów pozostaje w bezpośrednim związku ze zwolnieniem od podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy.

W omawianym stanie faktycznym wydatki na budowę przekazywanej infrastruktury poniesione zostały przez Spółkę w celu uzyskania przychodów z wynajmu nieruchomości. Nie ma zatem przeszkód do uznania przedmiotowych wydatków za koszt uzyskania przychodu.

Wydatki na budowę przekazywanej infrastruktury są związane zarówno ze świadczeniem przez Spółkę usług najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe – zwolnionych od opodatkowania, jak i ze świadczeniem usług najmu lokali użytkowych i garaży, tj. z działalnością opodatkowaną.

Należy zatem uznać, iż Spółce przysługuje prawo do odliczenia zawartego w tych wydatkach podatku naliczonego w odpowiedniej proporcji ustalonej na podstawie przepisów art. 90 ust. 1 w/w ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.