Na podstawie art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Chodzieży postanawia stanowisko zawarte we wniosku z dnia 2 listopada 2006r. w sprawie udzielenia interpretacji co do zakresu zastosowania przepisów prawa podatkowego uznać za nieprawidłowe.

Wnioskiem z dnia 2 listopada 2006 r., uzupełnionym 20 listopada i 27 grudnia 2006 r. Pani XXX zwróciła się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Chodzieży o udzielenie interpretacji co do zakresu zastosowania przepisów prawa podatkowego występując z pytaniem „czy należy zapłacić zryczałtowany podatek dochodowy z tytułu sprzedaży wydzielonych mieszkań w nieruchomości po upływie 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości.”

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego sprawy wynika, że Pani XXX wraz z trzema osobami nabyła w 2001 roku działkę, która zabudowana jest budynkiem byłego internatu OHP. Remont w tym budynku ma być przeprowadzony w 2007 r. przez Spółkę Cywilną, której wspólnikami są osoby, które nabyły powyższą nieruchomość. Nieruchomość ta nie jest wpisana do ewidencji środków trwałych tej spółki cywilnej. Po przeprowadzeniu w nim remontu mają w nim być wydzielone niezależne lokale mieszkalne ok. 20 takich lokali z przeznaczeniem do sprzedaży różnym nabywcom .

Podatniczka stoi na stanowisku, że pomimo iż sprzedaż wydzielonych mieszkań będzie miała charakter częstotliwy, to nie będzie musiała płacić zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży, gdyż minęło pięć lat od dnia, w którym nabyła swoje udziały w nieruchomości.

W myśl art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłami przychodów są:
1) stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta,2) działalność wykonywana osobiście,
3) pozarolnicza działalność gospodarcza,
4) działy specjalne produkcji rolnej,
5) nieruchomości lub ich części,
6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,
7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a) - c),
8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany,
9) inne źródła.

W opisanym stanie faktycznym należy uznać, iż przychód ze sprzedaży około 20 lokali mieszkalnych wydzielonych w budynku zakupionym przez podatniczkę wspólnie z trzema osobami stanowi przychód ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 w/w ustawy, tj z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 w/cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Aby aktywność ludzką na polu gospodarczym zakwalifikować jako pozarolniczą działalność gospodarczą , musi być ona wykonywana, prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły. Zorganizowany charakter działalności gospodarczej oznacza, że musi istnieć stała struktura organizacyjna tej działalności, przy czym nie chodzi tu o strukturę „rzeczową”(środki trwałe), ale raczej o pewien stały sposób prowadzenia działalności . Jeśli chodzi o ciągłość działalności to przymiotnik ciągły jest przeciwieństwem „jednorazowy” ( nie jest wymagana stricte „ciągłość” ale raczej „rodzajowa powtarzalność”, „niejednorazowość” ) . O zakwalifikowaniu przychodów do określonego źródła decyduje faktyczny sposób wykonywania działalności.

O zorganizowanym charakterze działalności polegającej na sprzedaży lokali mieszkalnych świadczy fakt zakupienia działki zabudowanej budynkiem byłego internatu OHP i wydzieleniu w nim po przeprowadzeniu remontu około 20 mieszkań.Ciągłość, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraża się w powtarzalności sprzedaży (podatnik wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie dokonuje jednorazowej sprzedaży, sprzedaż kilkudziesięciu lokali mieszkalnych ma charakter powtarzalny).

Zorganizowany charakter sprzedaży, powtarzalność czynności (częstotliwość) to elementy istotne dla zakwalifikowania sprzedaży lokali mieszkalnych jako pozarolniczej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym w opisanym stanie faktycznym przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych wydzielonych w wyremontowanym budynku po byłym internacie OHP i ich dalszej odsprzedaży winny być zaliczone do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. pozarolniczej działalności gospodarczej), a nie do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości opodatkowanych podatkiem ustalonym w formie ryczałtu w wys. 10% uzyskanego przychodu (tj. źródła przychodów wyodrębnionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Powyższej interpretacji udzielono z uwzględnieniem stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.