P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm. wg stanu prawnego obowiązującego do dnia 30 czerwca 2007r.), Naczelnik Urzędu Skarbowego w Namysłowie stwierdza, że stanowisko przedstawione przez administratora Wspólnoty Mieszkaniowej we wniosku z dnia 1 czerwca 2007r. (data wpływu do tutejszego Urzędu – 4 czerwca 2007r.), uzupełnionego pismem z dnia 21 czerwca 2007r. (data wpływu do tutejszego Urzędu – 21 czerwca 2007r.) oraz pismem z dnia 29 sierpnia 2007r. (data wpływu do tutejszego Urzędu – 30 sierpnia 2007r.) w sprawie zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych, na podstawie indywidualnego wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej, pozytywnie rozpatrzonego przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, umorzonych kwot zadłużenia właściciela lokalu użytkowego jako nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów dla Wspólnoty Mieszkaniowej, jest nieprawidłowe.

Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.

Wnioskiem, który wpłynął w dniu 4 czerwca 2007r., administrator Wspólnoty Mieszkaniowej zwrócił się do Naczelnika tutejszego Urzędu Skarbowego o interpretację przepisów prawa z zapytaniem, czy umorzona kwota zadłużenia właściciela lokalu użytkowego jako nie stanowiąca kosztów uzyskania przychodów dla Wspólnoty Mieszkaniowej, może być zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych, na podstawie indywidualnego wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej, pozytywnie rozpatrzonego przez Naczelnika Urzędu Skarbowego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wspólnotę Mieszkaniową tworzy 6 właścicieli, w tym 5 właścicieli lokali mieszkalnych o powierzchni 479,47 m² i udziale 60,56 % i 1 właściciel lokalu użytkowego o powierzchni 311,88 m² i udziale 39,44 %. Właściciel lokalu użytkowego odbiera rachunki wystawiane przez Wspólnotę Mieszkaniową, ale ich nie reguluje.

Na dzień 31 maja 2007r. zaległości właściciela lokalu użytkowego wynosiły ogółem 85.676,79 zł, w tym z tytułu kosztów centralnego ogrzewania w lokalu właściciela - 41.594,02 zł, z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną – 26.215,90 zł, z tytułu funduszu remontowego – 17.866,87 zł.

Stałe zaleganie - począwszy od 2002r. - właściciela lokalu użytkowego spowodowało utratę płynności finansowej Wspólnoty Mieszkaniowej, a co za tym idzie rosnące zobowiązania wobec dostawców usług.

Administrator Wspólnoty Mieszkaniowej we wniosku z dnia 1 czerwca 2007r. napisał, że „według opinii radcy prawnego:

- nie można odpowiedzialnie prognozować możliwości odzyskania zasądzonych należności na rzecz Wspólnoty od dłużnika, który jest poważnie zadłużony także u innych podmiotów z racji prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej,

- nieznana jest data licytacji lokalu, która zależy od komornika,

- środki otrzymane ze sprzedaży lokalu w drodze licytacji prawdopodobnie nie pokryją należności Wspólnoty ze względu na wielość wierzycieli”.

W związku z podnajmem lokalu osobie trzeciej – jak napisał administrator Wspólnoty Mieszkaniowej Rynek 7–7A w przedmiotowym wniosku - towar znajdujący się w lokalu użytkowym właściciela nie należy do niego, dlatego tez próba zajęcia towaru przez komornika okazała się również bezskuteczna.

Ponadto administrator Wspólnoty Mieszkaniowej w ww wniosku napisał, że wartość sprzedaży lokalu w drodze licytacji nie pokryje w pełni roszczeń wierzycieli, w tym zadłużenia wobec Wspólnoty Mieszkaniowej. Jeżeli Sąd na wniosek komornika zniesie wpis z zajętej hipoteki, a komornik umorzy postępowanie egzekucyjne wobec stwierdzenia bezskuteczności egzekucji, to umorzona kwota stanie się kosztem dla pozostałych właścicieli Wspólnoty.

Zdaniem administratora, umorzona kwota zadłużenia właściciela lokalu użytkowego, jako nie stanowiąca kosztów uzyskania przychodów dla Wspólnoty Mieszkaniowej, może być zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie indywidualnego wniosku Wspólnoty, pozytywnie rozpatrzonego przez tutejszy organ podatkowy na podstawie ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Namysłowie udziela następującej informacji.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, która posiada określoną strukturę organizacyjną, tworzoną przez właścicieli lokali, zobowiązanych do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, z chwilą gdy w określonej nieruchomości pojawiają się co najmniej dwa podmioty, których prawo własności do lokalu reguluje ustawa o własności lokali.

Od ilości właścicieli tworzących daną wspólnotę zależy sposób jej administrowania. Gdy jest ich nie więcej niż siedmiu i umowa nie określa sposobu zarządu, zarządzanie regulują przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 ww ustawy). Zgodnie z nimi każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną. Jeżeli natomiast wspólnotę tworzy więcej niż siedem osób, właściciele muszą podjąć uchwałę o wyborze zarządu (art. 20 ww ustawy).

Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z małą czy dużą wspólnotą, na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) podlega ona jako jednostka nieposiadająca osobowości prawnej przepisom tej ustawy, bowiem zgodnie z art. 33¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Z faktu bycia podatnikiem wynikają więc dla wspólnoty konkretne prawa i obowiązki.

