P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm. wg stanu prawnego obowiązującego do dnia 30 czerwca 2007r.), Naczelnik Urzędu Skarbowego w Namysłowie stwierdza, że stanowisko przedstawione przez administratora Wspólnoty Mieszkaniowej we wniosku z dnia 1 czerwca 2007r. (data wpływu do tutejszego Urzędu – 4 czerwca 2007r.), uzupełnione pismem z dnia 21 czerwca 2007r. (data wpływu do tutejszego Urzędu – 21 czerwca 2007r.) oraz pismem z dnia 29 sierpnia 2007r. (data wpływu do tutejszego Urzędu – 30 sierpnia 2007r.) w sprawie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych umorzonych wierzytelności właściciela lokalu użytkowego z tytułu kosztów centralnego ogrzewania tego lokalu, jest prawidłowe.

Jak stanowi art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.), stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.

W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.

Wnioskiem, który wpłynął w dniu 4 czerwca 2007r., administrator Wspólnoty Mieszkaniowej zwrócił się do Naczelnika tutejszego Urzędu Skarbowego o interpretację przepisów prawa z zapytaniem, czy umorzone kwoty zadłużenia właściciela lokalu użytkowego z tytułu kosztów centralnego ogrzewania tego lokalu, mogą stać się kosztem Wspólnoty Mieszkaniowej.

Pismem z dnia 29 sierpnia 2007r. administrator Wspólnoty Mieszkaniowej oświadczył, iż kwoty te nie zostały zarachowana jako należne przychody Wspólnoty.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wspólnotę Mieszkaniową ........ tworzy 6 właścicieli, w tym: 5 właścicieli lokali mieszkalnych o powierzchni 479,47 m² i udziale 60,56 % i 1 właściciel lokalu użytkowego o powierzchni 311,88 m² i udziale 39,44 %. Właściciel lokalu użytkowego odbiera rachunki wystawiane przez Wspólnotę Mieszkaniową, ale ich nie reguluje.

Na dzień 31 maja 2007r. zaległości właściciela lokalu użytkowego wynosiły ogółem 85.676,79 zł, w tym z tytułu kosztów centralnego ogrzewania w lokalu właściciela - 41.594,02 zł, z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną – 26.215,90 zł, z tytułu funduszu remontowego – 17.866,87 zł.

Stałe zaleganie - począwszy od 2002r. - właściciela lokalu użytkowego spowodowało utratę płynności finansowej Wspólnoty Mieszkaniowej, a co za tym idzie rosnące zobowiązania wobec dostawców usług.

Administrator Wspólnoty Mieszkaniowej we wniosku z dnia 1 czerwca 2007r. napisał, że „według opinii radcy prawnego:

- nie można odpowiedzialnie prognozować możliwości odzyskania zasądzonych należności na rzecz Wspólnoty od dłużnika, który jest poważnie zadłużony także u innych podmiotów z racji prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej,

- nieznana jest data licytacji lokalu, która zależy od komornika,

- środki otrzymane ze sprzedaży lokalu w drodze licytacji prawdopodobnie nie pokryją należności Wspólnoty ze względu na wielość wierzycieli”.

Administrator Wspólnoty Mieszkaniowej w ww wniosku napisał także, że wartość sprzedaży lokalu w drodze licytacji nie pokryje w pełni roszczeń wierzycieli, w tym zadłużenia wobec Wspólnoty Mieszkaniowej. Jeżeli Sąd na wniosek komornika zniesie wpis z zajętej hipoteki, a komornik umorzy postępowanie egzekucyjne wobec stwierdzenia bezskuteczności egzekucji, to umorzona kwota stanie się kosztem dla pozostałych właścicieli Wspólnoty.

Wspólnota Mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej w pełnym tego słowa znaczeniu, nie posiada odrębnego majątku, a zdaniem właścicieli jest utrzymanie części wspólnych budynku – napisał administrator ww Wspólnoty Mieszkaniowej.

Zdaniem administratora Wspólnoty Mieszkaniowej, umorzona kwota zadłużenia lokalu użytkowego z kosztów C.O., tj. centralnego ogrzewania, nie może stać się kosztem Wspólnoty Mieszkaniowej.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Namysłowie udziela następującej informacji.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Z przepisu tego wynika, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, która posiada określoną strukturę organizacyjną, tworzoną przez właścicieli lokali, zobowiązanych do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, z chwilą gdy w określonej nieruchomości pojawiają się co najmniej dwa podmioty, których prawo własności do lokalu reguluje ustawa o własności lokali.

