Podatniczka wystąpiła do Naczelnika Urzędu Skarbowego Poznań - Jeżyce z wnioskiem o interpretację przepisów prawnych dotyczących określenia wysokości podstawy opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Z opisanego przez podatniczkę stanu faktycznego oraz załączonych dokumentów wynika, że aktem notarialnym dokonała zbycia przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z dwoma budynkami, stanowiącymi odrębny przedmiot własności (budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym i budynkiem magazynowo-gospodarczym) za kwotę 270.000,00zł. Treść § 1 tego aktu wskazuje, że prawo użytkowania wieczystego gruntu będące przedmiotem sprzedaży, zostało obciążone hipoteką w kwocie 117.000,00zł dla zabezpieczenia wierzytelności na rzecz masy upadłości spółki cywilnej Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe. Z treści § 2 tej umowy wynika, że podatniczka przedłożyła oświadczenie Syndyka masy upadłościowej, dotyczące zgody na wykreślenie hipoteki po uprzednim zaspokojeniu wierzytelności, to jest po wpłacie kwoty 134.000,00zł, na którą składają się kwoty: 117.000,00zł - należność główna, 16.034,00zł - ustawowe odsetki oraz 966,00zł - koszty postępowania. Zgodnie z § 4 umowy notarialnej, strona kupująca wpłaciła na rachunek bankowy wskazany przez Syndyka masy upadłościowej spółki cywilnej kwotę 134.000,00zł, a pozostałą część umówionej ceny tj. kwotę 136.000,00zł otrzymała podatniczka jako strona sprzedająca.

Następnie w dniu 10.08.2005r. podatniczka złożyła w Urzędzie Skarbowym Poznań - Jeżyce deklarację o osiągniętych przychodach ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych, objętych zryczałtowanym podatkiem dochodowym /PIT-23/, w której wykazała przychód z odpłatnego zbycia w kwocie 270.000,00zł oraz zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 27.000,00zł.
Przedstawiając własne stanowisko w sprawie, podatniczka wyraziła opinię, iż pobrany zryczałtowany podatek dochodowy w kwocie 27.000,00zł jest niewspółmiernie wysoki w stosunku do uzyskanego przez nią przychodu tj. kwoty 136.000,00zł. W tej sytuacji, zdaniem podatniczki, określenie podstawy opodatkowania w wysokości 270.000,00zł jest nie- zgodne ze stanem faktycznym.

Organ podatkowy pierwszej instancji, w oparciu o przedstawiony przez stronę stan faktyczny, postanowieniem wyjaśnił podatniczce, że kwota 134.000,00zł przeznaczona na spłatę hipoteki na rzecz Syndyka masy upadłościowej spółki cywilnej, nie stanowi kosztu odpłatnego zbycia, a tym samym nie pomniejsza kwoty przychodu uzyskanego z przedmiotowego zbycia. W konsekwencji wskazał, że podatniczka w deklaracji PIT-23 określiła w prawidłowej wysokości podstawę opodatkowania tj. w kwocie 270.000,00zł oraz zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 27.000,00zł.

Na postanowienie to podatniczka złożyła zażalenie podnosząc, iż organ podatkowy pierwszej instancji niesłusznie i niezgodnie ze stanem faktycznym wskazał jako podstawę opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym z tytułu dokonanej sprzedaży kwotę 270.000,00zł, wyrażoną w umowie notarialnej. Wskazana kwota, zdaniem podatniczki, powinna zostać stosownie do § 4 pkt 4 ppkt a umowy notarialnej pomniejszona o kwotę 134.000,00zł, wpłaconą na rachunek bankowy Syndyka masy upadłościowej spółki cywilnej celem spłaty hipoteki obciążającej zbywane prawo. Wobec powyższego podatniczka stwierdziła, że stosownie do treści art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym powinna podlegać jedynie kwota 136.000,00zł, bowiem kwota 134.000,00zł stanowi koszt odpłatnego zbycia, który pomniejsza podstawę opodatkowania.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu po rozpatrzeniu zażalenia stwierdza, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. /.../.

Dyspozycja zawarta w tym przepisie wskazuje, że w przypadku tego rodzaju transakcji nie ma znaczenia fakt, w jaki sposób i na jakich warunkach dokonywane są płatności. Oświadczenie woli osób będących stronami umowy, dotyczące zbycia nieruchomości i praw majątkowych za określoną cenę, rodzi bezpośrednio obowiązek podatkowy. Natomiast sposób rozliczenia się zbywającego i kupującego nie pozbawia zawartej umowy tego elementu, jakim jest określenie ceny sprzedaży w umowie notarialnej.

Ustawodawca przewidując w przepisie art. 19 ust. 1 ustawy "koszt odpłatnego zbycia" pomniejszający przychód z odpłatnego zbycia, nie zawarł definicji tego pojęcia. Wykładnia językowa omawianego przepisu wskazuje, iż "kosztem odpłatnego zbycia"- umniejszającym przychód z odpłatnego zbycia - będą wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością m. in. koszty sporządzenia aktu notarialnego, koszty wyceny zbywanej nieruchomości i praw majątkowych przez rzeczoznawcę, koszty pośrednictwa w ich zbyciu. Nie można natomiast na równi z tymi wydatkami traktować kwot przeznaczonych na spłatę długów bądź zobowiązań sprzedającego wobec zbywanej nieruchomości bądź praw majątkowych.

Z przedstawionego stanu faktycznego oraz aktu notarialnego wynika, że podatniczka posiadała zadłużenie na rzecz masy upadłości spółki cywilnej w kwocie 134.000,00zł. W tej sytuacji ustalenia pomiędzy zbywającym a kupującym, zawarte w § 4 tej umowy, dotyczące spłacenia wyżej wskazanego zadłużenia były niczym innym jak uwolnieniem podatniczki z długu obciążającego zbywane prawo majątkowe, a w rezultacie powodowało wykreślenie hipoteki ustanowionej na tym prawie.

W tej sytuacji stanowisko, iż przychód uzyskany z przedmiotowego zbycia należało pomniejszyć o kwotę 134.000,00zł wpłaconą przez kupującego bezpośrednio na rachunek bankowy wskazany przez Syndyka masy upadłościowej spółki cywilnej na pokrycie należności podatniczki związanych z pierwotnym nabyciem przedmiotowego prawa, nie znajduje uzasadnienia.
Reasumując, organ odwoławczy nie znajduje podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia organu podatkowego pierwszej instancji.
Niniejsza interpretacja prawa podatkowego została wydana w oparciu o przedstawiony przez wnioskodawcę stan faktyczny oraz obowiązujący w dniu jej wydania stan prawny.