Uiszczane przez członków wspólnoty, zgodnie z art. 15 ustawy o własności lokali, zaliczki na pokrycie kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztów utrzymania pojedynczego lokalu stanowią dla wspólnoty mieszkaniowej przychód podatkowy w dacie ich otrzymania, natomiast wydatki poniesione na utrzymanie tej nieruchomości stanowią koszt podatkowy (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest dochodem. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 wyżej powołanej ustawy, przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty, a w wypadkach, o których mowa w art. 21 i 22 ww ustawy, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Ponadto należy podkreślić, że zwolnienie podatkowe, jako jeden z elementów konstrukcji podatku, oznacza całkowite lub częściowe wyłączenie podmiotu lub przedmiotu opodatkowania z podstawy opodatkowania.

Zwolnienia podmiotowe w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostały uregulowane w art. 6 ustawy o tym podatku. Wśród podmiotów, które zostały wymienione w katalogu podmiotów korzystających ze zezwolenia na podstawie przepisu zawartego w powyższym artykule, ustawodawca nie wymienił wspólnoty mieszkaniowej. Wobec powyższego wspólnota mieszkaniowa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 6 ww ustawy.

W przypadku zwolnień przedmiotowych, na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, wprowadzonego od dnia 1 stycznia 2007r. przez art. 1 pkt 18 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. nr 1217, poz. 1589), wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będą zatem jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów mieszkaniowych oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zgodnie natomiast z pismem Ministerstwa Finansów Znak: DD6-8213-438/WK/06/339/391 z dnia 22 grudnia 2006r. przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w ww przepisie należy rozumieć:

1) budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, jak w szczególności:

- dźwigi osobowe i towarowe,

- aparaty do wymiany ciepła,

- kotłownie i hydrofornie wbudowane,

- klatki schodowe,

- strych, piwnice, komórki,

- garaże;

2) pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

- budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej,

- kotłownie i hydrofornie wolnostojące,

- osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe;

3) urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak:

- zbiorniki – doły gnilne, szamba,

- rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

- sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,

- budowle inżynieryjne (studnie, itp.),

- budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

- inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Zgodnie z ww przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie jedynie dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Działalnością taką jest np.: wynajmowanie powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej, wynajmowanie lokali użytkowych. Przy czym nie dotyczy to lokali użytkowych, których właściciele współtworzą wspólnotę mieszkaniową i uczestniczą w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (nie są one wynajmowane przez wspólnotę mieszkaniową).

W związku z powyższym zwolnienia podatkowe – czy to wynikające z art. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, tj. zwolnienie podmiotowe, czy to wynikające z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, tj. zwolnienie przedmiotowe, są zwolnieniami ustanowionymi w ustawie, powstają więc one wprost na mocy prawa, po spełnieniu określonych w przepisach prawa warunków.

Zwolnienia powyższe, jak każde inne zwolnienia podatkowe bądź ulgi, są wyjątkami od zasady powszechności opodatkowania i jako takie nie mogą być interpretowane rozszerzająco.

Wobec powyższego organ podatkowy, jakim jest Naczelnik Urzędu Skarbowego w Namysłowie, nie ma umocowania wynikającego z ustaw podatkowych do zwalniania od podatku dochodowego od osób prawnych, czy to podmiotu, tj. podatnika – w tym przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej, czy to przedmiotu opodatkowania. Zwolnienia w tym zakresie wynikają tylko i wyłącznie z ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych i tutejszy organ podatkowy nie może zwolnić Wspólnoty Mieszkaniowej, na podstawie jej indywidualnego wniosku, od opodatkowania przedmiotu podlegającego temu podatkowi na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Namysłowie działa na podstawie przepisów prawa i stosuje te przepisy zgodnie z ich literą.

Ponadto należy podkreślić, że zwolnienie podatkowe określone w przepisach prawa przysługuje, tylko i wyłącznie, gdy spełnione są warunki przewidziane tymi przepisami prawa. Jeżeli dochód ten podlega opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, Naczelnik Urzędu Skarbowego nie może wydać w tym zakresie decyzji o zwolnieniu powyższego dochodu od podatku, gdyż działałby z naruszeniem przepisów zawartych w tej ustawie.

Reasumując tutejszy organ podatkowy nie podziela więc stanowiska administratora Wspólnoty Mieszkaniowej, iż umorzona kwota zadłużenia lokalu użytkowego, jako nie stanowiąca kosztów uzyskania przychodów dla Wspólnoty Mieszkaniowej, może być zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie indywidualnego wniosku Wspólnoty, pozytywnie rozpatrzonego przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Namysłowie na podstawie ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Jak stanowi art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie, zgodnie z art. 236 § 1 w związku z art. 14a § 4 ustawy Ordynacja podatkowa, przysługuje prawo wniesienia zażalenia.

Zażalenie, zgodnie z art. 223 w związku z art. 239 ustawy Ordynacja podatkowa, wnosi się do Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Namysłowie w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia.

Zażalenie, stosownie do art. 222 w związku z art. 239 ustawy Ordynacja podatkowa powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające żądanie.