P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14a § 4 w zw. z § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (j. t. Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, tj. "Czy odszkodowania należne za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego są opodatkowane podatkiem od towarów i usług?" Naczelnik Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie #8722; biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz stan prawny

postanawia

uznać stanowisko Strony za prawidłowe

U z a s a d n i e n i e

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Podatnik jako jednostka budżetowa został powołany w celu zarządzania zasobami lokalowymi i w ramach realizacji zadań powierzonych przez właściciela zasobów oraz działając w jego imieniu zawiera cywilnoprawne umowy o najem lokali użytkowych.

Do składników opłat za najem lokali należą:

- ustalony przez właściciela zasobów czynsz z najmu lokalu,

- opłaty za konkretne świadczenia, niezależne od właściciela zasobu lokalowego (m.in. za dostawę energii cieplnej, wody oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych) w wielkościach niezbędnych do pokrycia ponoszonych przez Podatnika kosztów.

Należne Podatnikowi wyżej wymienione składniki opłat, dla których umowa najmu określa również termin ich zapłaty, stanowią w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - sprzedaż, dla której moment powstania obowiązku podatkowego określają przepisy art. 19 ust. 13 pkt. 1 i 4 w/w ustawy.W sytuacji, gdy najemcy lokali uporczywie i długotrwale zalegają z zapłatą należności wynikających z zawartych umów najmu Podatnik korzysta z przysługującego mu uprawnienia wypowiadania stosunku najmu i występuje z żądaniem bezwarunkowego opróżnienia lokalu najpóźniej na dzień upływu okresu wypowiedzenia.

W przypadku bezskuteczności żądania dobrowolnego zdania lokalu, właścicielowi lokalu na podstawie art. 361 ustawy z dnia 23.04.1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przysługują od byłego najemcy:

- odszkodowanie za cały okres bezumownego korzystania z lokalu, którego wysokość odpowiada najczęściej wysokości czynszu jaki były najemca byłby zobowiązany opłacić w czasie trwania stosunku najmu,

- opłaty za świadczenia usług dostarczanych do lokalu mimo ustania stosunku najmu z uwagi na uwarunkowania techniczne nieruchomości (np. energia cieplna, woda itp.).

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku, gdy wygasa umowa najmu, zawarta na czas określony, a najemca nie wywiązuje się z obowiązku wydania przedmiotu najmu i korzysta z lokalu bez zgody wynajmującego (nie ma zastosowania art. 674 Kodeksu cywilnego, który stanowi: "Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony").W Podmiocie obowiązują dwa rodzaje umów najmu. W umowach zawieranych do marca 2006r. nie było zapisów dot. odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Ujęty w nich był jedynie zapis: "W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają właściwe przepisy Kodeksu Cywilnego". W tym przypadku datą, od której Podmiot przyjmuje, że kwoty należne od byłych najemców stanowią dla Podmiotu odszkodowanie, jest dzień skierowania do sądu pozwu o eksmisję z lokalu.Od marca 2006r. umowa najmu w § 16 określa zasady i terminy naliczania odszkodowania i w odniesieniu do tych umów datą, od której należne jest Podatnikowi odszkodowanie, jest dzień rozwiązania bądź wygaśnięcia umowy najmu.Zdaniem Strony odszkodowanie wypłacane przez najemcę jako ekwiwalent za bezprawne zajmowanie lokalu nie jest wynagrodzeniem z tytułu dostawy towarów czy też świadczenia usług i dlatego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z kolei art. 5 ust. 2 ustawy stanowi, iż czynności określone w art. 5 ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Powyższe oznacza, że przy określeniu, czy istnieje przedmiot opodatkowania, mniej istotna jest strona formalnoprawna danej czynności, a bardziej jej faktyczny przebieg i osiągnięty rezultat, zgodny z zamiarem umawiających się stron. Żeby uznać daną czynność za opodatkowaną, pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy oznaczający, że jeden podmiot, w zamian za wynagrodzenie, zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Nie podlegają opodatkowaniu czynności, które następują wbrew woli świadczeniodawcy, poza przypadkami wyraźnie w ustawie wskazanymi (przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie - art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy, a także świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa - art. 8 ust. 1 pkt 3 ustawy).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Podmiot, wypowiadając najem w oparciu o przepisy art. 672 i 687 Kodeksu cywilnego (§ 12 pkt 6 załączonej do wniosku umowy) wyraził brak woli dalszego wynajmowania lokalu użytkowego i z chwilą upływu terminu wypowiedzenia nie jest już zobowiązany do świadczenia tej usługi na rzecz dotychczasowego najemcy. Jeżeli jednak najemca nie opuścił lokalu i bez zgody Podmiotu w dalszym ciągu zajmuje lokal, Podmiotowi przysługuje prawo żądania odszkodowania za bezprawne korzystanie z rzeczy będącej jego własnością, za okres do dnia zwrócenia lokalu. Odszkodowanie to, jest również należne w przypadku nieprzekazania lokalu wynajmującemu po dniu wygaśnięcia umowy w sytuacji gdy nie ma zastosowania art. 674 Kodeksu cywilnego. Należy podkreślić, że brak zgody na kontynuowanie najmu lokalu oznacza, że Podatnik podejmuje wszelkie prawem przewidziane kroki zmierzające nie tylko do wyegzekwowania należnego czynszu i odszkodowania, ale przede wszystkim do zwolnienia lokalu przez dotychczasowego najemcę (kierowanie do sądu pozwu o eksmisję z lokalu). Zatem bezumowne korzystanie przez najemcę z lokalu, na co Podatnik nie wyraził zgody, nie jest świadczeniem usługi najmu, natomiast żądane odszkodowanie nie stanowi zapłaty (kwoty należnej) za wykonaną usługę. W tej sytuacji brak jest podstaw do opodatkowywania podatkiem od towarów i usług należnego odszkodowania.

Naczelnik Urzędu zauważa, iż należy od bezumownego korzystania z lokalu odróżnić tzw. milczące przedłużenie umowy najmu. Zgodnie bowiem z art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony. W przypadku milczącego przedłużenia umowy najmu, o którym mowa powyżej mamy do czynienia ze świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a otrzymane odszkodowanie należy traktować wówczas jako należność (wynagrodzenie) za świadczoną usługę.

Mając powyższe na uwadze postanowiono jak na wstępie.