Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście, działając na podstawie:

• art. 14a § 1 i art. 14a § 4 oraz art. 216 i art. 217 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.),
• art. 8 ust. 1, ust. 2, ust. 2a, ust. 3 i ust. 6, art. 9 ust. 1 i art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.),
• art. 12, art. 14 i art. 29 ust. 1a ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)

po rozpatrzeniu wniosku Administracji Nieruchomościami z dnia 16.03.2007r., (data wpływu do tut. Urzędu 20.03.2007r.), w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych odnośnie zapytania:

Czy prawidłowe jest przyjęcie do celów podatkowych, nie stanowią przychodów i kosztów podatkowych roku obrotowego wspólnoty mieszkaniowej przychody i koszty z przeniesionego wyniku finansowego roku poprzedniego?

postanawia uznać stanowisko przedstawione w złożonym wniosku za prawidłowe.

Wnioskiem z dnia 16.03.2007r. Administracja Nieruchomościami zwróciła się do Naczelnika Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego, w którym przedstawiła następujący stan faktyczny:

Stan faktyczny:

Administracja Nieruchomościami administruje wspólnotami mieszkaniowymi i w ramach udzielonych pełnomocnictw (umów) dokonuje w imieniu wspólnot mieszkaniowych rozliczeń z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych (w tym sporządza i składa deklaracje podatkowe).

W świetle obowiązujących od 1 stycznia 2007r. uregulowań określonych w art.17 ust.1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz.654 ze zm.), wolne od podatku są dochody m.in. wspólnot mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych brak jest definicji "gospodarka zasobami mieszkaniowymi" jak również określenia przychodów i kosztów dotyczących zasobów mieszkaniowych w sensie ogólnym a także w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych. Definicji takich brak jest także w słowniku języka polskiego czy prawie budowlanym, w którym jest mowa o obiektach (budynki mieszkalne i niemieszkalne) i infrastrukturze towarzyszącej. Przyjmując określenie zasobów mieszkaniowych zgodnie z pismem Ministra Finansów znak: DD-8213-438/WK/06/339/391 z dnia 22.12.2006r., w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych, przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć budynki mieszkalne wraz z infrastrukturą towarzyszącą służącą mieszkańcom (właścicielom lokali). Potwierdzenie tego znajdujemy w orzecznictwie NSA (sygn.SA/Wr152/95) dotyczącego dochodów spółdzielni mieszkaniowej określającego, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć działania mające na celu utrzymanie substancji mieszkaniowej, tj. zarówno pomieszczeń mieszkalnych jak i użytkowych.

Problemem wg pytającej Administracji pozostaje określenie przychodów i kosztów wspólnoty mieszkaniowej podlegających ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ustawa o własności lokali nakazuje właścicielom lokali ponoszenie wydatków na utrzymanie własnego lokalu (stanowiącego odrębną własność - nie stanowiącego własności wspólnoty mieszkaniowej) oraz uczestnictwa w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, określonych w art.14 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz.903 ze zm.). Akt ten również precyzuje w art.12, że właściciele lokali pokrywają wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach a jeżeli pożytki (przychody z najmu części wspólnej, w tym reklam) i inne przychody (np. otrzymane odsetki od należności lub środków na rachunku bankowym) przekroczą wydatki na utrzymanie części wspólnej to dochód przypada właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w części wspólnej.

Właściciele lokali dokonują zaliczkowych wpłat na pokrycie kosztów zarządu oraz rozliczeń świadczeń indywidualnych jak dostawa wody z odprowadzeniem ścieków, wywóz nieczystości, ogrzewanie lokali na podstawie odrębnych ustaw jak prawo energetyczne czy prawo wodne. Zaliczki te wpłacane są w kwocie łącznej tzn. bez odrębnego dowodu wpłaty za tzw. media i koszty zarządu.

W związku z faktem, iż ustawa podatkowa nie określa szczegółowo co należy uznać za przychody i koszty w przypadku wspólnot mieszkaniowych jako jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej, Administracja wskazuje rozporządzenie Ministra Finansów z 15 listopada 2001r. (Dz. U. Nr 137, poz. 1539), w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek niebędących spółkami handlowymi, nie prowadzących działalności gospodarczej, które określało, że nadwyżka przychodów nad kosztami stanowi przychody roku następnego i odpowiednio nadwyżka kosztów nad przychodami stanowi koszty roku następnego.

