POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r Nr 8 poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku małżonków o udzielenie pisemnej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości

stwierdzam, że:

Stanowisko przedstawione w tym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

W dniu 26.03.2007 r. wpłynął do tutejszego organu podatkowego Państwa wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w wyniku umowy zamiany z 1991 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A. Nr .......... dokonano na rzecz Państwa przelewu #189; części praw do nakładów poniesionych na wybudowanie budynku mieszkalnego wzniesionego przez poprzednich dzierżawców na gruncie dzierżawionym od Skarbu Państwa. Przelewu pozostałej części tych praw i roszczeń dokonano na mocy aktu notarialnego w 1997 r. Nr ........... W wyniku tych transakcji staliście się Państwo dzierżawcami gruntu gminnego oraz właścicielami nakładów poniesionych na wybudowanie na tym gruncie przez poprzednich dzierżawców budynku mieszkalnego.

Następnie w 2003 r. Gmina ........... sprzedała Państwu przedmiotową działkę gruntu, zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Na poczet ceny została zaliczona wartość nakładów poniesionych na wybudowanie tego budynku. W 2007 r. zamierzacie Państwo dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Wobec powyższego nasuwa się wątpliwość - od jakiej daty należy liczyć bieg 5 letniego terminu w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Zdaniem wnioskodawców, przychód ze sprzedaży w/w nieruchomości zabudowanej, podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, ale tylko w części odpowiadającej wartości przychodu ze sprzedaży gruntu, bowiem sprzedaż tego gruntu następuje przed upływem 5 lat od nabycia, natomiast pozostały przychód w części odpowiadający wartości sprzedawanego budynku zdaniem Państwa nie podlega opodatkowaniu z uwagi na upływ 5 letniego okresu od wybudowania.

Rozpatrując powyższy wniosek Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdyni w oparciu o przedstawiony stan faktyczny i stanowisko wnioskodawcy w świetle obowiązujących przepisów prawa podatkowego stwierdza co następuje: Jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu ustawy obowiązującym do dnia 31.12.2006 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z póżn. zm.) jest odpłatne zbycie nieruchomości (...) jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z treścią art. 28 tej ustawy, zryczałtowany podatek dochodowy ze sprzedaży wynosi 10% uzyskanego przychodu i jest płatny bez wezwania w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że uzyskany przychód przeznaczy nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wyżej powołanej ustawy.

Zgodnie z powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. pięcioletni okres posiadania prawa własności do nieruchomości, który decyduje, czy przychód uzyskany ze sprzedaży podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z umowy zamiany z dnia ........1991 r. Rep. A. Nr ........ oraz z umowy przelewu praw i roszczeń z tytułu nakładów poniesionych na wybudowanie budynku mieszkalnego Rep. A Nr ......... z dnia .........1997 r. wynika, że w związku z wykonaniem tych umów nabyliście Państwo prawa do nakładów poniesionych na wybudowanie budynku mieszkalnego na gruncie dzierżawionym od Gminy .............

Następnie na mocy umowy z dnia ........2003 r. akt not. Rep Nr ............ dokonaliście nabycia od Gminy ........... prawa własności przedmiotowej działki gruntu, na której znajdował się omawiany budynek mieszkalny. Zgodnie z zapisem art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości w myśl zasady superficies solo cedit wyrażonej w art. 48 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą zasadą wszystko co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem obrotu prawnego.

Ze stanu faktycznego tej sprawy wynika, że w wykonaniu powyższych umów wstąpiliście Państwo w prawa i obowiązki dotychczasowych dzierżawców przedmiotowego gruntu (zabudowanego budynkiem) wynikających z zawartej z Gminą ...............umowy dzierżawy gruntu. Natomiast właścicielami przedmiotowej nieruchomości działki gruntu zabudowanej budynkiem mieszkalnym, zostaliście Państwo z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w dniu ..............2003 r. na mocy aktu not. Rep. A Nr ........... Tak więc pięcioletni okres posiadania nieruchomości biegnie od dnia .............2003 r. i upłynie w dniu ............2008 r. W związku z tym, przychód uzyskany z jej sprzedaży w 2007 r. w całości podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym, chyba że uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczycie Państwo na własne cele mieszkaniowe określone w powołanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwolnienia przedmiotowe przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, zostały zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu ustawy obowiązującym do dnia 31.12.2006 roku (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm), gdzie ustawodawca określił rodzaje wydatków mieszkaniowych uprawniających do zwolnienia.

Aby spełnić warunki zawarte w tym przepisie należy przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust.1 pkt 8 a) – c) powołanej ustawy, wydatkować nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

lit. a) na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego lub jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

lit. e) na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów. Zgodnie z art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu ustawy obowiązującym do dnia 31.12.2006 roku ), zwolnienie przychodu ze sprzedaży na spłatę kredytu nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają od dochodu na podstawie art. 26b wyżej powołanej ustawy tj: na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych ( tzw. „ulga odsetkowa” ).

Jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) – to zgodnie z treścią art. 28 ust. 3 powołanej ustawy podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wraz z odsetkami naliczanymi:

od terminu płatności określonego w art. 28 ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Zatem, stanowisko Państwa wyrażone we wniosku jest nieprawidłowe.