Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, Wnioskodawca, jako administrator gminnego zasobu lokalowego, wynajmuje lokale mieszkalne i użytkowe. Z najemcami lokali użytkowych podpisywane są umowy najmu oparte na ogólnych zasadach kodeksu cywilnego, w myśl których najemca płaci czynsz najmu oraz w niektórych przypadkach obciążany jest opłatami za dodatkowe świadczenia np. za centralne ogrzewanie czy wodę. Z umowy wynikają również przypadki, w jakich podlega ona rozwiązaniu oraz zapis, że w przypadku wygaśnięcia umowy najmu - do czasu, kiedy były najemca zwróci lokal do dyspozycji Wnioskodawcy - będzie obciążany odszkodowaniem za bezumowne zajmowanie lokalu i korzystanie z innych świadczeń w wysokości dotychczasowych opłat brutto.
Podstawową i najczęstszą przyczyną wypowiedzenia i rozwiązania umowy najmu jest fakt długotrwałego zalegania z opłatami za najem. Wraz z rozwiązaniem umowy najemca wzywany jest do wydania w określonym dniu lokalu. W większości przypadków jednak nie zgłasza się i nie wydaje Wnioskodawcy lokalu. I tu zasadą winno być następne wezwanie do wydania oraz pozew do sądu o eksmisję. W przeważającej części przypadków tak się jednak nie dzieje, bowiem dłużnik zgłasza się i wnosi o odstąpienie od postępowania w sprawie wydania lokalu, deklarując jednocześnie stopniową spłatę zaległości. Stąd decyzją Wnioskodawcy odstępuje się chwilowo od żądania wydania, skupiając się na windykacji należności. Podatnik wskazuje, iż część dłużników realizuje (czasami w bardzo długim okresie czasu) swoje zapewnienia o spłacie, po czym po uregulowaniu wszelkich zaległości zostaje z nimi ponownie podpisana umowa najmu. Część z nich jednak mimo obietnic nie wywiązuje się z zobowiązań windykacyjnych, bądź w pewnym momencie je przerywa, wówczas ponownie podejmowane są próby odzyskania lokalu łącznie z wniesieniem pozwu o eksmisję. Całość jednak takich postępowań trwa bardzo długo, a w tym czasie lokal jest nadal w bezumownym posiadaniu przez byłego najemcę.
Wnioskodawca wskazuje, iż sprawa w większości przypadków dotyczy lokali tzw. „niechodliwych", więc bardziej zależy Wnioskodawcy na zwindykowaniu zaległości i wznowieniu umowy najmu niż na skutecznym, lecz bardzo kosztownym postępowaniu egzekucyjnym prowadzącym do eksmisyjnego odzyskania lokalu, który następnie może długo „oczekiwać" na nowego najemcę.
Począwszy od momentu wejścia w życie nowej ustawy o podatku do towarów i usług z dnia 11.03.2004 roku, Podatnik dokumentuje obciążenia za bezumowne korzystanie z lokali i świadczenia dodatkowe w tych lokalach - we wszystkich przypadkach - fakturą VAT, naliczając podatek należny 22% (tj. tak jak przy najmie). Wnioskodawca traktuje to obciążenie jako usługę w myśl art. 8 ust. l pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Zasadę tę stosuje od momentu wygaśnięcia umowy do dnia zdania nam lokalu, bądź to przywrócenia/wznowienia umowy na najem.
Pismem z dnia 25.04.2007 r. Wnioskodawca uzupełnił stan faktyczny wskazując charakter należności za bezumowne korzystnie z lokalu.
Wraz z rozwiązaniem umowy najmu, najemca ma obowiązek wydać Wnioskodawcy przedmiot najmu. Jeśli ten przedmiot najmu nie zostanie wydany, wówczas były najemca korzysta z rzeczy bez tytułu prawnego. W takiej sytuacji Wnioskodawca może żądać zapłaty za poniesione szkody lub utracone korzyści z tytułu bezprawnego używania rzeczy. Należności za bezumowne korzystnie z lokalu mają charakter odszkodowania za poniesioną przez wynajmującego (Wnioskodawcę) szkodę z tytułu bezumownego korzystania z lokalu. Podstawą prawnego żądania odszkodowania jest przepis art. 471 Kodeksu cywilnego, przewidujący obowiązek dłużnika naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązani i zapisy umowy najmu łączącej wcześniej obie strony. Niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania polega w przedmiotowej sprawie na niewydaniu po zakończeniu trwania umowy najmu lokalu, przez co wynajmujący nie może wynająć lokalu kolejnemu najemcy i uzyskiwać czynsz. Wynajmujący – Podatnik przyjął założenie, iż po odzyskaniu lokalu wynająłby go znowu za cenę równą co najmniej wysokości dotychczasowego czynszu.
Wnioskodawca wskazuje, iż podstawą prawną żądania odszkodowania jest również przepis art. 415 kodeksu cywilnego, przewidujący obowiązek naprawienia szkody w przypadku wyrządzenia jej z winy osoby trzeciej. Przez winę należy rozumieć samowolne zajęcie lokalu uniemożliwiające również wynajęcie go celem uzyskania należnego czynszu.
