STAN FAKTYCZNY
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wybudował Pan budynek z przeznaczeniem lokali na wynajem. Pomimo, że prace jeszcze trwają (planowane oddanie do użytku - grudzień 2005) zawarł Pan umowę najmu, w której określił terminy wpłat i kwoty czynszu. Zawarto również informację, że najemca dokona przedpłaty w wysokości czynszu za pierwsze 6 miesięcy. Najemca przedpłaty dokonał. Wystawił Pan fakturę zaliczkową, uwzględniającą obowiązek w podatku VAT.
Wątpliwość Pana dotyczy następującej kwestii, tj.: czy otrzymana przedpłata z tytułu najmu jest przychodem podatkowym w momencie jej uzyskania czy dopiero w momencie wykonywania faktycznej usługi najmu?

STANOWISKO PODATNIKA
Otrzymana przedpłata nie będzie przychodem w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 14 ust. 3, zgodnie z którym do przychodów nie zalicza sie pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Przychodem będą kwoty zarachowane, po oddaniu budynku do użytku, zgodnie z zawartą umową, ustalane w następujący sposób: ilość m² razy cena za jeden metr i w przeliczeniu na okres najmu (przy niepełnym miesiącu).

OCENA PRAWNA STANOWISKA PYTAJĄCEGO Z PRZYTOCZENIEM PRZEPISÓW PRAWA
Przychody podatników podatku dochodowego od osób fizycznych prowadzących pozarolniczą działalność gospodarczą zostały określone w art. 14 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych /tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm./.
Zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 1 ustawy podatkowej, za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane,po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usługza przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarówi usług.
W myśl art.14 ust.1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się, z zastrzeżeniem ust.1e - 1g, dzień wystawienia faktury /rachunku/, nie później jednak niż ostatni dzień miesiąca, w którym:
1/ wydano rzecz, zbyto prawo majątkowe lub
2/ wykonano usługę, w tym częściowo wykonano usługę, jeżeli jej częściowe wykonanie stanowi wynikający z umowy lub z odrębnych przepisów tytuł do zapłaty, lub
3/ otrzymano zapłatę za wykonanie świadczenia - w pozostałych przypadkach.
W ust. 1e art. 14 ustawy podatkowej ustawodawca określił szczególny moment powstania przychodów z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.I tak, za przychody z tytułu w/w umów, uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne.
Stosownie do postanowień art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Z brzmienia art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W myśl postanowień art. 662 § 1 kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytkui utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Zgodnie z postanowieniami zawartymi w art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przychodów, których mowa w ust. 1 i 2, nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych.
Powyższe oznacza, że otrzymane pieniądze nie są przychodami w rozumieniu ustawy podatkowej, jeżeli nie stanowią zapłaty za wykonane świadczenie, a jedynie zadatek, przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłych świadczeń. Użyte w przytoczonym przepisie sformułowanie: "które zostaną wykonane" oznacza, że pobrana wpłata ( przedpłata) np. za usługi, które mają być wykonane w następnych okresach sprawozdawczych staje się przychodem z działalności gospodarczej dopiero po wykonaniu usługi.
W przedstawionym stanie faktycznym, budowa budynku z lokalami na wynajem nie została jeszcze zakończona, w związku z tym nie nastąpiło też jeszcze przekazanie lokalu najemcy do używania.
W świetle powołanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przedmiotowej sprawie, kwota przedpłaty nie stanowi przychodu dla celów podatku dochodowego w momencie jej otrzymania i nie ma tu znaczenia, że otrzymanie określonej kwoty przedpłaty wiąże się z obowiązkiem wystawienia faktury VAT.W przedmiotowej sprawie za datę powstania przychodu należy uznać dzień, w którym należności wynikające z umowy najmu (po przekazaniu lokalu najemcy) stają się wymagalne. Należność wynikająca z umowy staje się wymagalna w dniu oznaczonym przez strony jako termin zapłaty czynszu. Możliwość dowolnego określania warunków płatności czynszu przez strony umowy najmu wynika z art. 669 § 1 Kodeksu cywilnego.
W związku z powyższym Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku stwierdza, iż stanowisko przedstawione prze Pana w przedmiotowej sprawie jest prawidłowe.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznymi wiąże organy podatkowe do czasu zmiany przepisów.