Obecnie Administracja rozlicza nadwyżkę zaliczkowych wpłat właścicieli lokali oraz pozostałych przychodów nad poniesionymi kosztami:

a) poprzez zmniejszenie należnych zaliczkowych wpłat do wysokości służącej do pokrycia kosztów - wynik finansowy "0" - różnica do zwrócenia właścicielom.

b) poprzez zmniejszenie należnych zaliczkowych wpłat roku następnego - wynik finansowy "0" - różnica stanowi przychody roku następnego.

Zasadę tę stosuje analogicznie w przypadku nadwyżki kosztów nad zaliczkowymi opłatami.

W związku z przedstawionym stanem faktycznym Administracja zadaje pytanie:

Czy prawidłowe jest przyjęcie do celów podatkowych, nie stanowią przychodów i kosztów podatkowych roku obrotowego przychody i koszty z przeniesionego wyniku finansowego roku poprzedniego?

Administracja podała także własne stanowisko w sprawie stwierdzając, iż powyższe jest zgodne z ustawą podatkową jak również z innymi aktami prawnymi obowiązującymi wspólnotę.

Natomiast nie zaliczenie do przychodów i kosztów wspólnoty mieszkaniowej (podatkowych i rachunkowych) rozliczeń z tyt. dostawy mediów do lokali jest zdaniem pytającej Administracji w pełni uzasadnione:

a) na podstawie orzecznictwa sądowego gdyż nie stanowi przysporzenia majątku wspólnoty,

b) ustawa o własności lokali nie uznaje ich jako przychody i koszty (daje możliwość dochodzenia wierzytelności),

c) w stosowanych rozwiązaniach dotyczących podatku od towarów i usług nie stanowi obrotu - nie podlega ustawie.

Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę oraz stan prawny obowiązujący w dacie udzielenia odpowiedzi, postanawia udzielić następującej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Wspólnoty mieszkaniowe stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Podstawowym aktem prawnym regulującym zasady organizacyjne wspólnot mieszkaniowych jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz.903 ze zm.)

Art.29 ust.1a tej ustawy stanowi, iż okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Natomiast z punktu widzenia podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 ze zm.)

W myśl art. 8 ust. 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, rokiem podatkowym z zastrzeżeniem ust. 2, 2a, 3 i 6, jest rok kalendarzowy, chyba że podatnik postanowi inaczej (...).

A na podstawie art. 9 ust. 1 tejże ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy.

W związku z powyższym przychody i koszty z przeniesionego wyniku finansowego poprzedniego roku obrotowego nie stanowią przychodów i kosztów bieżącego roku podatkowego.

Mając powyższe na uwadze Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście uznaje stanowisko podatnika Administracji Nieruchomościami zawarte we wniosku z dnia 16.03.2007r. - za prawidłowe.

Jednocześnie Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście zaznacza, iż wspólnoty mieszkaniowe na mocy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 2 sierpnia 2000r. (Dz.U. Nr 66, poz.794) zmieniającego rozporządzenie - w sprawie szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie prowadzących działalności gospodarczej - z dnia 18 sierpnia 1998r. (Dz.U. z 1998r., Nr 115, poz.748 ze zm.), zostały wykreślone z katalogu jednostek zobowiązanych do prowadzenia ewidencji zgodnie z przepisami tego rozporządzenia.

Powyższe zmiany są konsekwencją zmiany art.29 ust.1 ustawy o własności lokali, wprowadzonej ustawą z dnia 16 marca 2000r. (Dz.U. Nr 29, poz.355).

W świetle powyższego, wspólnoty mieszkaniowe od 1 stycznia 2001r. nie mają obowiązku prowadzenia ksiąg rachunkowych w sposób określony w ustawie o rachunkowości i przepisach w/w rozporządzenia. Nie jest zatem konieczne opieranie się przez wnioskodawcę na regulacjach zawartych w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 15 listopada 2001r., w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie będących spółkami handlowymi, nie prowadzących działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 137, poz. 1539), które to nawet po zmianie z dnia 23 stycznia 2003r., w katalogu jednostek, do których stosuje się przepisy w/w rozporządzenia, nie wymienia wspólnot mieszkaniowych.

Podkreślić należy, iż podana interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Administrację Nieruchomościami we wniosku z dnia 16.03.2007r. i stanu prawnego obowiązującego w dacie udzielenia odpowiedzi.