Wnioskodawca z tytułu administrowania gminnym zasobem lokalowym ponosi określone koszty eksploatacyjne. Czynsz z tytułu najmu lokalu pokrywa koszty eksploatacji lokali użytkowych, koszty administrowania lokalami i w przeważającej większości przynosi dochód wynajmującemu. Najemca oprócz czynszu ponosi opłaty związane z danym lokalem tj. np.: za wodę, energię elektryczną, centralne ogrzewania itp. Opłaty te nie wchodzą w skład czynszu i płacone są wprost do dostawcy mediów na podstawie odrębnie zawartej umowy, bądź też z uwagi na istniejącą instalację uiszczane są wynajmującemu, czyli Wnioskodawcy, który ponosi wówczas z tego tytułu koszty.
Wobec powyższego należne Podatnikowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu winno pokryć poniesione przez wynajmującego koszty, o których mowa wyżej i przynieść dochód jaki uzyskałby przy wynajmie, jak również pokryć ewentualnie koszty wody, centralnego ogrzewania tego lokalu itp.
Według Podatnika, odszkodowanie to zawiera więc w sobie pokrycie szkody jaką wynajmujący ponosi z tytułu kosztów eksploatacji lokalu, opłat za energię elektryczną, wodę itp. oraz utracone korzyści w postaci dochodu, który wynajmujący – Podatnik uzyskałby, gdyby najemca płacił czynsz.
Podatnik stoi na stanowisku, iż odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu będzie w różnych przypadkach traktowane odmiennie w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, i tak:
1) za okres od wygaśnięcia umowy do czasu wydania lokalu - jeśli okres ten nie przekracza 1 miesiąca - odszkodowanie winno być dokumentowane notą obciążeniową i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
2) za okres od wygaśnięcia umowy do czasu złożenia pozwu do sądu o eksmisję z lokalu lub dobrowolnego wydania / lub wznowienia umowy najmu - jeśli okres ten jest dłuższy niż 1 miesiąc, co oznacza, że Wnioskodawca zaczął tolerować zachowanie byłego najemcy, powstrzymując się od żądania skutecznego wydania lokalu - tocząc w tym czasie rozmowy i działania windykacyjne zmierzające do odzyskania długów, z obietnicą ewentualnego wznowienia umowy po tym fakcie - odszkodowanie w tym wypadku podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i winno być dokumentowane fakturą VAT,
3) w przypadku samowolnego zajęcia lokalu - nie poprzedzonego wcześniej żadną umową:
a) gdy bezwzględnie i bez zbędnej zwłoki podjęte zostaną działania mające na celu odzyskanie lokalu - odszkodowanie winno być dokumentowane notą obciążeniową i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
b) w sytuacji, gdy Wnioskodawca toleruje powyższą sytuację mimo, że nie doprowadza z różnych względów do zawarcia umowy najmu - odszkodowanie winno podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i być dokumentowane fakturą VAT,
4) w przypadku przyzwolenia i zgody na użytkowanie lokalu, kiedy z różnych przyczyn niezależnych od Podatnika - niemożliwe jest zawarcie umowy najmu - odszkodowanie winno również podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i być dokumentowane fakturą VAT.
Wnioskodawca wyjaśnia ponadto, iż przedstawione przez niego pytanie dotyczy odszkodowań już na etapie ich naliczania tj. wystawienia dokumentu obciążeniowego, nie zaś dopiero na etapie uzyskanej zapłaty.
W ocenie Naczelnika Dolnośląskiego Urzędu Skarbowego we Wrocławiu przedstawione przez Podatnika stanowisko w sprawie, jest nieprawidłowe.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:
1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2) eksport towarów;
3) import towarów;
4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.
Tut. Organ podatkowy wskazuje, iż oceniając stanowisko Podatnika przyjął wskazany przez niego charakter należności za bezumowne zajmowanie lokalu jako odszkodowanie za wyrządzoną Wnioskodawcy szkodę za bezumowne zajmowanie lokalu oraz szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Prawidłowość przedstawionego przez Wnioskodawcę charakteru tych należności nie jest zatem weryfikowana niniejszym postanowieniem, lecz stanowi element stanu faktycznego w oparciu, o który dana sprawa jest rozstrzygana.
Uwzględniając powyższe, Naczelnik Dolnośląskiego Urzędu Skarbowego we Wrocławiu stwierdza, iż sposób postępowania Podatnika odnośnie opodatkowania podatkiem od towarów i usług odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu jest nieprawidłowy. Tut. Organ podatkowy przyjmując za Podatnikiem, iż należności za bezumowne korzystanie z lokalu stanowią odszkodowanie za wyrządzoną szkodzę oraz utracone korzyści, stwierdza, że w powyższym stanie faktycznym nie dojdzie do wykonania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie nie jest żadną z czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów usług, który określa przedmiot opodatkowania. Odszkodowania nie można traktować ani jako dostawy towarów, ani też jako świadczenie usług. Dlatego też uzyskanie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu sporządzenia wniosku.