INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 30 listopada 2007 r. (data wpływu 10.12.2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku mieszkalnego - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży budynku mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 22 lutego 2005 r., w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nabyła Pani wraz z mężem, na zasadach wspólności ustawowej, nieruchomość – pensjonat, wybudowany w latach siedemdziesiątych, zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Do aktu notarialnego złożyliście Państwo oświadczenie, że prawo użytkowania wieczystego gruntu i własność budynku nabywacie z przeznaczeniem na prowadzoną przez Panią działalności gospodarczą.

Przed wprowadzeniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych, poniesione wydatki na remont nieruchomości przekroczyły 30% wartości zakupu nieruchomości. Podatek naliczony od wydatków na remont pomniejszał podatek należny, w związku z wykonywaniem działalności wyłącznie opodatkowanej.

W miesiącu czerwcu 2005 r. wprowadziła Pani nieruchomość do ewidencji środków trwałych, a od miesiąca lipca 2005 r. rozpoczęto amortyzację nieruchomości. Wartość początkowa nieruchomości ustalona została przy uwzględnieniu ceny nabycia oraz wydatków poniesionych na remont, przed oddaniem do używania.

W 2006 r., za zgodą Starosty Powiatowego, dokonana została zamiana sposobu użytkowania budynku z „obiektu wczasowego” na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Z dniem 31 grudnia 2006 r. dokonała Pani wycofania nieruchomości mieszkalnej z ewidencji środków trwałych i przeznaczyła ją na prywatne potrzeby mieszkaniowe rodziny. W związku z wycofaniem nieruchomości z ewidencji środków trwałych w 2006 r. zakończona została amortyzacja.

W 2007 r. z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w tej nieruchomości osiągnięty przychód opodatkowany był w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Z uwagi na duże zainteresowanie nieruchomością – budynkiem mieszkalnym, który przed zmianą był obiektem wczasowym, prawdopodobnie nieruchomość ta zostanie sprzedana. Dokonując sprzedaży tej nieruchomości wystąpi Pani jako osoba fizyczna, z uwagi na wcześniejsze wycofanie nieruchomości z ewidencji środków trwałych, a przedmiotem sprzedaży będzie środek trwały.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy w związku z nabyciem nieruchomości w 2005 r. przychód uzyskany z jej zbycia może zostać opodatkowany w formie ryczałtu w wysokości 10% przychodu...
2. Czy w przypadku złożenia oświadczenia o wydatkowaniu przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od sprzedaży przychód powstały ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym...
3. Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości budynku mieszkalnego nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym dopiero po upływie 5 lat od daty nabycia, czyli w 2011 roku...

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku z tym, iż nieruchomość nabyta została w 2005 r., czyli przed 31 grudnia 2006 r., to jej sprzedaż – przed upływem 5 lat od końca roku, w którym została nabyta – opodatkowana będzie zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10% przychodu uzyskanego ze sprzedaży – z uwagi na zastosowanie art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Całość przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości zamierza Pani przeznaczyć na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomość (budynek mieszkalny) będąca przedmiotem sprzedaży wymieniona jest w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym uzyskany dochód ze zbycia tej nieruchomości zwolniony jest z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na mieszkaniowy charakter nieruchomości, z którego przychód, zgodnie ze złożonym oświadczeniem, w ciągu 2 lat od zbycia przeznaczony zostanie na cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości –jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (…).

W myśl art. 10 ust. 3 wyżej powołanej ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku.

Przychody z tego tytułu są więc przychodami z odrębnego od działalności gospodarczej źródła przychodów, co wynika również z treści art. 14 ust. 2c ww. ustawy, zgodnie z którym do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W sprawie, której dotyczy rozpatrywany wniosek, nabycie nieruchomości – pensjonatu nastąpiło w 2005 r., a przekształcenie na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną miało miejsce w 2006 r. Zatem, dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego zdarzenia przyszłego – sprzedaży ww. budynku mieszkalnego – należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Podkreślić jednakże trzeba, że zgodnie z Uwagami szczegółowymi do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. Nr 112, poz. 1317 ze zm.), budynki są to obiekty budowlane, trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadające fundamenty i dach (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. –Prawo budowlane – t.j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Budynki mieszkalne wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

O zaliczeniu budynku do właściwej podgrupy i rodzaju ww. Klasyfikacji decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych.

Wobec powyższego, w rozumieniu Klasyfikacji Środków Trwałych budynek, o którym mowa we wniosku, może Pani traktować jako budynek mieszkalny, jeżeli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-adaptacyjnych, nastąpiła zmiana jego pierwotnego przeznaczenia z budynku niemieszkalnego na budynek mieszkalny.

Odnosząc przedstawiony stan prawny do opisu zdarzenia przyszłego zawartego w złożonym wniosku należy stwierdzić, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, jeżeli jego odpłatne zbycie nastąpi w terminie do końca 2010 r., wówczas bowiem zbycie to zostanie dokonane przed upływem pięciu lat od nabycia budynku, licząc od końca 2005 r. Podatek od tego przychodu, zgodnie z art. 28 ust. 2 ww. ustawy, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W myśl art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zasada ta nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), czyli:

• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) (tj. art. 21 ust 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów,

Jeżeli więc złoży Pani stosowne oświadczenie, że przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe wskazane w ustawie i warunek ten zostanie spełniony, ww. przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie natomiast do art. 28 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa wyżej, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami. Zgodnie z art. 28 ust. 4 ww. ustawy w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (druk PIT-23).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy wyjaśnić, że wniosek Pani w części dotyczącej interpretacji przepisów ustawy o podatku od towarów i usług będzie przedmiotem odrębnych rozstrzygnięć.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.