Na podstawie art. 14a § 1, § 3, § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa ( tekst jednolity Dz. U. z 2005 roku Nr 8, poz.60 ze zm. ) w związku z art. 2 pkt 22,art.5 ust. 1 pkt 1, ust. 2, art. 7, art. 8 ust. 1, art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.Nr 54 poz. 535 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku o pisemną interpretację co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego , w sprawie opodatkowania i dokumentowania zapłaty otrzymanej od najemcy po rozwiązaniu umowy najmu

Naczelnik Drugiego Wielkopolskiego Urzędu Skarbowego w Kaliszu

stwierdza, że stanowisko przedstawione przezWnioskodawcęw w/w wniosku jest prawidłowe

W złożonym wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny :

Wnioskodawca zarządza zasobem lokalowym Miasta Kalisza. W ramach swojej działalności dokonuje wynajmu lokali użytkowych. W wielu wypadkach najemca po rozwiązaniu umowy najmu nadal prowadzi działalność w lokalu bez zgody Wnioskodawcy. W związku z powyższym zgodnie z Zarządzeniem Prezydenta Miasta Kalisza obciążany jest odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 300% czynszu. W momencie rozwiązania umowy najmu Wnioskodawca zaprzestaje wystawiania faktur i naliczania podatku VAT, wystawia natomiast noty, w których obciąża najemcę odszkodowaniem w określonej w umowie wysokości. Odszkodowanie zawarte w nocie traktuje się jako zwolnione z podatku VAT.

Wnioskodawca pyta, czy postępuje słusznie i zgodnie z przepisami prawa, zaprzestając wystawiania faktur i naliczania podatku VAT w momencie rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego ?

Zdaniem Wnioskodawcy po zakończeniu umowy najmu najemca, bez zgody właściciela korzysta z jego lokalu, a umowa najmu przewidując taką sytuację nakłada na najemcę kary umowne za bezumowne korzystanie z lokalu – zapłata kary umownej nie powoduje, że strony zawarły nowy kontrakt. Kara umowna nie jest zapłatą za korzystanie, tylko karą za nieopuszczenie lokalu w terminie i nie ma żadnego związku ze świadczeniem usługi przez wynajmującego. Umowa po upływie terminu rozwiązała się, właściciel żąda oddania rzeczy (opuszczenia lokalu). Trudno taki stan faktyczny ocenić jako umowę stron i „chęć przyjmowania zapłaty”. W takiej sytuacji Wnioskodawca nie wystawia faktur a jedynie noty obciążeniowe w wysokości określonej umową. Wynajmujący, jeżeli rozwiązał umowę najmu w określonym dniu, od tego dnia nie ma prawa wystawiać faktury VAT z tytułu najmu. Dokumentowanie tej czynności fakturami VAT oznaczałoby, że w dalszym ciągu ma miejsce świadczenie usługi.

Po rozwiązaniu umowy najmu podatnik nie jest już wynajmującym w świetle ustawy o podatku od towarów i usług, a czynność dokonywana przez podatnika nie podlega przepisom tej ustawy, co uniemożliwia dokumentowanie jej fakturą VAT.

Najemcy korzystający bezprawnie z lokali użytkowych, wynajmowanych uprzednio przez Wnioskodawcę obciążani są odszkodowaniami z tytułu niemożności pobierania pożytków z ich najmu, na podstawie art. 415 i 225 KC. Czynność otrzymania odszkodowania nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług ponieważ nie mieści się w katalogu czynności opodatkowanych wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Kwoty otrzymane z tego tytułu nie są również obrotem zdefiniowanym w art. 29 ust. 1 tej ustawy stanowiącym, że obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Wnioskodawca stoi zatem na stanowisku, że postępuje prawidłowo zaprzestając wystawiania faktur i naliczania podatku VAT w momencie rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego.

Analiza przepisów prawa podatkowego w przedmiotowym zakresie wskazuje, że :

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.Nr 54 poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również :

1)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej,

2)zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji,

3)świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

W myśl art. 5 ust. 2 ustawy czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

Powyższe oznacza, iż istotny jest przede wszystkim faktyczny przebieg danej czynności i osiągnięty rezultat, zgodny z zamiarem umawiających się stron. Aby uznać daną czynność za opodatkowaną, pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy, oznaczający, że jeden podmiot w zamian za wynagrodzenie, zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia. Nie podlegają opodatkowaniu czynności, które następują wbrew woli świadczeniodawcy, poza przypadkami wyraźnie w ustawie wskazanymi.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż po rozwiązaniu umowy najmu wynajmujący nadal użytkuje lokal i prowadzi w nim działalność gospodarczą. Umowa zawarta między stronami, przewidując taką sytuację, nakłada na wynajmującego karę za bezumowne korzystanie z lokalu.

Bezumowne korzystanie z cudzej własności regulują przepisy art. 224, 225 oraz art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) W warunkach określonych w art. 224 i 225 k.c. właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy. W sytuacji rozwiązania umowy ustaje łączący strony stosunek najmu, co powoduje po stronie wynajmującego oddanie przedmiotu najmu. Do chwili wydania tegoż przedmiotu dochodzi do bezumownego korzystania z rzeczy. W tym przypadku zapłata określonej kwoty pieniężnej wiąże się z prawem żądania naprawienia wynikłej dla właściciela rzeczy szkody z tytułu bezumownego używania rzeczy. Żądanie wynagrodzenia (roszczenie pieniężne) stanowi w istocie odszkodowanie. Przepisy prawa przyznają właścicielowi prawo do roszczenia, które obejmuje kompensatę utraconych korzyści jakie właściciel by uzyskał, gdyby rzecz oddał w najem. Utratą korzyści jest w szczególności szkoda polegająca na nie uzyskaniu pożytków cywilnych które rzecz przynosi.

Istotne jest zatem, czy nie doszło do milczącej (dorozumianej) zgody wynajmującego na dalsze korzystanie z przedmiotu najmu, bowiem w przypadku milczącego przedłużenia umowy najmu można mówić o świadczeniu usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Brak zgody na kontynuowanie najmu lokalu oznacza, że podjęto wszelkie prawem przewidziane kroki zmierzające do zwolnienia lokalu przez dotychczasowego najemcę. Wynagrodzenie otrzymane przez właściciela nie ma w takim przypadku charakteru opłaty, lecz jest odszkodowaniem, które nie jest żadną z czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy (określającym przedmiot opodatkowania), zatem nie może być traktowane jako dostawa towarów, bądź świadczenie usług.

Jeżeli zatem w ocenie Wnioskodawcy, na gruncie prawa cywilnego otrzymane świadczenia są odszkodowaniem, to nie podlegają one opodatkowaniu.

Kwoty otrzymane z tytułu odszkodowania nie stanowią obrotu zdefiniowanego w art. 29 ust. 1 ustawy, w myśl którego obrotem jest kwota należna ze sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy rozumie się odpłatną dostawę towarów i usług, odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Uzyskane odszkodowanie nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, co uniemożliwia dokumentowanie go fakturą VAT w oparciu o powołane wyżej przepisy.

Dla potwierdzenia otrzymania odszkodowania należy wystawić notę księgową, dokumentującą czynności niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym należało stwierdzić jak w sentencji postanowienia.

Podkreśla się, że niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.