INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 29.09.2008 r. (data wpływu 1.10.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1.10.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 28.10.2004 r. wraz z żoną wykupił od Agencji Mieszkaniowej samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ustawy z 1994 r. o własności lokali położony w X. Lokal ten w dniu 14. 12.2006 r. sprzedał wraz z żoną osobie fizycznej. Sprzedaż nastąpiła więc przed upływem pięciu lat od dnia nabycia. Zgodnie z art. 26 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu z 2006 r. Wnioskodawca złożył w terminie 14 dni oświadczenie, że w ciągu 2 lat środki uzyskane ze sprzedaży lokalu przeznaczy na cele mieszkaniowe. W dniu 18.12.2006 r. za środki uzyskane ze sprzedaży poprzedniego lokalu zakupił wraz z żoną za kwotę 50.000 zł. udział w Towarzystwie Budownictwa Społecznego w Y sp. z o.o. i jednocześnie zawarł z tym Towarzystwem umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego w Y ul. Z.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy zakup udziału w Towarzystwie Budownictwa Społecznego w Y sp. z o.o. z jednoczesnym zawarciem umowy najmu lokalu mieszkalnego uprawnia do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat, o którym to zwolnieniu mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2006 r....

Zdaniem Wnioskodawcy przeznaczenie środków pochodzących ze sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego położonego na terenie Rzeczpospolitej Polskiej sprzedanego przed upływem pięciu lat od dnia jego nabycia na zakup przed upływem 2 lat udziału w Towarzystwie Budownictwa Społecznego sp. z o.o. z jednoczesnym zawarciem umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego również na terenie Rzeczpospolitej Polskiej uprawnia do zwolnienia przychodów z tego tytułu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit, a) ustawy dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 26 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lata licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwlokę pobieranych od zaległości.
   
   

Z powyższego wynika, że złożenie oświadczenia w ustawowym terminie o zamiarze przeznaczenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży na cele powodujące zwolnienie od podatku ma znaczenie, iż wyłącza możliwość wydania przez organ podatkowy decyzji określającej wysokość zobowiązania podatkowego podatnika, który takie oświadczenie złożył. Wyłączenie to istnieje w okresie, w którym podatnik ma prawo wydać uzyskany przychód na cele preferowane zwolnieniem podatkowym.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszt odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną opłatę skarbową opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej. Kosztów nie stanowią natomiast wydatki na nabycie zbywanej nieruchomości.

Stosownie do art. 28 ust. 2a) zasada o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W świetle z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust,1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2 lit. a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
3. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 14.12.2006 r. dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego. Nabycie powyższej nieruchomości nastąpiło w dniu 28.10.2004 r.

Zatem odpłatne zbycie przedmiotowej nieruchomości dokonane zostało przed upływem 5 lat od daty jego nabycia i winno być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto Strona złożyła w Urzędzie Skarbowym oświadczenie o zamiarze wydatkowania uzyskanego przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nabycie prawa do lokalu mieszkalnego będącego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie może być zakwalifikowane jako wydatki określone przepisami art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy i w efekcie nie może być utożsamiane ze skutkami podatkowymi wynikającej z takiego nabycia.

Stosownie bowiem do postanowień zawartych w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.) przedmiotem działania Towarzystwa Budownictwa Społecznego, jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Mieszkania te są własnością Spółki a najemcy jedynie płacą czynsz, jednocześnie spłacając kredyt zaciągnięty przez Spółkę na ich budowę. Nawet po spłaceniu kredytu zaciągniętego przez Towarzystwo na budowę mieszkania nie można go sprzedać, podarować ani wykupić na własność.

Zgodnie z art. 29a ww. ustawy osoba fizyczna może zawrzeć z Towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W przypadku zakończenia najmu i opuszczenia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi.

Z powyższego wynika więc, że Towarzystwo Budownictwa Społecznego nie może dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej a nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego podatnik nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania na zasadach najmu z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Osoba decydując się na zawarcie umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego budowanego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego jest jedynie najemcą przedmiotowego lokalu a nigdy nie jest jego właścicielem. Oznacza to, iż partycypacja stanowi jedynie udział w kosztach budowy, a nie stanowi natomiast udziału we własności lokalu.

A zatem wydatkowanie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na finansowanie budowy lokalu mieszkalnego, do którego będzie przysługiwało stronie tylko prawo najmu, nie spełnia przesłanek, o których mowa w powołanym przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, zajęte przez Wnioskodawcę stanowisko w zaprezentowanym stanie faktycznym jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.