Od ilości właścicieli tworzących daną wspólnotę zależy sposób jej administrowania. Gdy jest ich nie więcej niż siedmiu i umowa nie określa sposobu zarządu, zarządzanie regulują przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 ww ustawy). Zgodnie z nim każdy ze współwłaścicieli ma obowiązek współdziałać w zarządzie nieruchomością wspólną. Jeżeli natomiast wspólnotę tworzy więcej niż siedem osób, właściciele muszą podjąć uchwałę o wyborze zarządu (art. 20 ww ustawy).

Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z małą czy dużą wspólnotą, na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) podlega ona jako jednostka nieposiadająca osobowości prawnej przepisom tej ustawy, bowiem zgodnie z art. 33¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.), do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Z faktu bycia podatnikiem wynikają więc dla wspólnoty konkretne prawa i obowiązki.

Stosownie do art. 12 ust. 1 ww ustawy o własności lokali, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Natomiast zgodnie z przepisem zawartym w art. 12 ust. 2 tej ustawy, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Ponadto, zgodnie z art. 12 ust. 3 ww ustawy, uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Stosownie natomiast do art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel ma obok innych obowiązków, obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu, a także do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną, w myśl art. 14 ustawy o własności lokali, składają się w szczególności:

1) wydatki na remont i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Jest to więc katalog otwarty rodzajów wydatków, które mogą stanowić koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali, w myśl art. 15 ustawy o własności lokali, uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 17 tej ustawy, odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Nieruchomość wspólną stanowi natomiast, zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, o czym stanowi art. 16 ww ustawy o własności lokali.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedstawionego przez administratora Wspólnoty Mieszkaniowej, wniosła ona do właściwego sądu wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego dotyczących egzekucji z nieruchomości, tj. lokalu użytkowego, którego właściciel nie reguluje należnych opłat wynikających z rachunków. Środki otrzymane ze sprzedaży zadłużonego lokalu w drodze licytacji, jeżeli dojdzie ona w ogóle do skutku, najprawdopodobniej nie pokryją należności Wspólnoty Mieszkaniowej ze względu na dużą ilość wierzycieli i wysokie kwoty zadłużenia. Wobec powyższego komornik może umorzyć postępowanie egzekucyjne – jak napisał reprezentant Wspólnoty Mieszkaniowej – wobec stwierdzenia bezskuteczności egzekucji. W takiej sytuacji wierzytelność Wspólnoty Mieszkaniowej, tj. kwota zadłużenia lokalu użytkowego, zostanie umorzona.

W związku z powyższym tutejszy organ zaznacza, iż umorzenie wierzytelności może dotyczyć tylko takiej wierzytelności, która nie uległa przedawnieniu, gdyż w przypadku przedawnienia zobowiązanie już nie występuje, więc nie może być umorzone.

Ocena czy wierzytelność uległa czy też nie przedawnieniu następuje w oparciu o obowiązujące przepisy prawa cywilnego.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów umorzonych wierzytelności, z wyjątkiem tych, które uprzednio na podstawie art. 12 ust. 3 tej ustawy, zostały zarachowane jako przychody należne.

Za przychód należny, w myśl art. 12 ust. 3 ww ustawy, uważa się natomiast przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnej produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.

Z powyższego wynika, że wierzyciel może zaliczyć umorzone wierzytelności do kosztów uzyskania przychodów tylko wówczas, gdy wierzytelności zarachowano uprzednio do przychodów należnych.

Z powyższego wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa nie może zaliczyć umorzonych wierzytelności do kosztów uzyskania przychodów, gdyż wierzytelności tych nie zaliczyła uprzednio do przychodów należnych.

Reasumując tutejszy organ podatkowy podziela więc stanowisko administratora Wspólnoty Mieszkaniowej, iż umorzone kwoty zadłużenia właściciela lokalu użytkowego z tytułu kosztów centralnego ogrzewania tego lokalu, które nie zostały uprzednio zarachowane, na podstawie art. 12. ust. 3 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, jako przychody należne Wspólnoty, nie mogą stać się kosztami uzyskania przychodów Wspólnoty Mieszkaniowej.

Jak stanowi art. 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie, zgodnie z art. 236 § 1 w związku z art. 14a § 4 ustawy Ordynacja podatkowa, przysługuje prawo wniesienia zażalenia.

Zażalenie, zgodnie z art. 223 w związku z art. 239 ustawy Ordynacja podatkowa, wnosi się do Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w Namysłowie w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia.

Zażalenie, stosownie do art. 222 w związku z art. 239 ustawy Ordynacja podatkowa powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia oraz wskazywać dowody uzasadniające żądanie.