INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 28.05.2009 r. (data wpływu 29.05.2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych:

• w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego na nabycie budynku mieszkalnego oraz jego remont wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego – jest prawidłowe,

• w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przeznaczonego na nabycie całego gospodarstwa rolnego – jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 29.05.2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 08 czerwca 2007 r. Wnioskodawczyni zawarła wstępną umowę sprzedaży na zbycie niezabudowanej działki nr 49/3 o powierzchni 2036 m², położonej w M. przy ul. Działkę 49/3 nabyła wraz z mężem aktem notarialnym w dniu 06 czerwca 2002 r., z numerem Rep.

W dniu 04 lipca 2007 r. dokonała wraz z mężem umowy przeniesienia własności w/w działki – Re., za kwotę 570.000,00 zł.

W dniu 18 maja 2007 r. zawarli wstępną umowę sprzedaży na zakup zabudowanego gospodarstwa rolnego za kwotę 440.000,00 zł. W dniu 18 maja 2007 r. została wpłacona kwota 40.000,00 zł.

W dniu 19 lipca 2007 r. umową przenoszącą własność Rep. A nr dokonali nabycia wyżej wymienionego gospodarstwa z budynkami mieszkalnymi do remontu we wsi B.

Przy sprzedaży działki w M. otrzymali zaliczkę w kwocie 320.000,00 zł.

Przy wstępnej umowie nabycia gospodarstwa zapłacili kwotę 40.000,00 zł.

Gospodarstwo rolne składa się z działek: nr 380 o obszarze – 1ha, nr 413 o obszarze 0,57 ha, nr 415 o obszarze 0,22 ha, nr 414 o obszarze 0,23 ha, nr 376 o obszarze 2,37 ha, nr 378 o obszarze 0,93 ha.

Na remont budynku mieszkalnego wydali kwotę ponad 100.000,00 zł, którą są w stanie udokumentować odpowiednimi fakturami.

W dniu 18 lipca 2007 r. złożyła z mężem oświadczenie, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży działki w M. zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Zakup gospodarstwa z budynkami uznali jako wydatek na cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy zakup zabudowanego gospodarstwa składającego się z budynku mieszkalnego do remontu stanowi wydatek na cel mieszkaniowy...

Zdaniem Wnioskodawcy, został spełniony warunek wynikający z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakup i remont budynku mieszkalnego znajdującego się nabytej nieruchomości spełnia warunek wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe. Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w M. zostały wydane na zakup siedliska w B. oraz na remont budynków mieszkalnych. Jest jedyne miejsce zamieszkania Wnioskodawczyni, gdzie również zainwestowane są wszystkie oszczędności.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31.12.2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01.01.2007 r.

Zgodnie z brzmieniem art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba, że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

1. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
4. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
5. na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
   
   

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej samej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z ust. 2a przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

W przypadku nie wydatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) wówczas, stosownie do treści art. 28 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, iż w dniu 04.07.2007 r. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży niezabudowanej działki, nabytej w dniu 06.06.2002 r. Sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu. W związku ze sprzedażą przedmiotowego lokalu Wnioskodawczyni wraz z mężem w dniu 18.07.2007 r. złożyła w Urzędzie Skarbowym oświadczenie, iż przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na cele mieszkaniowe. W dniu 19.07.2007 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyła gospodarstwo rolne stanowiące zabudowaną nieruchomość. Na nieruchomości posadowiony był budynek mieszkalny związany z przedmiotowym gruntem.

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie gospodarstwa rolnego na jej gruncie jest rozumiane zgodnie z definicją zawartą w art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, a ta obejmuje jedynie grunty, bez ich części składowych, co uprawnia do stwierdzenia, że Wnioskodawca zakupił gospodarstwo rolne oraz budynek mieszkalny.

Do podobnych wniosków prowadzi uwzględnienie definicji gospodarstwa rolnego zawartej w art. 55#179; Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami i obowiązkami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Budynek mieszkalny jest w nim traktowany jako część składowa gospodarstwa rolnego. Budynek mieszkalny nie traci swojego charakteru z uwagi na to, że położony jest na terenie gospodarstwa rolnego.

Z literalnego brzmienia cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że wyliczenie zawartych w nim tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot uzyskanego przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, ma charakter wyczerpujący (enumeratywny), a nie przykładowy.

Zgodnie z utrwalonym już poglądem, przepisy dotyczące wszelkiego rodzaju ulg i zwolnień podatkowych jako odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania powinny być interpretowane ściśle, z wyłączeniem wykładni rozszerzającej. Powyższe rozważania uzasadniają więc, że nabycie przez Wnioskodawcę gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi budynek mieszkalny, nie powoduje zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym kwot wydatkowanych na ten cel, a stanowiących uprzednio uzyskany przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia istotne jest, aby nabyty budynek był budynkiem mieszkalnym. O statusie budynku mieszkalnego decyduje jego przeznaczenia dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wyłącza okoliczności, że budynek mieszkalny może stanowić części gospodarstwa rolnego. Wobec czego nie ma przeszkód do ustalenia ceny nabycia samego budynku mieszkalnego, mimo że w akcie notarialnym może być podana cena całego gospodarstwa. Ustalona wartość budynku mieszkalnego będzie stanowić podstawę do zwolnienia od zryczałtowanego podatku dochodowego przychodu uzyskanego ze sprzedaży w 2007 r.

Także przychód uzyskany ze sprzedaży działki przeznaczony na remont budynku mieszkalnego, jako wymieniony w art. 21 ust. 1 pkt 23 lit a) ustawy Podatkowej korzysta ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony przez Wnioskodawczynię stan faktyczny oraz wskazane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, iż:

• przychód ze sprzedaży niezabudowanej działki, wydatkowany w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na nabycie budynku mieszkalnego położonego na nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego oraz na remont tego budynku, korzysta ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

• nabycie przez Wnioskodawcę gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi budynek mieszkalny, nie powoduje zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym kwot wydatkowanych na ten cel, a stanowiących uprzednio uzyskany przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości.
  
  

Jednakże podkreślić należy, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Końcowo, należy dodać, iż dokumenty dołączone do wniosku nie podlegały analizie i weryfikacji w ramach wydanej interpretacji. Tym samym, jeżeli przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.