INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 28 kwietnia 2008 r. (data wpływu – 30 kwietnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 kwietnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni zakupiła mieszkanie 8 czerwca 2005 r. za cenę 68 000 zł. Na nabycie ww. lokalu udzielono jej w banku kredytu hipotecznego w wysokości 40 000 zł. Zainteresowana dodaje, iż w związku z trudną sytuacją finansową i rodzinną nie wprowadziła się do tego mieszkania i zmuszona była je sprzedać. Ponieważ miała kredyt i mieszkanie było obciążone hipoteką nie mogła dokonać jego sprzedaży. W końcu znalazła nabywcę, który zapłacił przedpłatę przed zawarciem umowy notarialnej. Z otrzymanej przedpłaty oraz pieniędzy pożyczonych od brata Wnioskodawczyni spłaciła kredyt hipoteczny. Ww. mieszkanie sprzedała 03.03.2006 r. za cenę 73 000 zł. Ponadto Wnioskodawczyni wyjaśnia, że była zobowiązana uregulować opłaty związane z zaległościami ciążącymi na byłych lokatorach mieszkania wobec zakładu energetycznego, spółdzielni mieszkaniowej oraz, że poniosła wiele kosztów remontowych dotyczących tego lokalu.

Dodatkowo informuje, że po sprzedaży mieszkania oddała pożyczone pieniądze i do rozliczenia pozostała jej kwota 33 000 zł wynikająca z pomniejszenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu o kwotę spłaconego kredytu hipotecznego.

Ponadto Zainteresowana oświadczyła, że nie prowadzi handlu mieszkaniami.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni obowiązana jest do zapłaty zryczałtowanego 10% podatku dochodowego od osób fizycznych od kwoty 33 000 zł stanowiącej różnicę między przychodem uzyskanym ze sprzedaży lokalu mieszkalnego a kwotą kredytu zaciągniętego na jego zakup...

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna rozliczyć się z urzędem skarbowym od kwoty pomniejszonej o kredyt, czyli powinna uiścić zryczałtowany 10% podatek dochodowy od kwoty 33 000 zł, ponieważ tyle pieniędzy otrzymała ze sprzedaży mieszkania.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

Z dniem 1 stycznia 2007 r. uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl przepisu art. 28 ust. 2 i 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Natomiast stosownie do treści art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zryczałtowany 10% podatek dochodowy od osób fizycznych jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z przytoczonego powyżej przepisu wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia tej pożyczki (kredytu). Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy. Bez znaczenia w tym przypadku jest natomiast data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i której nieruchomości lub prawa majątkowego ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit e) ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 a), a także na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w tym przepisie związane ze zbytą nieruchomością.

Jednocześnie tut. organ podkreśla, iż zgodnie z art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.), przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ww. ustawy.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni jeszcze przed datą zbycia przedmiotowego mieszkania, w całości spłaciła kredyt zaciągnięty na jego zakup, ze środków:

• otrzymanych tytułem przedpłaty za zbycie mieszkania,

• pożyczonych od brata.
  
  

Otrzymaną przedpłatę (do jej wysokości) można wydatkować na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe jeszcze przed dniem podpisania umowy sprzedaży i skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tut. organ jednocześnie informuje, iż przy interpretacji przepisów dotyczących zwolnień podatkowych stosuje się wykładnię literalną, która ma pierwszeństwo przed wykładnią celowościową, co oznacza, że katalog zwolnień przedmiotowych zawarty w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest katalogiem zamkniętym a przepisy dotyczące jego zakresu winny być interpretowane ściśle, nierozszerzająco.

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania może być pomniejszony wyłącznie o kwotę kredytu bankowego spłaconego pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży tego mieszkania. Pozostała część kredytu została bowiem spłacona ze środków uzyskanych w drodze pożyczki, a nie z odpłatnego zbycia mieszkania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.