INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 10 marca 2009 r. (data wpływu 20 marca 2009 r.), uzupełnionym w dniu 12 czerwca 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu zbycia nieruchomości.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, pismem z dnia 29 maja 2009 r. nr ILPB2/415-277/09-2/WM, na podstawie art. 169 § 1 ww. ustawy, wezwano Wnioskodawczynię do usunięcia braków w terminie 7 dni pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 29 maja 2009 r. (skutecznie doręczono 03 czerwca 2009 r.), zaś w dniu 12 czerwca 2009 r. Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek (data nadania 08 czerwca 2009 r.).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 09 stycznia 2008 r. Wnioskodawczyni dokonała w drodze aktu notarialnego odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr xx/y wraz z prawem do korzystania na zasadzie wyłączności z lokalu znajdującego się w budynku wielomieszkaniowym wybudowanym na tej działce gruntu za kwotę 144 000 zł. Ww. zbycia Zainteresowana dokonała wraz z małżonkiem, stąd 50% podział kwoty widniejącej w akcie notarialnym. Wcześniejszego nabycia w/w nieruchomości Wnioskodawczyni dokonała w dniu 10 listopada 2005 r.

Zgodnie z ustawowym terminem złożyła deklarację o osiągniętych przychodach ze zbycia nieruchomości i oświadczenie złoży oświadczenie, że ww. przychód wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uzyskanej kwoty przychodu, kwota 145 427,12 zł przeznaczona została na spłatę zadłużenia – zobowiązania wobec spółki j. „XY”, która zamknęła budowę inwestycji mieszkaniowej i administruje budynkiem mieszkalnym. Spółka ta ustaliła w/w kwotę jako należność z tytułu zaległych nakładów poniesionych na inwestycję wspólną (zgodnie z umową przedwstępną, dotyczącą lokalu 32 i dopłatami na wykończenie infrastruktury). Zgodnie ze stanem faktycznym, do wydatkowania na cele mieszkaniowe w przeciągu 2 lat od dnia sprzedaży pozostała Wnioskodawczyni kwota przychodu pomniejszona o kwotę spłaty zadłużenia wobec spółki – inwestora „XY”.

W celu wyjaśnienia, co Zainteresowana rozumie pod pojęciem spłaty zadłużenia – zobowiązania wobec spółki: „XY” Wnioskodawczyni przedstawia następujące informacje.

Na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawczyni nabyła udział w zabudowanej nieruchomości wraz z prawem majątkowym do nakładów poczynionych na lokal mieszkalny oznaczony nr 32 usytuowany w budynku wielomieszkaniowym. Zakupiony udział stanowił tylko częściową kwotę wartości lokalu, którą zgodnie z umową przedwstępną i aktem notarialnym wynosiła 154 045,20 zł.

Zgodnie z decyzją ww. spółki, aby stać się pełnoprawnym właścicielem tej nieruchomości lub móc ją zbyć, należało spłacić w pełni zadłużenie wobec spółki.

Zadłużenie to powstało w wyniku zobowiązań zawartych w paragrafie 4 umowy przedwstępnej. Na poczet tych zobowiązań dokonana została jedynie częściowa wpłata w kwocie 61 618,08 zł. Dalej spółka finansowała i zakończyła inwestycję ze środków własnych. Po jej zakończeniu określiła ostateczną kwotę zadłużenia, na co wystawiła stosowny dokument.

Zainteresowana podaje, iż stan faktyczny wyglądał tak, że spółka ta kredytowała budowę w/w nieruchomości, a Wnioskodawczyni zadłużenie wobec niej traktowała jako zobowiązanie do spłaty, zgodnie z umową przedwstępną. W momencie zbycia lokalu część uzyskanej ze sprzedaży kwoty Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę zadłużenia wobec spółki.

Uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości fundusze pozwoliły Wnioskodawczyni również nabyć w 2008 r. lokal mieszkalny. Było to możliwe tylko pod warunkiem spłaty zadłużenia poniesionego na cele mieszkaniowe.

Ponadto, Wnioskodawczyni wskazuje, że nie odlicza i nie odliczała odsetek od kredytu lub pożyczki na podstawie art. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Zainteresowana nadmienia, iż kwota 145 427,12 zł jest kwotą, którą była zobowiązana spłacić wraz z małżonkiem.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wskazana wcześniej kwota przychodu 145 427,12 zł przeznaczona na spłatę zadłużenia– zobowiązania finansowego (stanowiącego jedynie etap pośredni służący realizacji celów, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym) podlegać może zwolnieniu z opodatkowania 10% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawczyni, w Jej przypadku możliwe jest zwolnienie ze zryczałtowanego 10% podatku dochodowego części przychodu w kwocie 145 427,12 zł, uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), którą Zainteresowana przeznaczyła na spłatę zadłużenia – zobowiązania finansowego wobec firmy inwestora, zaciągniętego na cele mieszkaniowe, przed dniem uzyskania przychodu. Spłata zadłużenia stanowiła bowiem, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e, jedynie etap pośredni służący realizacji celów, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
   
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
   
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007 r.

Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.), podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e)

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.), wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zatem mając na uwadze powyższy przepis, stwierdzić należy, iż warunkiem koniecznym skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, jest zaciągnięcie przez podatnika kredytu lub pożyczki.

Art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Z powyższego wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki, jest cel zaciągnięcia tego kredytu lub pożyczki. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy. Ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. W przedmiotowej sprawie środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego.

Z analizy przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, iż prawo do lokalu mieszkalnego zostało nabyte dnia 10 października 2005 r. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej Zainteresowana dokonała na rzecz spółki jedynie częściowej wpłaty w kwocie 61 618,08 zł. Spółka kredytowała budowę ww. nieruchomości. Po zakończeniu budowy ostatecznie określono zadłużenie, do której spłaty została zobowiązana Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem. Dnia 09 stycznia 2008 r. Zainteresowana dokonała odpłatnego zbycia prawa do lokalu mieszkalnego. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na spłatę zadłużenia wobec spółki, jak również na nabycie lokalu mieszkalnego. Ponadto, Wnioskodawczyni wskazuje, że nie odliczała odsetek od kredytu lub pożyczki na podstawie art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, iż przychód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę zadłużenia–zobowiązania wobec spółki, która zamknęła budowę inwestycji mieszkaniowej i administruje budynkiem mieszkalnym

• nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowana na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r.
  Z analizy przedmiotowej sprawy wynika, iż to spółka – a nie Wnioskodawczyni
  
• zaciągnęła kredyt w związku z realizacją inwestycji budowy budynku wielomieszkalnego. W związku z powyższym, nie została spełniona przez Zainteresowaną przesłanka z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy.
  
  

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.