P O S T A N O W I E N I E

Działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 oraz art. 217 ustawy z dnia 29.08.1997r. - Ordynacja podatkowa ( t.j. Dz. U. z 2005r., nr 8, poz. 60 z późn.zm.), art. 10 ust. 1 pkt 8 , art. 19 ust. 1, art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a/ oraz art. 28 ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. , nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2007r. w związku z wnioskiem z dnia 19.10.2006r. , uzupełnionym w dniu 19.11.2007r. ( data wpływu do tut. Organu – 24.11.2006r.) w sprawie opodatkowania podatkiem dochodowym przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości , Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszkowie w zakresie podatku dochodowego nie potwierdza stanowiska podatnika i uznaje je za nieprawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

Stan faktyczny sprawy przedstawiony przez wnioskodawcę:

W 1999r. na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży , zawartej w formie aktu notarialnego wnioskodawcy nabyli lokal mieszkalny. Całą cenę zapłacili właścicielowi lokalu przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Właściciel lokalu udzielił wnioskodawcom pełnomocnictwa do zawarcia w jego imieniu umowy sprzedaży, której dokonano w 2002r. W 2006r. wnioskodawcy sprzedali lokal.Czy przychód ze sprzedaży lokalu podlega 10% zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu?

Stanowisko w sprawie:

Zdaniem wnioskodawców , przychód ze sprzedaży lokalu nie podlega zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu, ponieważ całą kwotę sprzedaży zapłacili przed podpisaniem właściwego aktu notarialnego.

Ocena prawna stanowiska:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.a ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01.01.2007r. ( t. j. Dz. U. z 2000r. nr 14, poz 176 z późn. zm.) sprzedaż nieruchomości lub ich części , jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie jest źródłem przychodu i na podstawie art. 28 ust 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega opodatkowaniu zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym płatnym w terminie 14 dni od dnia sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Podstawę opodatkowania stanowi wartość wyrażona w cenie sprzedaży , pomniejszona o koszty sprzedaży ( art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym). W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację PIT-23.

Jeżeli w tym samym terminie podatnik złoży oświadczenie, że uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe, to zgodnie z art. 28 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym podatek ulega zawieszeniu na okres dwóch lat od dnia sprzedaży. Wydatki na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a/ ustawy o podatku dochodowym dotyczą:

1. nabycia na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

2.nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

3.nabycia gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

4.budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, remontu lub modernizacji własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

5.spłaty kredytu lub pożyczki , a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele wymienione w pkt 1-4 w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, w tym na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Poniesienie wydatku na jeden z powyższych celów nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży powoduje zwolnienie przychodu ze sprzedaży od podatku dochodowego. Z kolei nie spełnienie powyższego warunku powoduje obowiązek zapłacenia podatku wraz z odsetkami, liczonymi od dnia sprzedaży zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sama umowa przedwstępna zawarta przed właściwą umową sprzedaży nie daje podstaw do zastosowania ulgi podatkowej w postaci zwolnienia od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego. Umowa ta nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony jedynie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Ustawa z dnia 23.04.1964r. - Kodeks Cywilny ( Dz. U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.) w art. 155§1 jako umowy zobowiązujące do przeniesienia własności rzeczy wskazuje : umowę sprzedaży, zamiany, darowizny i in. Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zastosowanie mają umowy sprzedaży i zamiany . I tylko o takich formach nabycia mowa jest w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy i w stosunku do takich umów ma zastosowanie termin pięcioletni , liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W przedmiotowym stanie faktycznym zawarcie umowy sprzedaży, w wyniku której wnioskodawcy faktycznie nabyli na własność lokal mieszkalny nastąpiło w 2002r. Sprzedaż w 2006r. wobec niespełnienia warunku upływu pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Dopiero sprzedaż lokalu po 01.01.08r. spowodowałaby uzyskanie przychodu ze sprzedaży korzystającego ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Wobec powyższego , Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszkowie nie zgadza się ze stanowiskiem wnioskodawcy w zakresie braku obowiązku podatkowego w sytuacji przedstawionej we wniosku.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z przepisem art. 14b § 1 i 2 Ordynacji podatkowej interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej – do czasu jej zmiany lub uchylenia.