P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14 a § 4 w związku z art. 14 a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku Spółki w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie podatnika w przedmiocie podatku dochodowego od osób prawnych Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie

postanawia

uznać stanowisko Spółki za prawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Spółka w ramach działalności developerskiej buduje mieszkania na sprzedaż. Po wzniesieniu budynku i zakończeniu budowy mieszkań następuje przekazanie kluczy przyszłym właścicielom, natomiast w późniejszym terminie będą podpisywane umowy w formie aktów notarialnych. Przed przeniesieniem aktem notarialnym prawa własności nieruchomości Spółka wystawia faktury VAT potwierdzające wpłacone zaliczki zgodnie z umową przedwstępną dotyczącą sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na tle powyższego stanu faktycznego Spółka zwraca się z prośbą o udzielenie odpowiedzi na następujące pytanie:

Czy za moment sprzedaży mieszkań uważa się datę przekazania - odbioru potwierdzoną protokołem akceptowanym przez sprzedawcę i nabywcę czy zawarcie umowy w formie aktu notarialnego przenoszące własności na nabywcę w terminie późniejszym?

Zdaniem Spółki za moment sprzedaży mieszkań uważa się zawarcie umowy w formie aktu notarialnego przenoszące prawo własności na nabywcę w terminie późniejszym.

Za przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, zdaniem Spółki, uważa się przychód uzyskany ze sprzedaży lokali mieszkalnych w momencie przeniesienia własności aktem notarialnym na nabywcę lokalu.

Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie, po zapoznaniu się z przedstawiony we wniosku stanem faktycznym, uznając stanowisko Spółki za prawidłowe, informuje co następuje:

Przychodem są wszelkie przysporzenie majątkowe o charakterze trwałym, bezzwrotnym i definitywnym, których rzeczywiste otrzymywanie powoduje obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54 poz. 654 z zm.) – dalej updop – precyzyjnie określają sposób ustalenia momentu powstania przychodu. Na podstawie art. 12 ust. 3 updop za przychody związane z działalnością gospodarczą i z działami specjalnymi produkcji rolnej, osiągnięte w roku podatkowym, uważa się także należne przychody, choćby nie zostały jeszcze faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. Datę powstania przychodu określa art. 12 ust. 3a updop – i tak za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 3, uważa się, z zastrzeżeniem ust. 3c-3e, dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień: 1) wystawienia faktury albo 2) uregulowania należności.

Natomiast na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 updop do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostana wykonane w następnych okresach sprawozdawczych. Zasadę wyrażoną w tym przepisie należy odczytywać w ścisłym związku z normami art. 12 ust. 3 i ust. 3a updop. Przepis powyższy wyraża zasadę, że momentem istotnym dla ustalenia przychodu jest wykonanie świadczenia.

Moment wykonania świadczenia określają przepisy ogólnego prawa zobowiązań Kodeksu cywilnego, przepisy regulujące umowy, z których wynika zobowiązanie do świadczenia oraz postanowienia umowy zawartej pomiędzy stronami. W poszczególnych wypadkach należy analizować postanowienia umów dotyczące momentu, który strony uważają za wykonanie usługi. Analiza powinna zmierzać do odpowiedzi na pytanie, czy dana zapłata ma charakter zaliczkowy, czy jest rezultatem wykonania określonej i zamkniętej części świadczenia. W budownictwie, przy sprzedaży usług budowlanych generalnie za datę powstania przychodu należnego uznaje się dzień wystawienia faktury, nie później jednak niż wykonano usługę budowlaną. Jeżeli z umowy wynika, iż zapłata będzie uiszczana po zakończeniu kolejnych etapów robót budowlanych, wówczas przychody będą powstawały w terminie wykonania danego etapu tych robót.

W praktyce najczęściej tego rodzaju kwalifikacja wystąpi gdy wartość robót wykonanych i odbieranych przez zamawiającego określają protokoły odbioru, których ustalenia potwierdzone są przez sprzedającego i kupującego i stanowią podstawę do wystawienia faktury VAT za sprzedane dotychczas roboty. Rozliczenie wykonawcy za przedmiot części umowy następuje na podstawie faktur wystawianych za wykonane faktycznie elementy robót, zgodnie z harmonogramem realizacji finansowania i będą to przychody z tytułu wykonania usług w świetle art. 12 ust. 3a updop.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Spółka w ramach działalności developerskiej buduje i sprzedaje mieszkania. Po wzniesieniu budynku i zakończeniu budowy mieszkań następuje przekazanie kluczy przyszłym właścicielom, natomiast w późniejszym terminie będą podpisywane umowy w formie aktów notarialnych. Spółka wystawia przed przeniesieniem aktem notarialnym prawa własności nieruchomości faktury VAT potwierdzające wpłacone zaliczki zgodnie z umową przedwstępną dotyczącą sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Jeżeli wystawiana przed przeniesieniem aktem notarialnym prawa własności nieruchomości faktura odnosi sie do realizacji usługi, która będzie miała miejsce w przyszłości, to należność wynikająca z takiej faktury może być uznana za zaliczkę. Wpłatę można uznać za zaliczkę gdy umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego między stronami zawiera stosowne postanowienia. W takim przypadku data wystawienia faktury nie jest datą powstania przychodu. Dokumentowanie wpłaconych zaliczek oraz wystwionych na mocy umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego faktur powinno być prowadzone w sposób niebudzący jakichkolwiek wątpliwości.

Przy określaniu daty powstania przychodów decydujące znaczenie ma wydanie rzeczy, zbycie prawa majątkowego lub wykonanie usługi albo częściowe wykonanie usługi. Te okoliczności w pierwszej kolejności decydują o dacie powstania przychodów. Jeżeli jednak przed tymi zdarzeniami będzie wystawiona faktura dotycząca sprzedaży nieruchomości albo zostanie uregulowana należność za sprzedaż nieruchomości, wówczas w dacie tych wcześniejszych okoliczności powstanie przychód należny – zgodnie z art. 12 ust. 3a updop.

W świetle powyższych regulacji datą powstania przychodu w odniesieniu do zbycia prawa majątkowego jest dzień, w którym zbyto prawo majątkowe na podstawie podpisanej przez strony umowy przenoszącej własności nieruchomości zawartej w akcie notarialnego. Wówczas przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wielkość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna – sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

Sam fakt przekazania przyszłemu nabywcy lokalu na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości, a tym samym powstania obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.

Biorąc powyższe pod uwagę Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego postanowił jak w sentencji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania postanowienia i jest aktualna do czasu zmiany stanu prawnego i faktycznego przedstawionego przez pytającego. Zmiana poszczególnych elementów stanu faktycznego może mieć wpływ na zmianę zakresu praw i obowiązków Podatnika.

Zgodnie z treścią art. 14 b § 1 – 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla Podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia w drodze decyzji w trybie określonym w art. 14 b § 5 w/w ustawy.

Na podstawie art. 14 a § 4 Ordynacji podatkowej, na niniejsze postanowienie przysługuje Stronie zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem tutejszego organu podatkowego w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia.